房地產(chǎn)信貸風險
房地產(chǎn)信貸風險
房地產(chǎn)信貸是指銀行對房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。下面學習啦小編就為大家解開房地產(chǎn)信貸風險，希望能幫到你。
房地產(chǎn)信貸風險
1.項目合法有效性風險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
2.市場風險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。同時，原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。
3.項目質(zhì)量風險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。
4.政策性風險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
房地產(chǎn)信貸風險的化解對策
地產(chǎn)行業(yè)風險正逐步積聚,部分風險已經(jīng)顯現(xiàn)。面對房地產(chǎn)市場的新情況,我們不能無動于衷,應該采取有效措施,積極應對和化解可能存在的風險。
(一)提高房地產(chǎn)信貸的認識,加強房地產(chǎn)貸款管理。
一是要提高認識,克服把房地產(chǎn)信貸片面作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”,在經(jīng)營上急功近利的不良傾向。對房地產(chǎn)信貸風險及其危害性要加以高度重視,妥善處理安全性與贏利性的辯證關(guān)系,增強防范風險的意識。國際上的經(jīng)驗一再證明,房地產(chǎn)信貸風險與國家的宏觀經(jīng)濟形勢特別是居民對宏觀經(jīng)濟形勢的預期高度正相關(guān),不能簡單地認為房地產(chǎn)信貸是低風險品種。要改變把房地產(chǎn)信貸當作低風險品種開發(fā)的觀點,讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運行的軌道。既要支持有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房,又要謹防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產(chǎn)市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結(jié)構(gòu)與居民需求結(jié)構(gòu)不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。在發(fā)放貸款時,應注意市場細分,優(yōu)化自身的貸款結(jié)構(gòu);要合理設(shè)定高檔房地產(chǎn)信貸與中低檔房地產(chǎn)信貸的比例、商業(yè)樓宇與住宅開發(fā)信貸比例、開發(fā)貸款與個人住房信貸比例、開發(fā)貸款與流動性貸款比例等。
二是按照有關(guān)規(guī)定,嚴格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。首先要嚴格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產(chǎn)項目。對資本金達不到規(guī)定標準、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者,不得審批和發(fā)放貸款;其次要優(yōu)選項目、優(yōu)選客戶。優(yōu)先選擇資本金占比較高、風險較低的住房類房產(chǎn)項目,盡量回避風險相對較高的商業(yè)性地產(chǎn)項目。在同等條件下對所處地段較好的項目進行支持。經(jīng)濟相對發(fā)達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區(qū)優(yōu)先扶持,合理控制房地產(chǎn)投資過熱以及信用環(huán)境較差的地區(qū)項目貸款規(guī)模。重點支持普通商品住房、經(jīng)濟適用住房項目。重點支持自住房貸款需求,規(guī)避金融風險。
