有關(guān)物業(yè)管理論文開(kāi)題報(bào)告
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房改的不斷推進(jìn),物業(yè)管理隨之迅速發(fā)展。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)物業(yè)管理論文，供大家參考。
有關(guān)物業(yè)管理論文范文一：城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理的出路
摘要：物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)業(yè)，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間是委托和被委托的關(guān)系，存在一種合同關(guān)系。物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)也是物業(yè)管理服務(wù)。
關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)一體化;物業(yè)管理
城鄉(xiāng)一體化是我國(guó)現(xiàn)代化和城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是黨提出關(guān)于解決三農(nóng)問(wèn)題的根本途徑，主要是指將城市和農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民作為一個(gè)整體進(jìn)行建設(shè)，并依據(jù)相關(guān)的制度實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的平衡發(fā)展。城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)行能夠拉近城市居民和農(nóng)村居民的距離，特別是改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境。物業(yè)管理作為城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境中的重要方面對(duì)城鄉(xiāng)居民的生活發(fā)揮著重要的作用。但是我國(guó)城鄉(xiāng)居民的物業(yè)管理存在一些問(wèn)題，沒(méi)有很好的實(shí)現(xiàn)為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。
一我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展及其本質(zhì)
(一)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)建筑物的共同擁有部分以及建筑區(qū)劃分內(nèi)的所有場(chǎng)所、設(shè)施的管理，或者委托其他服務(wù)企業(yè)對(duì)共有建筑物、設(shè)施、場(chǎng)所以及設(shè)備管理的活動(dòng)。我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一個(gè)階段是1981年到1994年年初的探索和起步階段。在這個(gè)階段我國(guó)在深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行改革，之后，將物業(yè)管理體制從沿海發(fā)展到內(nèi)陸。第二個(gè)階段是1994年到1999年規(guī)范化的發(fā)展階段。在新中國(guó)成立之后頒布了第一個(gè)具有全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化模式，并將物業(yè)管理統(tǒng)一由專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展道路。第三個(gè)階段是1999年至今快速發(fā)展和市場(chǎng)化的發(fā)展階段。我國(guó)建設(shè)部門于1999年在深圳召開(kāi)了全國(guó)性的物業(yè)管理會(huì)議，之后實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理規(guī)模的壯大，對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行了完善。
(二)我國(guó)物業(yè)管理的本質(zhì)
物業(yè)管理在我國(guó)經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展，但是，一直以來(lái)物業(yè)主管部門主要是關(guān)注如何做好物業(yè)管理，很少有人對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵性質(zhì)進(jìn)行研究。普遍認(rèn)為物業(yè)管理是指對(duì)住宅區(qū)的清潔以及建筑設(shè)備的維護(hù)，并盡可能的維護(hù)業(yè)主的個(gè)人利益，為居民提供安全、舒適的生活環(huán)境。但這種基于物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作方面的定義很難將物業(yè)管理和家政服務(wù)區(qū)別開(kāi)來(lái)，也在很大程度上忽視了多元產(chǎn)權(quán)條件下業(yè)主關(guān)系的治理問(wèn)題，為物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)工作帶來(lái)了困惑。同時(shí)，居民也表示小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系和住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)之間存在聯(lián)系，物業(yè)管理應(yīng)該將更多的注意投放在業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的治理方面，物業(yè)管理不僅僅是簡(jiǎn)單的環(huán)境管理，更應(yīng)該是針對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)的管理，物業(yè)管理結(jié)構(gòu)制度的安排對(duì)物業(yè)管理中產(chǎn)權(quán)費(fèi)用和解決糾紛費(fèi)用具有關(guān)鍵性的作用。住宅區(qū)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理存在很大的困難，內(nèi)部之間存在較多的矛盾糾紛，且物業(yè)管理中對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的排他性界定不夠明確，使得一些不交取費(fèi)用的業(yè)主也在享受清潔的環(huán)境。同時(shí)，內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理缺乏嚴(yán)格的限制，使得很多業(yè)主為了自身利益在最大化面積的利用公共區(qū)域、最小化的參與公共日常維護(hù)。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理不僅是為了保障業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用，而且更多的是用來(lái)降低排他性費(fèi)用、解決內(nèi)部糾紛費(fèi)用，這也是物業(yè)管理的本質(zhì)性要求。
二城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問(wèn)題
物業(yè)管理的核心是服務(wù)，要求在業(yè)主需求得到滿足的前提下簽訂物業(yè)管理和業(yè)主之間的協(xié)定，但一些物業(yè)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者，沒(méi)有充分踐行自身的服務(wù)角色，逐漸淡化了物業(yè)管理的內(nèi)容，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、物業(yè)管理水平不高，且無(wú)法正確處理好業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理者三者之間的關(guān)系，使得角色定位混亂，具體問(wèn)題體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
