業(yè)委會(huì)法律地位不明確如何為業(yè)主維權(quán)

業(yè)委會(huì)法律地位不明確如何為業(yè)主維權(quán)

　　“業(yè)委會(huì)”是“業(yè)主委員會(huì)”的簡(jiǎn)稱。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹業(yè)委會(huì)的相關(guān)法律知識(shí)。

　　業(yè)委會(huì)法律地位不明確如何為業(yè)主維權(quán)?

　　【社會(huì)現(xiàn)狀】

　　部分物業(yè)公司占用小區(qū)公用物業(yè)

　　業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關(guān)系一直備受關(guān)注。在今年的廣州“兩會(huì)”上，溫良就提交了關(guān)于“賦予‘物業(yè)業(yè)主委員會(huì)’法律地位”的建議。

　　溫良在該建議中表示，有業(yè)主反映，有的物業(yè)公司收支不透明，未經(jīng)業(yè)主同意就單方面提高物業(yè)管理費(fèi)，把停車位由月保改為臨保，或提高租金，甚至高價(jià)出售。 “有的開發(fā)商或物業(yè)公司占用小區(qū)公用面積，非法占用架空層、車位、公共會(huì)所、值班房等，有的擅自在居民樓頂設(shè)置移動(dòng)通信設(shè)施，擅自在小區(qū)占用消防通道設(shè)置停車場(chǎng)。”

　　小區(qū)公共物業(yè)被如是非法占用，而小區(qū)業(yè)主卻難以維權(quán)。據(jù)了解，目前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作都存在困難。

　　“有業(yè)主反映，對(duì)舊業(yè)主委員會(huì)拒不辦理移交手續(xù)的行為，行政部門基本沒有強(qiáng)制手段，只能采取上門談話、發(fā)出限期責(zé)令移交通知等非強(qiáng)制措施。”溫良表示，此外，業(yè)主委員會(huì)不是法人代表，沒有法人資格，難以作為民事主體資格提起訴訟，需要通過召開業(yè)主大會(huì)，達(dá)到專有面積和業(yè)主人數(shù)雙過半才能獲得授權(quán)進(jìn)行訴訟。這嚴(yán)重影響了業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)。

　　【法律分析】

　　業(yè)委會(huì)未具備應(yīng)有法律地位

　　為什么部分物業(yè)公司會(huì)如此強(qiáng)勢(shì)?對(duì)此，溫良給出的答案是，“小區(qū)共有物權(quán)不明確，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未具備應(yīng)有的法律地位”。

　　據(jù)介紹，由于法律沒有賦予業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的民事法律地位，所以即使成立了業(yè)主委員會(huì)，受委托的物業(yè)公司的地位仍然強(qiáng)勢(shì)于作為委托人的業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。

　　而在小區(qū)共有物業(yè)方面，也存在權(quán)屬不清的問題。溫良在建議中提到，眾多業(yè)主表示，作為人防工程的地下車庫、作為公攤面積的小區(qū)架空層、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、值班房以及小區(qū)道路等物業(yè)都應(yīng)該屬業(yè)主共有，由業(yè)主共同管理。開發(fā)商在出售完商品房之后，應(yīng)將共有物業(yè)變更登記，交還給業(yè)主大會(huì)，不能侵占共有物業(yè)，不能將地下車位擅自出售或?qū)I(yè)主進(jìn)行拒租。但是，目前很多小區(qū)的公共物業(yè)沒有按物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行確權(quán)和產(chǎn)權(quán)登記變更，仍登記在開發(fā)商名下，甚至連土地使用權(quán)證都沒交給業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)。“感覺開發(fā)商很強(qiáng)勢(shì)，甚至購房合同附件也要求業(yè)主放棄對(duì)架空層和停車場(chǎng)的所有權(quán)，非常不公平。”

　　“政府職能部門為開發(fā)商和物業(yè)公司開了許多方便之門，而且沒有盡到監(jiān)管責(zé)任。有的部門和街道對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)作沒有起到支持和指導(dǎo)作用。”據(jù)溫良介紹，有業(yè)主表示，市物價(jià)部門2014年出臺(tái)規(guī)定，要求業(yè)主私人所有的停車位要按照月保費(fèi)的30%繳納物業(yè)管理費(fèi)，卻沒有對(duì)商業(yè)停車場(chǎng)和開發(fā)商、物業(yè)公司占有的停車場(chǎng)提出相應(yīng)要求和明確詳細(xì)規(guī)定，顯失公平。

　　【立法建議】

　　借鑒國外經(jīng)驗(yàn)杜絕壟斷

　　針對(duì)上述現(xiàn)狀，溫良建議，賦予小區(qū)業(yè)主委員會(huì)相當(dāng)?shù)姆傻匚?。通過市人大會(huì)向上級(jí)人大反映，建議全國人大立法明確賦予業(yè)主委員會(huì)合理的法律地位，以取得法律團(tuán)體資格來加強(qiáng)對(duì)公民物權(quán)的法律保護(hù)和與中華人民共和國物權(quán)法律接軌。

