2017石家莊樓市新政策相關(guān)內(nèi)容

　　一年，又到了這個(gè)時(shí)候。按照慣例，到3月的全國兩會(huì)閉幕，將是包括石家莊在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場重要的政策窗口期。今年，也不會(huì)例外。那么，2017石家莊樓市新政策有什么變化？下面小編整理的2017石家莊樓市最新消息，一起來看看吧。

　　2017年石家莊樓市政策的11個(gè)真相

　　但也有例外：石家莊的政策安排已經(jīng)初見端倪。在2月3日舉行的“全市重點(diǎn)工作落實(shí)推進(jìn)會(huì)”上，履新不久的中共石家莊市委副書記、石家莊市政府代市長鄧沛然，提出將著力抓好的六個(gè)方面重點(diǎn)工作，其中，便辟出專門段落談到了房地產(chǎn)市場。有意思的是，翻遍市級(jí)媒體，這段表述似乎被有意無意地“略過”，只留下了“多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”這一句話;省級(jí)媒體基本保留了大致內(nèi)容，但在刊印出報(bào)時(shí)又被大段刪減。一直以來，對本地市場的表述，石家莊的“有關(guān)部門”表現(xiàn)得都很謹(jǐn)慎，這一次也沒有例外;不過，保留下來的大致內(nèi)容還是讓我們看到了本地決策層對房地產(chǎn)市場的定位和判斷。

　　1、新建商品住房庫存處于合理區(qū)間，商業(yè)辦公類用房化解庫存任務(wù)也不大。

　　前半句很好理解，2016年的石家莊商品房實(shí)際成交套數(shù)高達(dá)8.1萬套，中心城區(qū)也有6萬套，與往年相比，至少增長了50%(上述數(shù)據(jù)出自《2016-2017年度石家莊房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》。想獲取這份報(bào)告?點(diǎn)擊閱讀，查看文章底部的索閱須知);在河北省的商品房待售規(guī)模的“賬面”上，也呈現(xiàn)出大幅銳減的狀態(tài)。這其中，商品住房自然是“大頭”?？珊蟀刖渚筒惶美斫饬耍荷虡I(yè)辦公類用房的庫存壓力不大嗎?這似乎和此前的判斷相反，否則，12月出臺(tái)商業(yè)去庫存一攬子政策的意義又在哪里?

　　2、房地產(chǎn)市場存在回遷難、辦證難等問題。

　　這一點(diǎn)，決策層說到了點(diǎn)子上。一方面，自2013年開始的房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治，來來回回，已經(jīng)讓至少200個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合法化。另一方面，專項(xiàng)整治也已經(jīng)進(jìn)入到“深水區(qū)”。簡單說，好轉(zhuǎn)型、好“上岸”的項(xiàng)目沒什么問題，留到今天依然動(dòng)靜不大的，大都是不好轉(zhuǎn)型，上岸有難度的項(xiàng)目。要么，超容積率，嚴(yán)重超過規(guī)劃紅線，已經(jīng)到了不能不拆，不能不改的地步;要么，開發(fā)商資金斷裂，股權(quán)混亂，債務(wù)糊涂，積重難返;要么，土地問題過于棘手，變性、調(diào)規(guī)要闖多道關(guān)口。這些問題要解決，已非一個(gè)或幾個(gè)部門能夠輕易動(dòng)彈，甚至要在即將或已經(jīng)開始修編的石家莊總體規(guī)劃中進(jìn)行處置，并送國務(wù)院審批，牽一發(fā)動(dòng)全身，難度可想而知。

　　石家莊樓市新政策舉措

　　3、要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，完善相關(guān)手續(xù)，解決好房地產(chǎn)歷史遺留問題，回應(yīng)群眾關(guān)切。

　　問題繁復(fù)，便不能只靠一個(gè)或幾個(gè)部門的力量，需要?jiǎng)佑玫氖蔷C合手段。對于2017年的石家莊房地產(chǎn)市場而言，解決這些“歷史遺留問題”，勢必是主旋律。這也就意味著，各項(xiàng)政策安排都將向其傾斜，尤其是土地出讓。2016年的石家莊土地市場保持了補(bǔ)證大行其道的特點(diǎn)，2017年恐怕也不會(huì)例外;只不過，土地市場的凈地出讓和有效供應(yīng)又要受到影響。