(一)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)偏激
城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程使得城市和鄉(xiāng)村的居民居住都實(shí)行了物業(yè)管理，然而，一些鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市以及一些生活習(xí)慣不好的居民，他們的生活習(xí)慣存在問(wèn)題，為居民區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)了麻煩。首先，物業(yè)管理實(shí)行之后，小區(qū)進(jìn)行了環(huán)境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區(qū)進(jìn)行隨意種植瓜果蔬菜，甚至鏟除掉了小區(qū)綠化帶，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)了負(fù)擔(dān)。其次，一些居民習(xí)慣將垃圾直接扔在小區(qū)，隨地扔垃圾的不好習(xí)慣對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的綠化造成了負(fù)擔(dān)。再次，一些居民為了出行方便，會(huì)直接踩踏小區(qū)綠化地，嚴(yán)重破壞小區(qū)周圍的封閉保護(hù)，不僅給小區(qū)帶來(lái)了安全隱患，也會(huì)給小區(qū)的周邊地區(qū)帶來(lái)安全問(wèn)題?，F(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理沒(méi)有明確小區(qū)的民用和商用住宅范圍，使得小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)管理存在問(wèn)題，最典型的是小區(qū)民用車庫(kù)被商用，這種現(xiàn)象會(huì)給小區(qū)帶來(lái)安全隱患。最后，受我國(guó)傳統(tǒng)住宅消費(fèi)福利性模式思想的影響，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該是有償服務(wù)，他們無(wú)法接受自己花錢買房之后再花錢雇傭“管家”的消費(fèi)方式，傳統(tǒng)福利性住房觀念根深蒂固，一旦讓他們花錢進(jìn)行物業(yè)管理，就會(huì)讓他們對(duì)物業(yè)管理提出更高的要求，甚至滋生少收費(fèi)、多辦事的思想，在進(jìn)行自主房屋維修的同時(shí)，自覺(jué)忽略掉了小區(qū)內(nèi)部的治安、消防、設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的公共問(wèn)題。
(二)物業(yè)管理法律法規(guī)不健全
物業(yè)管理是通過(guò)合約形成的一種民事商務(wù)行為，物業(yè)管理的業(yè)主、用戶、物業(yè)管理企業(yè)三方之間不存在實(shí)質(zhì)的行政約束力，而是通過(guò)各方之間的合約認(rèn)可來(lái)聯(lián)結(jié)在一起，三方人員的權(quán)力和義務(wù)需要一定的物業(yè)管理法律法規(guī)來(lái)明確，不能超越規(guī)定進(jìn)行操作。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)以及政府等方面的關(guān)系也需要一定的法律法規(guī)約束。但是，我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善、健全，有的地區(qū)甚至存在空白的法律法規(guī)，這樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理。另外，受傳統(tǒng)物業(yè)管理的影響，房屋管理局限于房屋的整修，管理對(duì)象主要限于公有的住房，對(duì)法律法規(guī)的需求性不大。從1994年物業(yè)管理興起以來(lái)，國(guó)家相繼頒布了一些有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，但是其實(shí)施進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要晚于其頒布的時(shí)間，可見(jiàn)物業(yè)管理立法滯后于物業(yè)管理的發(fā)展。
(三)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)自身
1.物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)各種協(xié)作關(guān)系不夠規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)在具體的管理活動(dòng)中和社會(huì)之間有著密切的聯(lián)系，企業(yè)和社會(huì)各要素之間的協(xié)調(diào)是物業(yè)管理的關(guān)鍵，一個(gè)小區(qū)物業(yè)的良好發(fā)展需要和園林、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，企業(yè)和社會(huì)之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)和街道、居委會(huì)、公安之間沒(méi)有處理好彼此的基金活動(dòng)、業(yè)務(wù)、行政關(guān)系。
2.物業(yè)費(fèi)用收取困難。伴隨城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，居民的經(jīng)濟(jì)收入存在較大的差異，且對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)認(rèn)識(shí)不夠，很多居民無(wú)法理解社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理與自身利益的關(guān)系，特別是一些年級(jí)比較大的居民更是沒(méi)有物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，甚至拒絕進(jìn)行物業(yè)管理繳費(fèi)。另外，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和人們的預(yù)期目標(biāo)存在差距，現(xiàn)階段的物業(yè)收費(fèi)存在收費(fèi)不規(guī)范、服務(wù)不到位以及維護(hù)不及時(shí)等方面的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)的運(yùn)行模式和市場(chǎng)發(fā)展需要存在不適應(yīng)的地方，且物業(yè)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反映不夠，使得物業(yè)收費(fèi)較為困難。
3.物業(yè)管理人才短缺?，F(xiàn)階段小區(qū)物業(yè)的管理人員大多是來(lái)自下崗工人以及一些農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力，在小區(qū)物業(yè)管理方面也主要是從事體力勞動(dòng)，大多是從事物業(yè)保安、環(huán)境清潔、環(huán)境綠化以及居民生活服務(wù)。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理中專業(yè)管理人員缺少，在物業(yè)管理技術(shù)維護(hù)方面缺乏專業(yè)化的人才。