　　“對(duì)小區(qū)共有物業(yè)進(jìn)行登記確權(quán)。”溫良還建議，明確共有物業(yè)歸全體業(yè)主共有。同時(shí)政府要加大對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)行的指導(dǎo)和支持法律地位的確定。支持業(yè)主委員會(huì)有權(quán)以公開招標(biāo)的方式(可參考建筑工程、招標(biāo)辦法)選聘物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)自行管理。

　　“可以借鑒外國將物業(yè)管理費(fèi)交業(yè)主委員會(huì)或第三方管理的經(jīng)驗(yàn)做法，杜絕誰開發(fā)、誰物業(yè)管理的壟斷市場(chǎng)行為。”

　　房管部門學(xué)習(xí)省人力資源廳對(duì)用工合同統(tǒng)一固定格式的合同辦法來實(shí)行商品房統(tǒng)一固定格式的買賣合同。同時(shí)由當(dāng)?shù)亟值勒蛭新蓭熓聞?wù)所統(tǒng)一每個(gè)樓盤設(shè)立專用銀行賬戶，業(yè)主交費(fèi)時(shí)按物業(yè)管理公司的通知，直接向該賬戶交納物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，之后每月十日前由業(yè)主委員會(huì)核準(zhǔn)同意后，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處財(cái)務(wù)用專用賬戶資金向物業(yè)管理公司撥付核準(zhǔn)的金額，這樣既做到了有效的監(jiān)督，又體現(xiàn)了政府參與嚴(yán)格管理;或者采取收支兩條線的辦法來管理。

　　此外，業(yè)委會(huì)挑選物業(yè)可以向社會(huì)公開招標(biāo)。遇到物業(yè)公司突然單方中止合同或物業(yè)公司其他原因不能繼續(xù)履行合同，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)向當(dāng)?shù)亟值勒畧?bào)告，經(jīng)雙方同意后，向社會(huì)公布突發(fā)情況。“建議政府部門負(fù)起監(jiān)督責(zé)任，做好小區(qū)共有物權(quán)確權(quán)工作，支持業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)依法開展物業(yè)各種合法管理活動(dòng)。”

　　相關(guān)閱讀：

　　一、首次業(yè)主大會(huì)的召開及業(yè)主委員會(huì)成立的條件

　　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　1、物業(yè)出售并已交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總規(guī)劃建筑面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。

　　2、首套物業(yè)出售并交付使用入住30%的住戶而費(fèi)用已交付滿二年的。

　　二、成立業(yè)主大會(huì)籌備組

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局和街道辦事處的指導(dǎo)下，由自薦或由業(yè)主推薦的業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備小組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作，第一次成立可由現(xiàn)任物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)籌備工作，成立籌備組。

　　1、確立籌備組成員名單，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　2、籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

　　(1)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(2)擬定《業(yè)主公約》(草案)和《業(yè)主委員會(huì)章程》(草案);

　　(3)根據(jù)上款的征集結(jié)果，擬定業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)(應(yīng)為單數(shù))，及候選委員名單，印刷選票。

　　以上的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　三、召開首次業(yè)主大會(huì)

　　1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加;業(yè)主因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

　　2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　3、召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局、街道辦事處的有關(guān)工作人員參加。4、召開業(yè)主大會(huì)，介紹候選委員情況，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，選舉決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

　　5、大會(huì)作出制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》的決定，決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　四、備案

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到區(qū)建設(shè)局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：

　　1、業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)籌備小組成員名單;

　　2、召開業(yè)主大會(huì)的通知;

　　3、業(yè)主公約(業(yè)主委員會(huì)委員簽名);

　　4、業(yè)主委員會(huì)章程(業(yè)主委員會(huì)委員簽名);

　　5、填寫《業(yè)主委員會(huì)備案表》，填寫的內(nèi)容包括：業(yè)主大會(huì)情況記述，投票記錄;業(yè)主委員會(huì)委員名單及其個(gè)人簡(jiǎn)歷;

　　6、其他有關(guān)資料。

　　五、公布結(jié)果

　　備案完成后，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公布該小區(qū)已正式成立業(yè)主委員會(huì)的消息。

　　附：

　　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在成立之前，是由發(fā)展商負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，或者自第一位業(yè)主入伙之日起滿2年的，發(fā)展商或其委托單位就應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知該區(qū)住宅主管部門，6個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會(huì)。而第一屆業(yè)主委員會(huì)則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請(qǐng)，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，而臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)則具有與業(yè)主委員會(huì)同樣的權(quán)利和義務(wù)。因?yàn)閾?dān)任業(yè)主委員會(huì)的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項(xiàng)“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會(huì)的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，又有一定的組織能力和時(shí)間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會(huì)由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。