開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)是什么
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)是什么
每個(gè)行業(yè)都會(huì)有其風(fēng)險(xiǎn)存在，開(kāi)餐廳也不能避免，我們只能學(xué)習(xí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。以下是學(xué)習(xí)啦小編給大家?guī)?lái)開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)，以供參閱。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：消防問(wèn)題
曾有這樣的案例，某餐飲同行在購(gòu)物中心裝修好申請(qǐng)消防驗(yàn)收時(shí)，因逃生樓梯不足通不過(guò)消防檢查而不能開(kāi)業(yè)。但是購(gòu)物中心本身的結(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯，結(jié)果自然造成購(gòu)物中心與承租人之間互相指責(zé)，推諉責(zé)任，釀成訴訟。購(gòu)物中心在對(duì)外租賃時(shí)一般需要過(guò)兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)取得的房屋消防驗(yàn)收合格證書(shū)或備案登記;二是將租賃房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)在開(kāi)業(yè)前應(yīng)通過(guò)的消防安全檢查。前者是購(gòu)物中心的責(zé)任，后者一般是租賃方的責(zé)任。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：新興商圈被標(biāo)榜“前景光明”
新興商圈是指在城市邊緣區(qū)域內(nèi)建設(shè)的購(gòu)物中心，目前進(jìn)這類(lèi)購(gòu)物中心做餐飲，風(fēng)險(xiǎn)最大。整個(gè)房地產(chǎn)的大形勢(shì)進(jìn)入去庫(kù)存的時(shí)代，這決定了一個(gè)新興商圈從不成熟到成熟的周期在拉長(zhǎng)，由3-5年拉長(zhǎng)到8-10年。新興商圈通常也意味著商戶(hù)要“放水養(yǎng)魚(yú)”，慢慢聚攏人氣，這就是招商人員口中的“養(yǎng)商期”，在養(yǎng)商期內(nèi)，餐飲商家賺到錢(qián)的難度非常大。
因此，如果是新興商圈，即使購(gòu)物中心給出的招商條件再優(yōu)惠，也一定謹(jǐn)慎進(jìn)駐，寧肯多付點(diǎn)租金進(jìn)城市核心商圈。尤其是三四線城市，更是應(yīng)該非城市核心商圈不進(jìn)。
河北有一個(gè)位于新興商圈的購(gòu)物中心，有20多萬(wàn)平方米的巨大體量，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的公司此前在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成功運(yùn)營(yíng)了好幾個(gè)百貨店，大量餐飲品牌因過(guò)于相信這家公司的實(shí)力而忽視了新興商圈的事實(shí)，紛紛入駐，結(jié)果開(kāi)業(yè)一年半時(shí)間，幾乎所有餐飲都處于賠錢(qián)的尷尬境地。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：非餐飲區(qū)的“黃金位置”
在購(gòu)物中心里通常會(huì)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的餐飲區(qū)，因?yàn)榫筒褪悄康男韵M(fèi)，餐飲的承租能力有限，所以一般會(huì)放在購(gòu)物中心的高層區(qū)域，比如6層購(gòu)物中心的5-6層，有時(shí)整個(gè)樓層幾乎都是餐飲，這樣的業(yè)態(tài)布置方式有助于形成聚集效應(yīng)，也易于識(shí)別，顧客到了吃飯時(shí)間，就直奔這些特定的餐飲區(qū)而去。
在其他非餐飲區(qū)的底層區(qū)，在邊角的位置因?yàn)橛薪Y(jié)構(gòu)柱遮擋視線或者鋪面分割過(guò)大等原因存在招商困難的時(shí)候，購(gòu)物中心往往會(huì)對(duì)餐飲業(yè)拋出橄欖枝，并“總結(jié)”其特別的優(yōu)勢(shì)：一、樓層低，黃金位置、消費(fèi)者更易到達(dá);二、承諾比同樓層的商鋪更低的租金;三、甚至搭配更多優(yōu)惠條件。
這樣的位置，同樣謹(jǐn)慎進(jìn)駐。四川的一位餐飲同行，商場(chǎng)四樓是集中的餐飲層，購(gòu)物中心給了他一個(gè)一樓的邊角位置。這位老板想：一樓就我一家，又離超市最近，吃飯顧客更方便選我家。但事實(shí)卻事與愿違：雖然在一樓，但卻是在動(dòng)線的末梢，顧客根本到達(dá)不了;顧客來(lái)商場(chǎng)吃飯，還是直沖四樓餐飲區(qū)。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：被賣(mài)掉的產(chǎn)權(quán)式商鋪
