營造和諧商業(yè)地產(chǎn)
內(nèi)容摘要：商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市商業(yè)設(shè)施改造、改善消費(fèi)環(huán)境中發(fā)揮了重要作用。但在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題也初露端倪。本文將從商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展角度闡述如何實(shí)現(xiàn)與商業(yè)二者協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè) 協(xié)調(diào)發(fā)展
隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級(jí)和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果
隨著城市化進(jìn)程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場(chǎng)和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時(shí)，居民消費(fèi)能力也不斷增長，消費(fèi)水平大幅度提高，需求多元化趨勢(shì)明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。
同時(shí)，隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場(chǎng)，紛紛在國內(nèi)大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競(jìng)相在中國選址開店，加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。同時(shí)國內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場(chǎng)份額也紛紛加緊擴(kuò)張，在興建大賣場(chǎng)的同時(shí)，連鎖店也呈遍地開花之勢(shì)，構(gòu)成了對(duì)商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為商鋪的強(qiáng)有力的購買者。三股勢(shì)力激烈競(jìng)爭(zhēng)，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對(duì)商業(yè)物業(yè)的巨大需求。
商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對(duì)城市的發(fā)展乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的影響。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對(duì)價(jià)格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，也可能會(huì)阻礙商業(yè)的發(fā)展。
隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，而城市的不斷發(fā)展也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運(yùn)營商，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)與城市、與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的和諧發(fā)展模式
與商業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)
商業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)著消費(fèi)的時(shí)尚和潮流。商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點(diǎn)，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實(shí)力和市場(chǎng)的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)—GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標(biāo)的增幅相吻合。
注重發(fā)展的可持續(xù)性
首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應(yīng)。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個(gè)國家或地區(qū)的GDP密切相關(guān)的。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP處于1100—2000美元時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等將取代農(nóng)業(yè)時(shí)代下的廟會(huì)、集貿(mào)市場(chǎng)；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—4400美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP達(dá)到4400美元以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項(xiàng)目建設(shè)的初期就要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)。
其次，商業(yè)地產(chǎn)作為跨行業(yè)的領(lǐng)域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要2—3年甚至更長的培育期，為統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對(duì)商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費(fèi)，以滿足社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要。
在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時(shí)，考慮到整個(gè)環(huán)路的其他利益者，才能維持整個(gè)環(huán)路的發(fā)展。
保證生態(tài)的平衡性
商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：商業(yè)地產(chǎn)的總量一定要與市場(chǎng)需求相符，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況；大中小商業(yè)的結(jié)構(gòu)比例要達(dá)到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補(bǔ)；商業(yè)地產(chǎn)的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃；大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調(diào)，保持商業(yè)與地產(chǎn)的生態(tài)平衡。
我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析
脫離了商業(yè)發(fā)展的速度
近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近五年來全國商業(yè)地產(chǎn)投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對(duì)比的是，支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)——近5年社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標(biāo)均低于商業(yè)地產(chǎn)的增速。
究其原因，一是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格較高，宏觀調(diào)控后，部分開發(fā)商從投機(jī)住房轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些原本從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場(chǎng)和消費(fèi)需求，盲目加快對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上講，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，個(gè)別城市人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積已經(jīng)達(dá)到了2-3平方米，是發(fā)達(dá)國家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設(shè)施。
違背了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)，往往是先建設(shè)后招商，許多商業(yè)項(xiàng)目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動(dòng)線規(guī)劃、倉儲(chǔ)設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業(yè)地產(chǎn)中的爛尾樓。
