2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌_走勢(shì)好不好(3)

2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌_走勢(shì)好不好

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　　2017年下半年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)下跌

　　最新的中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告中稱，預(yù)計(jì)二線城市房?jī)r(jià)將從2017年末開始下跌，一線城市因土地供給有限且更加受到資金青睞，在接下來的幾年一線城市房?jī)r(jià)只會(huì)短暫下跌，隨后的反彈力度和速度將遠(yuǎn)超二線城市，最終會(huì)跨越周期高點(diǎn)，再創(chuàng)新高。

　　本輪周期與此前幾輪上行周期明顯不同的趨勢(shì)是，一二線城市地價(jià)上漲速度明顯快于實(shí)際房?jī)r(jià)，尤其是在二線城市。由于二線城市供給充足，且受經(jīng)濟(jì)下行影響更為嚴(yán)重，認(rèn)為大多數(shù)二線城市的長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)不太可能追隨一線城市。

　　二線土地儲(chǔ)備快速增加，一線供給下降

　　中國(guó)前40大二線城市的房地產(chǎn)儲(chǔ)備土地面積自今年2季度以來快速回升，今年前8個(gè)月的土地銷售量和銷售額比去年同期分別上升11%和106%。兩項(xiàng)指標(biāo)的同比差距巨大的原因在于地價(jià)大幅上升。同時(shí)一線城市的土地銷售量因供給受限，同比接近腰斬，跌幅達(dá)46%。

　　隨著今年二季度以來二線城市土地儲(chǔ)備加速，預(yù)計(jì)從今年四季度開始新項(xiàng)目推盤將會(huì)提速;四季度新開盤面積同比增速有望達(dá)到40%-50%(年初至今為20%-30%)。

　　2017年末或現(xiàn)拐點(diǎn)

　　預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售面積同比增速(年初至今33%)將在四季度放緩至10%-15%并在2017年降至0%。這將帶動(dòng)銷售去化率(sell-through rate)從當(dāng)前103%的水平逐步下降。高盛采用的銷售去化率時(shí)間跨度為12個(gè)月，103%的銷售去化率代表在12月內(nèi)，銷售出去的建筑面積/新上市的的建筑面積=103%。

　　在以往幾輪周期當(dāng)中，二線城市房?jī)r(jià)在銷售去化率降至80%左右時(shí)開始下跌，一線城市下降至90%左右時(shí)開始下跌，預(yù)計(jì)這一情形可能將在2017年末重現(xiàn)。

　　預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)明年下半年或全面下滑

　　從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出，2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點(diǎn)33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程劃分為兩個(gè)不同的階段，即1998—2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

　　《藍(lán)皮書》指出，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的。2010年勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點(diǎn)74.53%。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查，25—44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。2010年以后，中國(guó)人口不僅老齡化趨勢(shì)更加明顯，而且人口流動(dòng)的速度也大幅放緩。2011年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點(diǎn)，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。因此，2010年之前房地產(chǎn)價(jià)格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)。

　　因此，《藍(lán)皮書》對(duì)于2016年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷是，在全面寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢(shì)，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。一線和部分二線城市房?jī)r(jià)在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩;而二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯;三線、四線城市在寬松的政策推動(dòng)下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

　　但從較長(zhǎng)時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

　　2017年下半年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)下跌分析

　　看點(diǎn)1：2015，冰火兩重天。

　　目前一線城市和少量二線城市面臨補(bǔ)庫存難題，本輪房?jī)r(jià)過快上漲進(jìn)一步透支居民未來消費(fèi)能力，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展;而另一方面，大多數(shù)二三四線城市仍需大力去庫存。

　　全國(guó)商品房成交價(jià)格總體上是上漲上升，物業(yè)類型之間、區(qū)域之間存在差異。房地產(chǎn)庫存量比較高，但增速明顯下降，商辦物業(yè)的庫存比住宅情況更為嚴(yán)峻。住房租金漲幅比2014年小幅收窄，明顯低于住房售價(jià)漲幅，但仍高于CPI漲幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低迷，住宅投資接近零增長(zhǎng)。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫存去化這樣一個(gè)時(shí)期。

　　看點(diǎn)2：“深圳速度”，罪在信貸。

　　2015年，深圳房?jī)r(jià)上漲近60%，領(lǐng)漲全國(guó)。認(rèn)為，“深圳速度”雖有城市空間有限、產(chǎn)業(yè)支撐、居民收入高等基本面支撐，但深究其上漲過程，離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。深圳2015年個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，但是這些住房貸款對(duì)應(yīng)的住房(含保障性住房)總數(shù)均未超過京、滬的20%。這表明過于寬松的信貸環(huán)境為深圳房?jī)r(jià)快速上漲提供了一個(gè)很大的支撐。

　　看點(diǎn)3：北京樓市，二手為王。

　　2015年，北京商品房商品房住宅均價(jià)仍排名第二、次于深圳，增速也排名第四。由于北京土地稀缺、四環(huán)內(nèi)無地可供，且地王頻出，導(dǎo)致2015年二手住宅成交占總成交量的73.6%，創(chuàng)自2004年以來新高，未來趨勢(shì)依然是上漲狀態(tài);二手房還將成為解決中高端住宅購房的需求主力。

　　看點(diǎn)4：2016，不確定。

　　很遺憾，大家最關(guān)注的信息，往往難以給出確定的答案。但是談到更長(zhǎng)期的趨勢(shì)，明確提出，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房?jī)r(jià)可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

　　分析，(2016年)一線和部分二線城市的房?jī)r(jià)在人人喊打的聲討聲中持續(xù)上漲，漲幅將有所減緩;二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯;三線、四線城市在寬松的政策推動(dòng)下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型沒有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　看點(diǎn)5：房產(chǎn)中介，告別“羊毛出在豬身上”。

　　年初，房地產(chǎn)中介巨頭鏈家因?yàn)榫砣脒`規(guī)放貸風(fēng)波被調(diào)查，引發(fā)廣泛關(guān)注。認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的核心服務(wù)在“成交”環(huán)節(jié)，后續(xù)衍生的金融業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由金融行業(yè)提供，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主動(dòng)放棄自己的陣地，涉足金融行業(yè)，企圖實(shí)現(xiàn)“羊毛出在豬身上”的夢(mèng)想將破滅。

　　隨著金融行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，取消首付貸等規(guī)定的出臺(tái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)將回歸交易服務(wù)的本質(zhì)。行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，寡頭化的趨勢(shì)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)逐步的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格價(jià)值會(huì)重新被發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息備案公示制度將會(huì)逐步全面展開。

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