有的購(gòu)物中心為了快速回籠資金，會(huì)把部分或全部商鋪分割賣(mài)掉，這種銷(xiāo)售式的購(gòu)物中心里的商鋪叫做產(chǎn)權(quán)式商鋪，雖然購(gòu)物中心承諾是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，各個(gè)持有單個(gè)商鋪的小業(yè)主各有各的算盤(pán)，導(dǎo)致目前在全國(guó)都沒(méi)有經(jīng)營(yíng)成功的案例，都是以失敗告終。這樣的購(gòu)物中心即使地理位置再好，餐飲企業(yè)也不要進(jìn)。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：委托出租的購(gòu)物中心商鋪
與購(gòu)物中心租賃合同簽訂前一定要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的原件，必要時(shí)還應(yīng)到房管局大廳查詢(xún)房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的所有權(quán)人是否一致。
有的購(gòu)物中心把招商工作外包，也叫做委托出租，也就是說(shuō)出租方并非是房屋的所有權(quán)人。委托出租一般都有年限限制，所以需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書(shū)等法律文件，重點(diǎn)看委托出租的年限限制。如果忽視了對(duì)出租方主體資格和代租年限的審查，很有可能會(huì)掉進(jìn)“合同效力”的陷阱。山東的一位餐飲同行和某商業(yè)招商公司簽訂了10年的租賃合同，但實(shí)際上這家商業(yè)招商公司與購(gòu)物中心產(chǎn)權(quán)方簽訂的租約只有6年，也就是說(shuō)，6年后如果商業(yè)招商公司不再續(xù)約，這份合同也就在法律意義上終止了。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：硬件設(shè)施“先用后改”
硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)是購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前的通病，原因在于前期招商規(guī)劃不足，商家落位不清晰，甚至是邊建設(shè)邊修改業(yè)態(tài)定位。但餐飲是對(duì)硬件設(shè)施要求很高的業(yè)態(tài)，如水電負(fù)荷、煤氣、隔油池、排煙、排風(fēng)、空調(diào)、煤氣、獨(dú)立洗手間等都有特定的要求，如前期設(shè)計(jì)沒(méi)有達(dá)到要求，而招商人員忽悠說(shuō)“可以改造”時(shí)就要特別警惕，因?yàn)橘?gòu)物中心的管線特別復(fù)雜，有些是可以后期改造的，有些如煤氣、獨(dú)立洗手間等改造的費(fèi)用會(huì)特別高昂，甚至無(wú)法完成改造。還有就是公共部分的設(shè)施，明確保養(yǎng)的維修責(zé)任尤為重要。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：口頭承諾
購(gòu)物中心的招商人員一天要“忽悠”十批客戶(hù)，而我們的餐飲老板往往一年也“忽悠”不了一個(gè)購(gòu)物中心，在“忽悠”與“防忽悠”的層級(jí)上是存在巨大差距的。購(gòu)物中心招商人員都身經(jīng)百戰(zhàn)，甚至為達(dá)目的不惜虛假承諾，會(huì)給出很多的空頭承諾，如某某知名餐廳已經(jīng)提前進(jìn)駐，多出常規(guī)值的裝修期，在內(nèi)部培訓(xùn)時(shí)他們也有很多的規(guī)定技巧和招商說(shuō)辭。
餐飲老板在招商人員面前如果沒(méi)有定力就會(huì)被招商人員牽著鼻子走，很容易被招商人員開(kāi)出的空頭支票所誘惑，而一旦到簽訂合同時(shí)，這些招商人員又會(huì)以各種理由把自己承諾的虛假內(nèi)容全部推翻，這時(shí)候的餐飲老板往往礙于面子，或者因?yàn)榍捌谡勁卸啻胃愕闷v不堪就直接簽字了，而這正是招商人員的工作技巧。
開(kāi)餐飲店的風(fēng)險(xiǎn)：蓄意模糊”的招商租約
這是在購(gòu)物中心進(jìn)行餐飲招商時(shí)最常遇到的問(wèn)題，這樣的租約欺詐一般分為三種情況。
1.主觀上有意地利用信息不對(duì)稱(chēng)，在租約某些條文中做文章。或籠統(tǒng)，或簡(jiǎn)約，或避而不談，或偷換概念，以圖給租賃方多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下圈套，攫取不義之利。
2.租約內(nèi)容簡(jiǎn)單籠統(tǒng)、殘缺不全。出了問(wèn)題往往無(wú)案可稽，后遺癥較多。常遺漏(或籠統(tǒng)模糊)的合同要點(diǎn)如下。承租方想更改店牌及商品主打品牌，有沒(méi)有自主權(quán)?有多少?承租方想轉(zhuǎn)租或分租，租約的責(zé)任義務(wù)(包括權(quán)利)由誰(shuí)承擔(dān)?承租方每日必須在何時(shí)開(kāi)業(yè)、關(guān)門(mén)?違約該如何處理?承租方可以在周?chē)_(kāi)設(shè)同類(lèi)分店嗎?可在多遠(yuǎn)以外開(kāi)店?
3.開(kāi)發(fā)商對(duì)承租方，普遍重視合同的制約功能，忽視合同的激勵(lì)、引導(dǎo)功能。只強(qiáng)調(diào)“必須做什么，不能做什么”，缺乏“鼓勵(lì)做什么，獎(jiǎng)勵(lì)做什么”。這是強(qiáng)制性管理習(xí)慣在招商租約方面的反映。
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