現(xiàn)階段我國很多開發(fā)商主要依靠短期銀行貸款、施工隊(duì)墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發(fā)商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時(shí)也轉(zhuǎn)嫁了投資風(fēng)險(xiǎn)。但分割銷售后又因缺乏統(tǒng)一管理，出現(xiàn)經(jīng)營困境。
忽視了可持續(xù)發(fā)展性
空置面積的增加造成了社會(huì)資源浪費(fèi)；上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長21%。空置商業(yè)營業(yè)用房沉淀了大量的資金，并浪費(fèi)了土地資源。大型商業(yè)設(shè)施過于集中，同質(zhì)化明顯，競(jìng)爭(zhēng)加劇。網(wǎng)點(diǎn)過分集中，導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)間的超度競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)整體效益下降，特別是小規(guī)模商業(yè)企業(yè)倒閉增多，影響了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量。潛伏著金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)金融部門統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上，全國用于個(gè)人購買商業(yè)用房貸款額不低于1500億元。而個(gè)人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發(fā)商承諾的投資回報(bào)，從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。以上幾種因素，會(huì)造成投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造成發(fā)展的悲觀預(yù)期，不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
發(fā)展和諧的商業(yè)地產(chǎn)策略
開發(fā)商調(diào)整定位
開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，是主要經(jīng)營者。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，從戰(zhàn)略角度對(duì)組織機(jī)構(gòu)作相應(yīng)的調(diào)整，確立以商業(yè)經(jīng)營、客戶服務(wù)為重點(diǎn)的機(jī)構(gòu)形式，改變過去先建設(shè)后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發(fā)商在其開發(fā)初期一定要明確項(xiàng)目建成后由誰來經(jīng)營（Who）、經(jīng)營什么（What）以及怎么經(jīng)營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統(tǒng)一管理、穩(wěn)定經(jīng)營。同時(shí)，要加強(qiáng)投資論證，從城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、人口結(jié)構(gòu)、交通組合等諸多方面進(jìn)行分析研究，充分考慮商業(yè)地產(chǎn)特有的規(guī)律，確保投資規(guī)模的科學(xué)化和專業(yè)化。
尋求最佳經(jīng)營模式
不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求也不相同，倉儲(chǔ)商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場(chǎng)注重外在形象，只有與商業(yè)功能結(jié)合起來，體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形態(tài)的特征，商業(yè)地產(chǎn)才能具有強(qiáng)大的生命力。在項(xiàng)目開發(fā)初期，尤其是大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業(yè)態(tài)來確定比例關(guān)系和業(yè)態(tài)組合，設(shè)計(jì)最佳的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。另外，從國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，只租不售和訂單式地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主流模式，應(yīng)不斷探索適合我國國情的科學(xué)發(fā)展模式。
建筑規(guī)劃以商業(yè)經(jīng)營、消費(fèi)習(xí)慣為本
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營為主，充分體現(xiàn)經(jīng)營概念和特色，實(shí)現(xiàn)聚集人流的功能。由于項(xiàng)目所在的城市發(fā)展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規(guī)劃設(shè)計(jì)部門應(yīng)在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，使建筑風(fēng)格符合消費(fèi)者的審美觀，為消費(fèi)者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)為主，表現(xiàn)為商業(yè)街區(qū)形式的“第四代商業(yè)模式”已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，成為“新商業(yè)運(yùn)動(dòng)”的主導(dǎo)模式。
強(qiáng)化開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力
由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離不可避免的造成各主力店與產(chǎn)權(quán)商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發(fā)商要具有創(chuàng)新頭腦，樹立以“投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者”為導(dǎo)向的服務(wù)意識(shí)，在充分了解商業(yè)結(jié)構(gòu)中各種業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)管理。同時(shí)，專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的作用日益重要，要加大力度培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的管理團(tuán)隊(duì)。這支管理團(tuán)隊(duì)既要包括物業(yè)管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家，又要包括不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家，在專業(yè)協(xié)同下，使項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)有效的串聯(lián)、銜接與配合，這樣才能發(fā)揮出各種資源應(yīng)有的價(jià)值。現(xiàn)階段迫切需要行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，建立商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析師、職業(yè)經(jīng)理人等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加快行業(yè)人才的培養(yǎng)。
建立房地產(chǎn)信托基金（REITS）
國外商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要是房地產(chǎn)投資信托基金（Reits），還有少量的中長期貸款，而國內(nèi)融資主要依賴銀行短期貸款。外資地產(chǎn)基金由投資住宅轉(zhuǎn)向購買商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)明顯。從目前外資地產(chǎn)基金加快進(jìn)入我國及國內(nèi)證券市場(chǎng)發(fā)展的情況看，可考慮盡快建立國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金（Reits），以防止好的商業(yè)物業(yè)逐步流入到外資手中。建立REITS，一方面可以有效抑制國際熱錢對(duì)我國金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，另一方面也可有效分流房地產(chǎn)信貸，降低房貸比重，減少銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，特別是這種方式符合商業(yè)地產(chǎn)長期經(jīng)營的特點(diǎn)，有利于商業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。