房產(chǎn)“直更名”有什么法律風(fēng)險
你聽說過“直更名”嗎?“直更名”一般是，針對不動產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者將購房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，開發(fā)商注銷原合同，與買受方重新簽定合同，為買賣雙方省下部分過戶費(fèi)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房產(chǎn)“直更名”的相關(guān)法律知識。
房產(chǎn)“直更名”的法律風(fēng)險
“直更名”實為購房者將購房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，根據(jù)我國合同法規(guī)定，此舉必須取得合同相對方即房產(chǎn)公司的同意，否則難以完成“直更名”手續(xù)。
“直更名”存在的法律風(fēng)險
雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業(yè)稅和個人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費(fèi)，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風(fēng)險。
一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直更名”過戶也是一種偷逃稅費(fèi)的行為，這同樣是國家法律所不允許的。另一方面，通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國家信貸優(yōu)惠政策。
房產(chǎn)“直更名”有什么法律風(fēng)險
同時，“直更名”在實際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護(hù)，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時，想通過法律途徑解決比較困難。
已簽約、備案的商品房變更或者解除合同的情形
自商品房實行購房實名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：
一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)按規(guī)定程序認(rèn)定的質(zhì)量問題等;
二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的;
三是司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。
根據(jù)我國合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。實際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同。
業(yè)內(nèi)人士提醒，實際操作中，購房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購房者和房產(chǎn)公司提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)，等待房管部門審批通過后，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預(yù)告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。
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房屋產(chǎn)權(quán)證的效力
按照我國法律的規(guī)定，我國對房屋等大宗財產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段，即行政機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)(如房監(jiān)所)通過一定的程序?qū)彶?、登記，最后向房屋所有?quán)人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書上載明的權(quán)利人行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國的房地產(chǎn)市場通過這樣的權(quán)屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場的交易風(fēng)險。
但是，現(xiàn)實生活中，對辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，依然存在產(chǎn)權(quán)爭議的現(xiàn)象，對當(dāng)事人起訴到法院的這類案件，法官們也有截然不同的認(rèn)識。
一種觀點認(rèn)為，對已頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋產(chǎn)權(quán)爭議案件，人民法院不作為民事案件受理，告之當(dāng)事人提起行政訴訟，因為頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書是行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，當(dāng)事人如果對該行政行為不服，可提起行政訴訟請求撤銷或變更。
另一種意見認(rèn)為，當(dāng)事人之間存在產(chǎn)權(quán)爭議的案件，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，因為這是平等主體之間發(fā)生的民事權(quán)益爭議，且房屋產(chǎn)權(quán)證書只是證明房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，其記載的內(nèi)容是否被法院采信，需法院審查確定。
這兩種意見分歧的根本在于對房屋產(chǎn)權(quán)證效力的認(rèn)定。第一種意見實際上是持房屋產(chǎn)權(quán)證的絕對效力，認(rèn)為其在被撤銷以前，人民法院要受其約束。后一種意見認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證只是房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，只是其證據(jù)效力較其他證據(jù)高而已，如其記載與客觀事實不符，法院可對權(quán)屬另行裁判，而不是等待行政機(jī)關(guān)撤銷原房屋產(chǎn)權(quán)證。
應(yīng)當(dāng)說后一種意見有一定道理。理由是：
首先，房屋所有權(quán)是公民的一項重要的財產(chǎn)權(quán)利，平等主體之間發(fā)生房屋權(quán)屬爭議糾紛屬民法的調(diào)整范疇，如當(dāng)事人起訴到人民法院時，法院不能拒絕受理。法院通過開庭審理，對證據(jù)進(jìn)行分析認(rèn)定，在查明事實真相后，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的爭議作出裁判，確定房屋權(quán)屬。
其次，房屋登記管理機(jī)關(guān)對房屋權(quán)屬的審查僅僅是形式上、程序性的審查，只要當(dāng)事人提供相應(yīng)的形式上合法的證明材料，房屋登記管理機(jī)關(guān)就予以登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證，并不審查有關(guān)證明材料內(nèi)容的真實性，即物權(quán)變動的真實性、有效性，而按照民法的規(guī)定，一項民事行為的有效必須是以當(dāng)事人意思表示真實為前提，因此，房屋登記管理機(jī)關(guān)的形式審查無法保證房屋權(quán)屬的真實性，一旦有關(guān)材料內(nèi)容不真實，就可能導(dǎo)致房屋所有權(quán)證不能客觀反映房屋權(quán)屬的真實情況。
第三，頒證機(jī)關(guān)是行使行政管理職能，對公民的民事權(quán)利義務(wù)沒有終局的裁判權(quán)，如果當(dāng)事人之間存在民事爭議時，行政機(jī)關(guān)只是主持調(diào)解，而無權(quán)對當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)作出最終裁判，因此，房屋所有權(quán)證只是法院審理房屋權(quán)屬爭議糾紛案件的證據(jù)。
第四，房屋所有權(quán)證是房屋管理機(jī)關(guān)經(jīng)過一定的程序?qū)彶楹箢C發(fā)的，為了維護(hù)其有序的管理秩序，應(yīng)當(dāng)賦予其必要的權(quán)威，因此，對此證據(jù)應(yīng)當(dāng)賦予較高的效力等級。具體反映在審判實踐中，就是把房屋所有權(quán)證作為推定證據(jù)使用，如果當(dāng)事人沒有足夠的證據(jù)推翻，人民法院應(yīng)當(dāng)對房屋所有權(quán)證予以采信，并把其記載的權(quán)屬內(nèi)容作為判決定案的依據(jù)。
第五，如果當(dāng)事人有充分的證據(jù)證明房屋所有權(quán)證記載的內(nèi)容不真實，人民法院可根據(jù)查明的事實另行作出判決，當(dāng)事人可根據(jù)法院的判決到房屋登記管理機(jī)關(guān)申請變更登記，房屋登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助執(zhí)行。
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