4.一些小區(qū)的獨(dú)立法人資格不明確?，F(xiàn)階段內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理大多是行政配置而成的，主要有四種類型。第一是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留的房管重新組建;第二是在大型企業(yè)機(jī)構(gòu)改革中通過(guò)后勤科室轉(zhuǎn)化而來(lái)的;第三是房地產(chǎn)為了解決售后服務(wù)開(kāi)發(fā)出來(lái)的;第四中是專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。前三種物業(yè)管理存在很多管理上的問(wèn)題，這些企業(yè)中只有不到一半的企業(yè)基本保持了收支盈利。在日常管理中體現(xiàn)了種種矛盾。
5.物業(yè)管理存在區(qū)域性差距。區(qū)域之間的物業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重的差距，深圳物業(yè)管理達(dá)到了所有居民區(qū)的90%以上，物業(yè)管理的涵蓋范圍廣泛，涉及學(xué)校、村鎮(zhèn)、醫(yī)院等各個(gè)領(lǐng)域。上海物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到了80%以上，而一些華北地區(qū)的物業(yè)管理不到35%，華中地區(qū)的物業(yè)管理不足10%，只有西南地區(qū)近幾年的物業(yè)管理呈現(xiàn)不斷的上升趨勢(shì)。
三城鄉(xiāng)一體化中加強(qiáng)物業(yè)管理的具體路徑
(一)建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)
我國(guó)是法治國(guó)家，因此物業(yè)管理也要真正意義上實(shí)現(xiàn)有法可依。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的完善，規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，保證在物業(yè)管理中遇到問(wèn)題后的妥善解決，充分保證物業(yè)和業(yè)主之間的利益實(shí)現(xiàn)，從而促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展。
(二)完善物業(yè)管理的機(jī)制
通過(guò)對(duì)物業(yè)管理機(jī)制的晚上加強(qiáng)各個(gè)物業(yè)企業(yè)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。首先，要加強(qiáng)完善物業(yè)管理的權(quán)力和義務(wù)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對(duì)自身權(quán)力以及義務(wù)的明確，從而實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，建立共創(chuàng)文明城市的機(jī)制。加強(qiáng)業(yè)主和住戶對(duì)構(gòu)建良好生活環(huán)境住宅區(qū)的意識(shí)。再次，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有管理機(jī)制的完善，來(lái)提升各個(gè)地區(qū)的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)各個(gè)地區(qū)物業(yè)的建設(shè)，提升我國(guó)物業(yè)建設(shè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
(三)增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)
物業(yè)和業(yè)主之間存在最直接的關(guān)聯(lián)，因此，解決物業(yè)管理問(wèn)題要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)。首先，可以通過(guò)加強(qiáng)業(yè)主和住戶之間的交流來(lái)實(shí)現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)管理，在讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理重要性的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的有效進(jìn)行。其次，物業(yè)要向業(yè)主積極宣傳物業(yè)管理的法律規(guī)定，并以定期召開(kāi)交流會(huì)的形式，加強(qiáng)各個(gè)業(yè)主之間的思想交流，對(duì)物業(yè)管理出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)解決。
(四)嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為
隨著企業(yè)改革的進(jìn)行，物業(yè)管理逐漸和開(kāi)發(fā)商之間失去聯(lián)系，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的不理睬，導(dǎo)致物業(yè)管理效率的低下。另外，一些開(kāi)發(fā)商在物業(yè)移交的時(shí)候，會(huì)更換掉小區(qū)原有的車庫(kù)、經(jīng)營(yíng)用房配置，會(huì)嚴(yán)重為小區(qū)物業(yè)管理增添負(fù)擔(dān)。因此，政府要積極介入，嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，在物業(yè)移交的時(shí)候，將車庫(kù)、經(jīng)營(yíng)用房等物業(yè)移交給小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)暫時(shí)經(jīng)營(yíng)，并將物業(yè)管理中取得的收入填充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，從而保證物業(yè)管理的良性發(fā)展。
(五)加強(qiáng)物業(yè)公司內(nèi)部管理
物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)業(yè)，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間是委托和被委托的關(guān)系，存在一種合同關(guān)系。物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)也是物業(yè)管理服務(wù)，因此，要加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部管理，提升物業(yè)管理質(zhì)量。首先，加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部成本核算，對(duì)有限的物業(yè)投資進(jìn)行精打細(xì)算，減少一些不必要的景觀裝飾開(kāi)銷，增強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)用功效。其次，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化的物業(yè)管理。綜上所述，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程下的物業(yè)管理尚處于起步階段，且存在一些問(wèn)題，沒(méi)有形成完整的物業(yè)管理機(jī)制和體系，也缺乏必要的法律法規(guī)支持，城鄉(xiāng)人們對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)有待提高，這些在不同程度上制約了我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展。因此，有關(guān)人員要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的支持力度，特別市政府在政策和資金上的支持，同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)有效的物業(yè)管理，加強(qiáng)機(jī)制的健全，促進(jìn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、生活化、科學(xué)化，從而更好的為城鄉(xiāng)人們服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
