做房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不穩(wěn)定

　　銷售是每個(gè)企業(yè)都會(huì)有的職位，這樣公司才能更好的宣傳，更能找到更多的訂單，人人都知道做銷售難累，下面由學(xué)習(xí)啦小編給大家分享做房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不穩(wěn)定，歡迎參閱。

　　做房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不穩(wěn)定

　　現(xiàn)階段老百姓感覺房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，主要來源于兩個(gè)方面：第一政府方面政策的宏觀調(diào)控，第二諸多開發(fā)商為了占得市場(chǎng)的份額而做出的層出不窮的銷售政策，甚至大打價(jià)格戰(zhàn)。所以很多人認(rèn)為房價(jià)不穩(wěn)定或者肯定會(huì)降價(jià)，所以有相當(dāng)一部分人就是在觀望，等待等著降價(jià)。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是怎么樣的，房價(jià)又會(huì)不會(huì)降價(jià)呢?在這里我和大家分享一下自己的看法。

　　首先先說房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品就是“房子”或者“物業(yè)”，這其中最常見的就是住宅和商業(yè)。那么無論是哪一種物業(yè)的種類都一個(gè)共同的特性，——不可移動(dòng)性，或者叫固定性，這就決定了房屋這一特殊的商品在哪里建造就必須在哪里使用，注意我說的是在哪里使用而不是在哪里銷售。根據(jù)這種特性就會(huì)產(chǎn)生出一個(gè)關(guān)于房屋的最重要的要素——地段。李嘉誠說過：房子最重要的就是地段、地段還是地段。所以世界上沒有兩間房子是完全一樣的。

　　這就決定了一個(gè)項(xiàng)目所處的位置會(huì)直接影響到一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格，或者說一個(gè)項(xiàng)目價(jià)格的高低，地段占據(jù)了很大的因素。所以當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)有的城市降價(jià)，有的城市漲價(jià)，有的城市價(jià)格不變，現(xiàn)在我們說說房價(jià)的升降問題，房子有降價(jià)的嗎?我的回答是有肯定會(huì)有，但是必須具體確定到哪個(gè)城市，甚至確定到哪個(gè)項(xiàng)目。而不能一概而論。有時(shí)候有的人會(huì)說：北京、上海、一些大城市的房價(jià)都降了，這的房價(jià)也得降。兩者的關(guān)聯(lián)又有多大呢?是不是有可比性呢?房價(jià)降與不降的一個(gè)最主要的因素就是開發(fā)商。而決定開發(fā)商是

　　做房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不穩(wěn)定的因素

　　不是降價(jià)的因素就是開發(fā)商的成本和利潤。這再明白不過了，沒有人會(huì)去做賠本的買賣，也沒有人會(huì)去做不掙錢的買賣，這個(gè)道理人人都懂。所以就分析一下開發(fā)商的成本和利潤組成吧。在分析之前我還要和大家說一下房地產(chǎn)的另一個(gè)特性——建設(shè)周期長，資金集中。那么對(duì)于其他的產(chǎn)品人員成本的增加就會(huì)成倍的增長，除此之外房價(jià)的組成還會(huì)有以下幾點(diǎn)：土地成本、建筑成本、各類的稅費(fèi)、各類的拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀荆@些費(fèi)用少者幾百萬，多則幾億元。再加上人工成本和利潤，就是房價(jià)的構(gòu)成，而在這些成本中影響最大的是地價(jià)，不同位置的土地價(jià)格也是不一樣的，所以你覺得是你的房子貴嗎?

　　其實(shí)是你房子下面的地貴。還有就是各地收取的稅費(fèi)也是不同的。那么為什么像北京、上海、這樣的大城市的房價(jià)降了呢?其實(shí)你可以看一下，即使降價(jià)也是個(gè)別的樓盤、個(gè)別的項(xiàng)目，但是您需要了解一下它降價(jià)的具體條件和具體的內(nèi)容，北京、上海的項(xiàng)目都是2萬以上有的甚至達(dá)到4萬、5萬一平米。降個(gè)2000、3000、都是不成問題的。而且降價(jià)也是分房源的，降價(jià)幅度大的都是一些都是朝向、格局、樓層、采光相對(duì)不是很好的房源。所以您不要一概而論，從08年起國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)控起就有人說等房子降價(jià)了再買，可到今年已經(jīng)7年了您看房子降價(jià)了嗎?沒有吧。為什么呢?因?yàn)槲覄偛胖v過的構(gòu)成房價(jià)的這些要素都在漲，所以房價(jià)可能會(huì)降嗎?

　　剛才說完了開發(fā)商現(xiàn)在說說政府政策的影響，中國的房地產(chǎn)業(yè)始于80年代，到了93年的時(shí)候全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮、97年房地產(chǎn)業(yè)第一次出現(xiàn)了波動(dòng)，最早做房地產(chǎn)開發(fā)的一些開發(fā)公司有相當(dāng)一部分都是從銀行貸款，賣“樓花”再進(jìn)行資金回籠，隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，國家已經(jīng)不允許再出現(xiàn)賣樓花的現(xiàn)象，對(duì)于投資量必須達(dá)到70%以上，才下發(fā)《銷售許可證》允許開發(fā)商進(jìn)行銷售，通過這些年的“洗牌”，一些沒有實(shí)力的小開發(fā)商逐漸退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)也越來越正規(guī)化。政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)不是打壓，而是進(jìn)行正規(guī)化的引導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著鋼鐵、水泥、金融貸款等64個(gè)行業(yè)，直接影響著經(jīng)濟(jì)的繁榮和增長。國家一直在發(fā)展和強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)的增長，所以不是在打壓房價(jià)，而是在像良性的方向引導(dǎo)。

　　其次讓我們?cè)倩氐搅柙吹姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)來說說，現(xiàn)在凌源的老百姓大多數(shù)受全國的大環(huán)境的影響，都在“觀望”那么我想問問你在觀望什么呢?等著房子降價(jià)嗎?房子會(huì)降價(jià)嗎?我剛才已經(jīng)說的很清楚了。去年全國唯一房地產(chǎn)降價(jià)的城市就是杭州，但是降價(jià)的幅度是多少呢?我可以告訴你0.04%，杭州房子的均價(jià)是多少?10578元每平米，這是算上郊區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)之類的地方，杭州市區(qū)內(nèi)的房價(jià)都在2萬元每平米左右，乘以降價(jià)率是多少?幾十塊錢啊，這是全國降價(jià)幅度最大城市的降價(jià)幅度。凌源呢?房價(jià)最高的才4000多，你覺得還能降嗎?