2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌_走勢(shì)好不好(4)

2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌_走勢(shì)好不好

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　　庫(kù)存沒(méi)去完，房?jī)r(jià)難堅(jiān)挺

　　要知道，2016年房?jī)r(jià)上漲，很大程度上來(lái)自于“去庫(kù)存”的利好。數(shù)據(jù)顯示，到2015年末，全國(guó)待售商品房量升至4.4億平米的高點(diǎn)。對(duì)此，一方面2014年起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資增速開(kāi)始放緩，另一方面，國(guó)家出臺(tái)金融等方面的政策支持。于是，從2015年9月開(kāi)始，房地產(chǎn)銷售情形開(kāi)始好轉(zhuǎn)，并在2016年達(dá)到一波又一波的高潮。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，到2016年11月末，全國(guó)成交商品住宅存量面積4.05億平米，同比下滑8.2%;庫(kù)存的降低伴生的是房?jī)r(jià)的上漲，投資者也就有利可賺了。

　　但這并不代表2017的去庫(kù)存和房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)繼續(xù)，一方面，去庫(kù)存的地區(qū)不平衡已經(jīng)是顯而易見(jiàn)的，在一線城市供不應(yīng)求的同時(shí)，三四線城市庫(kù)存卻沒(méi)有顯著改善，甚至有增長(zhǎng)之勢(shì)。另一方面，寬松的政策開(kāi)始收緊，市場(chǎng)反應(yīng)也將趨于緊張。

　　貨幣帶動(dòng)房?jī)r(jià)，但未必能撐住

　　貨幣政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系是緊密的。從貨幣政策來(lái)看，自2014年11月至2016年3月，央行總共展開(kāi)“六次降準(zhǔn)、六次降息”的貨幣政策操作，由此，房企和消費(fèi)者借貸成本進(jìn)一步降低。從廣義貨幣M2總量來(lái)看，截至2016年11月，M2總額增速較2015年同期上升11.4%，貨幣總量保持較快增長(zhǎng)為市場(chǎng)提供充裕的資金流動(dòng)性。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，新增個(gè)人購(gòu)房貸款占主要金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款的比重，由2014年的22.7%上升至2016年3季度末的37%。貨幣政策的趨松疊加樓市“救市”政策，致使市場(chǎng)需求集中釋放，并最終推動(dòng)2016年樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升通道。

　　2010年-2016年3季度金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款及新增個(gè)人購(gòu)房貸款(億元)

　　如此高增長(zhǎng)的信貸支持，可以推斷，供需不是關(guān)鍵，房?jī)r(jià)更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象。所謂“去庫(kù)存”，要說(shuō)清楚是去誰(shuí)的庫(kù)存，又是如何去庫(kù)存。在房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通購(gòu)房者、剛需購(gòu)房者，甚至改善性購(gòu)房者的購(gòu)買力時(shí)，金融杠桿的“長(zhǎng)短”直接影響了未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。而在一片限購(gòu)政策出臺(tái)后，后期資金對(duì)房?jī)r(jià)的支撐疲軟變的更加必然。

　　產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，房地產(chǎn)要做些犧牲

　　近十年來(lái)，房地產(chǎn)被政府視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的調(diào)節(jié)器，在實(shí)際GDP增速過(guò)熱，大于預(yù)期時(shí)，通常采取打壓房地產(chǎn)行業(yè);而當(dāng)經(jīng)濟(jì)低迷，增長(zhǎng)放緩時(shí)，則尋求房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)支撐經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性增加，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升。

　　但是隨著地方債務(wù)規(guī)模的逐漸增大，在經(jīng)濟(jì)增速整體低迷的背景下，期望房地產(chǎn)增長(zhǎng)再帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖將陷入“三元悖論”。換句話說(shuō)，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、控制房地產(chǎn)市場(chǎng)以及控制地方債規(guī)模并不能同時(shí)實(shí)現(xiàn)。最終可能發(fā)生的是：最終降低未來(lái)財(cái)政政策的使用空間，由此帶來(lái)的財(cái)政緊縮、經(jīng)濟(jì)下行壓力的沖擊，不會(huì)僅僅落在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方債上面，房地產(chǎn)也將承受經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

　　綜上，2017即便房?jī)r(jià)在部分城市上漲，要么伴隨著CPI而漲，要么伴隨著居民可支配收入增長(zhǎng)的幅度而上漲;根據(jù)2017年GDP的預(yù)期增長(zhǎng)幅度而言，幻想暴漲的，這里只能說(shuō)是一種“妄想”。中央精神既定，信貸收縮在即，購(gòu)買力透支殆盡，如果還想著能像2016這樣，在一線城市隨便買套房就變成千萬(wàn)富翁，那么最終投資者和炒房者的財(cái)富，將隨著浪潮退去而縮水;培養(yǎng)新觀念，找到新目標(biāo)和市場(chǎng)，擴(kuò)大投資領(lǐng)域，才是守住既得利益的方式。

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