三是加強房地產(chǎn)貸款管理。首先,進一步完善和嚴格遵守房地產(chǎn)信貸管理制度。針對國家實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施,必須進一步修訂和完善房地產(chǎn)信貸管理制度,并嚴格執(zhí)行和檢查。對房地產(chǎn)信貸政策落實不到位,調(diào)查、審查、檢查不力的相關(guān)人員,按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究,借以促進信貸管人員對房地產(chǎn)信貸制度的遵守和執(zhí)行。其次適當增加信貸管理人員比例,加大對信貸管人員的培訓力度。由于農(nóng)村信用社貸款項目多、人手少,一個信貸人員管理多個貸款項目,再加上信貸人員素質(zhì)普遍較低,以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產(chǎn)信貸制度不能很好的落實。因此,必須加大對信貸管理人員的培訓,使信貸管理人員真正成為現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的調(diào)查員、觀察員、評估員,確保房地產(chǎn)項目評估的高質(zhì)量。其三,要加強對房地產(chǎn)貸款全過程的監(jiān)管。對開發(fā)商貸款要獨立開設(shè)賬戶,視工程進度,分期撥付，嚴格執(zhí)行實貸實付、受托支付等制度;在發(fā)放按揭貸款時,在超過項目建設(shè)籌資方案中的預售款后,應該及時收回置換銀行開發(fā)貸款。同時,適當提高個人購房首付款比例,抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款,使消費者更為理智地進行住房投資消費,防止投機行為。四是運用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當上浮利率,對廣大群眾需要的經(jīng)濟適用房采取下浮利率,以此來促進開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅,抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是合理確定貸款期限。要充分認清當前房地產(chǎn)市場的新情況,在測算還款期時不應對市場預期過于樂觀,應該根據(jù)房地產(chǎn)市場需求新的特點,在評估時適當延長項目貸款還款期,合理確定貸款期限,避免因客戶出現(xiàn)流動性風險造成房地產(chǎn)開發(fā)貸款形成不良。六是要進一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風險的措施,形成有效的金融風險化解機制。
(二)強法律意識,充分利用法律工具防范貸款風險。在貸款風險防范中法律是最主要的也是最重要的防范措施。擔保是常見的貸款風險防范措施,我們必須充分利用這一措施。
第一,要求所有的借款人都提供借款擔保,即使對信用等級較高的借款人也是一樣。因為擔保措施的采取有利于貸款風險的轉(zhuǎn)移與分散。而越是信用等級較高的借款人越有能力提供借款擔保。
第二，盡量選擇最有效防范風險的擔保種類。我國擔保法規(guī)定了保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種擔保。根據(jù)借款合同的性質(zhì),一般使用前三種擔保。由于保證是以保證人的信用作為擔保的,在當今企業(yè)普遍不景氣、信用缺失的情況下,最好不要采用保證擔保。不得已采用保證擔保時最好要選擇連帶責任保證擔保;
第三,要確保擔保合同的有效性。首先是確保擔保主體的合格性。擔保人依法應屬于企業(yè)法人或非公益事業(yè)法人。其內(nèi)設(shè)機構(gòu)和分支機構(gòu)不應成為擔保人。第三人提供擔保的,必須由第三人或第三人授權(quán)委托的代理人簽訂合同。其次,擔保人意思表示真實。擔保人提供擔保應完全出于自愿,不是受欺詐、脅迫所為。再次,抵押物和質(zhì)押物有證據(jù)證明屬擔保人所有,且不屬法律禁止抵押、質(zhì)押的物品。對限制流動的抵押物、質(zhì)押物的變現(xiàn)可能應充分了解。抵押值一般不高于抵押物、質(zhì)押物評估值的50-70%。對市場前景不好,價格大起大落的物品要盡量降低其抵押質(zhì)押值。貸款數(shù)額和最高額抵押要依據(jù)抵押質(zhì)押值并考慮因此支付的利息、違約金、賠償費的等再行確定。貸款的數(shù)額肯定要低于抵押值、質(zhì)押值。
最后,要有符合法律規(guī)定的形式和生效條件。按擔保法規(guī)定,抵押、質(zhì)押應簽訂書面合同。土地、房產(chǎn)、機器設(shè)備抵押只有依法辦理抵押登記方可生效。
