進一步推動住房消費信貸發(fā)展

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國住房消費信貸發(fā)展的主要因素，并從國家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

　　關(guān)鍵詞：住房消費信貸 制約因素 對策研究
　　
　　在生產(chǎn)、分配、交換和消費四個環(huán)節(jié)中，消費既是社會再生產(chǎn)的終點又是新的起點，發(fā)展住房消費信貸，不僅可以實現(xiàn)居民住房消費的愿望，還可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。隨著我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長的購房需求，住房消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。
　　
　　住房消費信貸發(fā)展的制約因素分析
　　
　　住房消費信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開發(fā)商、評估、公證、保險、產(chǎn)權(quán)交易等多個部門和多種行業(yè)。目前，我國住房消費信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實工作造成困難。例如，《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對辦理住房貸款時的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟來源而無力還貸時，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實際操作時，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會問題而難以付諸行動。此外，我國缺乏成熟的住房價值評估機構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。
　　當(dāng)前，個人住房消費信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實行固定利率等額償還方式，無法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房價30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過重，更限制了中低收入者貸款買房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個部門，使承貸者苦不堪言，也使消費信貸者望而卻步。
　　住房信貸資金融資渠道過窄，住房抵押貸款二級市場尚未形成。我國各商業(yè)銀行住房信貸資金主要來源于居民儲蓄存款，不確定性高、流動性大，缺乏穩(wěn)定的長期資金來源。
　　我國住房消費信貸中個人住房抵押貸款是零售式貸款，貸款對象是分散的居民個人，銀行較難對借款人的真實資信狀況作出準(zhǔn)確的判斷，信用風(fēng)險較大；抵押物價格機制尚未建立，貸款易受抵押物市價下跌的影響，同時住房市場不完善，抵押物的處置沒有保障，導(dǎo)致市場風(fēng)險較大。目前這種貸款缺乏政府擔(dān)保、保險制度以及抵押貸款二級市場的配套，貸款人債權(quán)不能轉(zhuǎn)移、又導(dǎo)致住房消費信貸流動性風(fēng)險大。
　　
　　住房消費信貸發(fā)展的對策研究
　　
　　必須改變現(xiàn)有商業(yè)銀行貸款資金來源主要依賴居民儲蓄存款的做法，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資信托等融資工具，將金融市場與資本市場結(jié)合起來。同時，借鑒國外經(jīng)驗，引導(dǎo)保險基金、養(yǎng)老基金、共同基金等大規(guī)模穩(wěn)定的長期信貸資金進入住房金融市場。另外，應(yīng)根據(jù)不同貸款群體的多樣化需求，推出可變利率抵押貸款、遞增遞減還款等多種貸款種類。

盡快建立統(tǒng)一的面向全社會的個人信用體系，實行存款實名制，每個人只能用自己的實名在一個銀行擁有一個帳號，從而為確定居民實際收入水平、確認(rèn)消費者貸款資格奠定基礎(chǔ)；建立個人信用調(diào)查與評價的專業(yè)中介機構(gòu)；建立網(wǎng)絡(luò)化信用消費管理體系，對個人資信狀況、信用等級進行全面了解。同時，銀行應(yīng)盡快設(shè)立風(fēng)險預(yù)警機制，建立動態(tài)統(tǒng)計分析監(jiān)控體系，加強房地產(chǎn)政策、市場及客戶研究，提高風(fēng)險預(yù)警能力；形成定期對一些行業(yè)或地區(qū)進行預(yù)警通報、確定高風(fēng)險貸款范圍的風(fēng)險預(yù)警機制，以便及時采取防范化解風(fēng)險的對策。
　　積極穩(wěn)妥推進住房抵押貸款證券化，建立住房抵押二級市場。住房抵押貸款證券化及住房金融二級市場的建立，除了需要解決技術(shù)層面的問題，更需要政府的扶持與適當(dāng)?shù)母深A(yù)。一方面政府應(yīng)該制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展，另一方面是設(shè)立若干準(zhǔn)政府機構(gòu)，通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。美國的聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住房抵押公司等都是政府設(shè)立的準(zhǔn)政府機構(gòu)，值得我國借鑒。
　　完善消費信貸各項規(guī)章制度，規(guī)范消費信貸行為。在消費信貸開展較好的西方國家，對消費信貸的每一過程、環(huán)節(jié)、消費信貸合同的訂立、內(nèi)容，合同的履行、違約及責(zé)任處理，都有相應(yīng)的法律法規(guī)予以規(guī)范。而我國缺乏此類法律法規(guī)，導(dǎo)致消費信貸業(yè)務(wù)的開展出現(xiàn)了許多不容忽視的問題。當(dāng)前，我國亟需制定《消費信貸法》對消費信貸的主體、對象、程序、方式等作出規(guī)定，并配套出臺適于實際操作的實施細(xì)則，保護消費者和金融機構(gòu)的合法權(quán)益，為銀行資金安全、開展社會信用調(diào)查及維護個人隱私提供司法保障，使消費信貸走向法制化軌道。
　　完善住房消費信貸相關(guān)配套制度，規(guī)范住房消費信貸過程中評估、保險、抵押、信用等各中介機構(gòu)行為。針對當(dāng)前我國相關(guān)中介機構(gòu)缺乏、從業(yè)人員行為欠規(guī)范、職業(yè)道德和專業(yè)水準(zhǔn)不高的現(xiàn)狀，有必要研究制定住房消費信貸中介機構(gòu)的從業(yè)行為規(guī)范，并對各中介機構(gòu)的資質(zhì)進行嚴(yán)格審查，定期淘汰一批不符合從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的中介機構(gòu)。