建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)

　　我們都知道建筑的所有權(quán)是可以給國(guó)家和集體等，但是使用權(quán)是國(guó)家所有，其他人使用是有年限的，今天學(xué)習(xí)啦小編為你們介紹建筑物區(qū)分所有權(quán)的土地使用權(quán)怎么辦的內(nèi)容，歡迎閱讀。、

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)

　　1、在權(quán)利性質(zhì)上，土地使用權(quán)與建筑所有權(quán)是相互獨(dú)立的物權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的，不能相互替代的，各具價(jià)值的物權(quán)。土地使用權(quán)屬于民法上的用益物權(quán)，是以取得物的使用價(jià)值為目的的物權(quán)。而房屋所有權(quán)屬于自物權(quán)，也即所有權(quán)，可以一發(fā)對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。并且國(guó)家把土地和房屋作為兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料，設(shè)立了不同的部門進(jìn)行管理。

　　2、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有依附關(guān)系。土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地，如果對(duì)土地沒(méi)有使用的權(quán)利，就無(wú)權(quán)在該土地上建房或使用房屋，因此離開(kāi)了土地的建筑物是空中樓閣。房屋產(chǎn)權(quán)的取得必須建立在已經(jīng)一發(fā)取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，抵押人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的一種權(quán)利的處分，往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。

　　3、我國(guó)立法是堅(jiān)持土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的主題應(yīng)為一致的立場(chǎng)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)和建筑物所有權(quán)的主題保持一致，才能最大限度地避免各種糾紛。為了要達(dá)到這種土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利主體的合一，必須要求房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，土地使用權(quán)也一并移轉(zhuǎn)，最終使房屋的所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為同一人。但是隨著近年來(lái)對(duì)資源利用的效率的提高和城市住房制度的改革，土地之上房屋的多層性、單元性以及分層分單元使其權(quán)利結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)極為復(fù)雜的餓狀態(tài)，使得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體一致性出現(xiàn)了例外情況。例如在高層房屋區(qū)分所有的情況下，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體很難一致，。此時(shí)土地使用權(quán)的權(quán)利主體如何行使其對(duì)土地的使用權(quán)很難認(rèn)定。在時(shí)間中，有關(guān)地方法規(guī)如《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和土地使用權(quán)抵押管理規(guī)定》第8條第2款規(guī)定：“以整棟樓房中的部分房產(chǎn)社頂?shù)盅簳r(shí)，應(yīng)將抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓房的建筑面積中所占的比例，折算成抵押房產(chǎn)在整體樓房用地(包括基地和附屬物占地共用部分)中所占分額，將該分額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時(shí)作價(jià)抵押。”由于現(xiàn)在對(duì)土地之上與底下可以作各種不同用途的利用，各種空間的利用權(quán)也獲得法律確認(rèn)，我認(rèn)為，房屋必然是要占用一定空間的，可以把高層房屋所依附的土地使用權(quán)定位為譬如某土地上多少平方米的空間的使用權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

　　所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定

　　《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　一般認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有三個(gè)方面的權(quán)利：

　?、賹?duì)專有部分享有的專有所有權(quán);

　　②對(duì)共有部分的共有權(quán);

　?、垡蚬餐P(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。共有所有權(quán)是建筑物所有人對(duì)建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權(quán)利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內(nèi)的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)以共用部分的本來(lái)用途使用共用部分;并分擔(dān)共同的費(fèi)用和負(fù)擔(dān);不得擅自對(duì)共用部分進(jìn)行修繕或拆除等。

　　第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。