(三)提高訴訟意識,運用法律手段防范風險。在市場經(jīng)濟的今天,法律是預防、化解糾紛的最常見也是最有效的手段。在房地產(chǎn)信貸中提高訴訟意識、運用法律手段,不僅能達到化解糾紛的目的,也可以化解或減少風險。訴前財產(chǎn)保全和訴訟中財產(chǎn)保全的法律措施有利于保證判決的順利執(zhí)行。對于可能出現(xiàn)風險和剛剛出現(xiàn)風險的貸款及時提起訴訟,能減少貸款的損失。通過法院判決,可以通過強制執(zhí)行的手段達到債權(quán)實現(xiàn)的最佳效果。同時,培訓專門的法律人才或聘請常年律師,有利于對貸款風險的防范。專門法律人才和律師具有專業(yè)的知識和技能,在防范貸款風險中具有不可替代的作用。首先,可以通過法律講座的方式,將房地產(chǎn)信貸風險防范的措施、方法和手段灌輸給信貸管理人員,使信貸管理人員防范風險的意識和技能普遍提高;其次,專門簽訂、審查、管理房地產(chǎn)借款合同,避免合同無效、集中放貸等帶來的房地產(chǎn)信貸風險;再次,參與訴訟,并抓住訴訟的最佳手段和時機,減少風險和損失。
房地產(chǎn)信貸的作用
一、刺激居民儲蓄事業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)信貸提前實現(xiàn)了住房儲蓄的長期目標。就普通家庭來說，有即時支付能力的住房需求者總是極少數(shù)。居民若要購買住房，首先必須長期儲蓄。有的金融機構(gòu)規(guī)定，在取得住房貸款之前，必須有一定的儲蓄額，這一定的儲蓄額便成了房地產(chǎn)貸款的必要條件之一。居民取得住房貸款之后，必須逐月償還貸款本息，就個人而言，償還貸款可看成是一種負債儲蓄。這就是說，房地產(chǎn)信貸的推行，節(jié)省了原來個人儲蓄的時間，使住房需求能提前實現(xiàn)，即把個人通過長期儲蓄積累的購買力轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞梅绞降默F(xiàn)實購買力。所以，房地產(chǎn)信貸能刺激居民儲蓄事業(yè)的發(fā)展。
二、實現(xiàn)信貸資金的增值和再生
房地產(chǎn)信貸的有償使用和還本付息機能，以及隨經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)自身的增值性都決定了房地產(chǎn)信貸的增值作用，且具有很強的再生能力。因此，許多國家都規(guī)定，住房信貸和投資由指定的專業(yè)銀行經(jīng)營，這就既可以為住房投資吸收社會資金，又可以集中使用房地產(chǎn)信貸資金，做到?？顚Ｓ?。同時，房地產(chǎn)信貸的增值作用和再生能力，還來自分期收回的信貸本息所引起的基期信貸資金總額的增值，主要還是由于收回的信貸本息的下一輪貸款。這樣，便加速了資金的周轉(zhuǎn)。實現(xiàn)了信貸資金的增值和再生，使原有的信貸資金能解決更多居民住房資金的不足，對全社會住房問題的解決發(fā)揮著重要的作用。
三、促進住房信貸資金的合理運行
房地產(chǎn)信貸資金按有償使用原則運行，有借有還，按期還本付息，這是信貸資金的客觀屬性所決定的。房地產(chǎn)信貸資金的廣泛籌集和運用，能在更大程度上緩解資金短缺，減少國家財政負擔，改變只采用財政撥款來進行住房投資，資金利用效率低下，甚至還要虧本經(jīng)營的局面，從而保證了住房資金的合理運行。
四、引導居民消費，建立合理的消費結(jié)構(gòu)
發(fā)展房地產(chǎn)信貸能夠大量吸引社會閑散資金，將居民的消費需求導向住房消費，這為建立合理的消費結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了良好的條件。
世界上凡實行公有住宅出租而推行低租金住房制度的國家，其住房費用在個人消費支出中所占比重很低。這樣，必然導致兩個不合理現(xiàn)象的發(fā)生:一方面是國家財政對住房投資的負擔日益加重;另一方面是居民消費需求結(jié)構(gòu)畸形發(fā)展，從而形成消費基金"過剩"，沖擊消費品市場。
住房信貸的建立，一方面可將閑置的消費基金集中起來用于住房建設(shè);另一方面，也為擴大住房消費創(chuàng)造了條件，同時也疏導了其他消費需求，特別是相對縮減了對高檔消費品的需求，將居民消費結(jié)構(gòu)引向合理化。
五、推進住房商品化進程
信貸是商品經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，住房信貸的建立和發(fā)展必將推進住房的商品化經(jīng)營，促進住房商品化的實現(xiàn)。因為住房是普通家庭擁有的、價值最大的財產(chǎn)，居民難以承受一次性付款的經(jīng)濟壓力，而采用住房信貸這一積少成多的有效形式，是解決居民購房資金不足的捷徑。因此，住房信貸就成了住房商品化、自有化的強有力杠桿。
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