　　對于這些歷史遺留問題的梳理和解決，石家莊其實(shí)從來沒有斷過。僅在2016年，石家莊便曾兩次公布存在歷史遺留問題的項(xiàng)目名單，前一份是需要調(diào)整容積率的項(xiàng)目，有162個(gè);后一份是在2014年12月31日前發(fā)生，但未列入專項(xiàng)整治的項(xiàng)目，有56個(gè)。排除兩者重疊，總共下來也有將近200個(gè)，這些項(xiàng)目都要在2017年逐一過堂，完成調(diào)規(guī)和手續(xù)補(bǔ)辦。在2016年底這一輪土地手續(xù)的補(bǔ)辦高峰中，連拖了五、六年的項(xiàng)目都能逃出生天，有決心，什么“奇跡”都能辦到。

　　4、要結(jié)合解決歷史遺留問題，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)。

　　這一條是寫給有關(guān)部門的。石家莊沒那么大，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不算太多，滿打滿算，在市面上有貨的項(xiàng)目不超過300個(gè)，然而，違規(guī)項(xiàng)目層出不窮，除了此前混亂的市場秩序積重難返之外，有關(guān)部門在監(jiān)管上確有懶惰之嫌。有些線索甚至通過對外熱線已經(jīng)送到面前，最終還是呵呵。決策層的這段表述，實(shí)則是給有關(guān)部門提醒：監(jiān)管要加強(qiáng)，要把違規(guī)項(xiàng)目扼殺在萌芽狀態(tài)。

　　5、把控好規(guī)劃和土地供應(yīng)，規(guī)范土地招拍掛制度，釋放房地產(chǎn)市場活力。

　　年初，又到了編制這一年土地供應(yīng)計(jì)劃的時(shí)候。2016年石家莊市內(nèi)四區(qū)、高新區(qū)和井陘礦區(qū)計(jì)劃通過出讓方式供地超過7200畝，就算是憑借年底一輪補(bǔ)證高峰，也只勉強(qiáng)完成了8成左右。不過沒關(guān)系，自小回從業(yè)以來，這份供地計(jì)劃就沒有一年是完成的。從前文所述來看，2017年的供地計(jì)劃八成又將以補(bǔ)證為主，土地市場能為未來三到五年的商品房有效供應(yīng)做出的貢獻(xiàn)實(shí)在是非常有限。不過，在決策層的判斷中，能夠讓歷史遺留問題順利解決，也是對市場供應(yīng)的有效補(bǔ)充。根據(jù)小回的判斷，這些項(xiàng)目盡管年頭已久，但既有的未售房源不少，合法化后仍有入市銷售的可能性，只不過，這些口碑和信譽(yù)已被透支的項(xiàng)目能否被市場接受，三五年前規(guī)劃的產(chǎn)品能否滿足今日的市場需求，可以想象。

　　6、嚴(yán)防企業(yè)炒作和房價(jià)過快上漲。

　　看到這句表述，小回不由得想起了2016年出臺(tái)的商品房預(yù)售價(jià)格先行備案政策。據(jù)說，這項(xiàng)政策已經(jīng)發(fā)揮了威力，某些項(xiàng)目因?yàn)樯陥?bào)預(yù)售價(jià)格偏高，被擋在了物價(jià)部門的門外。2017年，這項(xiàng)政策的威力還將顯現(xiàn)，再加上“賬面”房價(jià)不能過度惹眼的硬性要求，勢必將使其切實(shí)落到實(shí)處。證件、手續(xù)齊全開盤銷售又能怎么樣?照樣需要低調(diào)。關(guān)于這一點(diǎn)，后文還會(huì)有詳細(xì)表述。

　　7、市政府將建立與房地產(chǎn)企業(yè)溝通機(jī)制，定期通報(bào)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)情況。

　　最懂市場的，不是有關(guān)部門的數(shù)據(jù)報(bào)表，而是一線。這一點(diǎn)終于得到了決策層的認(rèn)同。事實(shí)上，改變已經(jīng)在2016年出現(xiàn)：有關(guān)部門曾在2016年下半年通過不同渠道，對石家莊房地產(chǎn)市場進(jìn)行摸底，約談的既有房地產(chǎn)企業(yè)，也有行業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)。上情下達(dá)，總要有個(gè)互動(dòng)的平臺(tái)。

　　這是2017年以來涉及石家莊房地產(chǎn)市場政策部署，表述最為全面的一次。簡單說，就是12個(gè)字：控制房價(jià)，攻堅(jiān)克難，加快整頓，加強(qiáng)溝通。除此之外，在去年的12月22日舉行的河北省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對房地產(chǎn)市場的表述有一句：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。到了12月23日石家莊市委擴(kuò)大會(huì)議上，在傳達(dá)中央和河北省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)，表述又有變化：把農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)抓好。一方面，市場要“平穩(wěn)”，要“健康”;另一方面，要抓緊、抓實(shí)、抓好。

　　要平穩(wěn)的，不止是市場走勢，當(dāng)然還有各方都在關(guān)注的房價(jià)。前面的表述中可以看到本地決策層對房價(jià)的要求：嚴(yán)防房價(jià)過快上漲。事實(shí)上，河北省對石家莊的房價(jià)調(diào)控已經(jīng)有了明確的要求。1月17日召開的河北省城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議有這樣一段表述：

　　2017年是黨的召開之年，為大會(huì)召開營造良好政治社會(huì)環(huán)境，是我們肩負(fù)的政治責(zé)任。要認(rèn)真落實(shí)中央對樓市的“新定位”，抑制房地產(chǎn)泡沫，確保房價(jià)環(huán)比不增長，同時(shí)密切關(guān)注潛在熱點(diǎn)城市，正確引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　石家莊樓市新政策注意事項(xiàng)

　　1、關(guān)于調(diào)控房價(jià)的表述前，會(huì)議將這項(xiàng)政策部署的重要性，上升到了“政治責(zé)任”的高度，其重要性可見一斑。這一點(diǎn)印證了此前小回的判斷：至少到今年召開前后，石家莊都將在“嚴(yán)控房價(jià)過快上漲”上下大力氣，出大工夫。

　　2、中央對于房地產(chǎn)的“新定位”，指的就是那句話：房子是用來住的，不是用來炒的。小回預(yù)計(jì)，對于投資購房需求的管控，將在2017年有所加強(qiáng)。考慮到投資購房需求的資金多以盈余資金為主，并以兩至三成的首付實(shí)現(xiàn)杠桿投資，小回認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)對房貸的審批和放款都將有所收緊。此前的技術(shù)性加息，信號(hào)意義不大。從2016年12月的信貸投放來看，住戶中長期貸款的投放規(guī)模并沒有顯著收緊，因此在全國兩會(huì)前后的信貸投放，風(fēng)向標(biāo)意義會(huì)更大一些。還是那句話：一切不以金融手段為武器的調(diào)控政策，都是“耍流氓”。如果不收緊購房需求的“錢袋子”，管控就無從談起。

　　3、確保房價(jià)環(huán)比不增長，目標(biāo)再明確不過，在國家統(tǒng)計(jì)局的“賬面”上，石家莊的商品住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅要維持在0%以下的水平，不能太出挑。

　　4、此處談到的“潛在熱點(diǎn)城市”，雖然是不直接點(diǎn)名，但目標(biāo)已經(jīng)明確，在2016年有著惹眼表現(xiàn)的石家莊和廊坊，勢必都在密切關(guān)注的范圍之內(nèi)。特別是石家莊，盡管受京津冀協(xié)同發(fā)展的直接影響要遠(yuǎn)遜于近水樓臺(tái)的廊坊，但人口凈流入和經(jīng)濟(jì)保持較快增速，都使其房地產(chǎn)市場保持了難得的高增速。再加上其作為省會(huì)城市的特殊地位，在2017年受到管控的力度不亞于廊坊。關(guān)于這一點(diǎn)，近期小回會(huì)專門撰寫一份研究報(bào)告，詳細(xì)來說說。

　　“賬面”房價(jià)的管控，在實(shí)際操作中的空間就值得遐想了，除了前述的商品房預(yù)售價(jià)格先行審批外，恰好趕上的違規(guī)項(xiàng)目合法化，使石家莊的手中握有一批多年前成交，如今備案時(shí)價(jià)格不高的項(xiàng)目和購房合同，與當(dāng)下市場真實(shí)銷售，價(jià)格不低的項(xiàng)目前后腳拿到預(yù)售手續(xù)，高低搭配、上下平均，房價(jià)管控自然會(huì)立竿見影。只不過，對于排隊(duì)等待獲取預(yù)售手續(xù)的項(xiàng)目而言，2017年的入市節(jié)奏勢必將大受影響：本來可以開春入市，排隊(duì)也要等等;就算拿到預(yù)售手續(xù)，一旦當(dāng)月的備案平均房價(jià)偏高引發(fā)預(yù)警，還可能面臨著排隊(duì)等備案的局面。這或許將是石家莊房地產(chǎn)市場有史以來最為復(fù)雜的局面了。

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