1、我國(guó)物業(yè)管理業(yè)問(wèn)題與對(duì)策研究張曉輝山東科技大學(xué)2005-03-01
2、法律、信任與物業(yè)管理鄭國(guó)洪現(xiàn)代法學(xué)2014-11-15
有關(guān)物業(yè)管理論文范文二：信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用
摘要：總而言之，物業(yè)管理只有積極引入和應(yīng)用信息系統(tǒng)，尤其是采用聯(lián)網(wǎng)管理模式對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行管理，才能使得各項(xiàng)物業(yè)管理工作更加標(biāo)準(zhǔn)化，為物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展提供有用的參考信息，方便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)且準(zhǔn)確地制定相關(guān)決策。
關(guān)鍵詞：信息系統(tǒng);物業(yè)管理
一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的作用
(一)良好的可視性與可控性
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責(zé)任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開(kāi)展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運(yùn)營(yíng)效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)地位。
(二)支持全方位的快速查詢
物業(yè)管理涉及大量資料(如房產(chǎn)資料等)，若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當(dāng)煩瑣，對(duì)房產(chǎn)資料進(jìn)行查詢時(shí)往往耗時(shí)較長(zhǎng)。利用信息系統(tǒng)能夠通過(guò)設(shè)置不同條件分類(如業(yè)主姓名、房號(hào)以及面積等)進(jìn)行查詢，快捷且準(zhǔn)確，大幅提升了查詢效率[1]。
(三)完整的工程服務(wù)檔案
在物業(yè)管理工作中，需要對(duì)工程服務(wù)(如維修等)進(jìn)行管理。信息系統(tǒng)可對(duì)工程服務(wù)檔案進(jìn)行收集整理，如此一來(lái)，為管理人員及時(shí)掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規(guī)劃自身的工作時(shí)間。
(四)各項(xiàng)費(fèi)用的自動(dòng)化計(jì)算
在物業(yè)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一，但費(fèi)用項(xiàng)目眾多，再加上計(jì)算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯(cuò)，且耗時(shí)耗力。信息系統(tǒng)不僅運(yùn)算速度快，而且準(zhǔn)確率高，能夠讓相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算和整理變得簡(jiǎn)單起來(lái)。
(五)為決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，如此一來(lái)，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導(dǎo)企業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理行動(dòng)。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作
(一)基礎(chǔ)資料
基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機(jī)構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機(jī)構(gòu)模塊可以對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)(如總公司等)進(jìn)行定義，職員模塊可對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)之下的職員信息進(jìn)行定義以及管理，輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料(如樓宇結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行定義。以基礎(chǔ)資料模塊為工具，可對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行初始化設(shè)置時(shí)，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級(jí)，一至三級(jí)分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處;對(duì)于普通居民小區(qū)，通常設(shè)置三個(gè)級(jí)別的管理處;當(dāng)完成對(duì)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置之后，便可以在不同機(jī)構(gòu)之下進(jìn)一步設(shè)立與之對(duì)應(yīng)的職員信息[3]。
(二)房產(chǎn)管理
房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區(qū)信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場(chǎng)信息等[4]。依據(jù)不同類別對(duì)上述信息進(jìn)行歸納整理，形成Excel表格后導(dǎo)入信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的初始化準(zhǔn)備。對(duì)房產(chǎn)管理的同時(shí)，還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗(yàn)收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗(yàn)收項(xiàng)目，管理驗(yàn)收結(jié)果。這一模塊還有一個(gè)比較重要的功能，就是可以對(duì)公共維修資金進(jìn)行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對(duì)應(yīng)的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
(三)客戶關(guān)系管理
物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展客戶服務(wù)工作時(shí)離不開(kāi)客戶關(guān)系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個(gè)信息較完整的客戶檔案，對(duì)所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對(duì)每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。對(duì)于以寫字樓為代表的綜合項(xiàng)目，信息系統(tǒng)能對(duì)業(yè)主和租戶的信息分別進(jìn)行詳細(xì)的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。通過(guò)“客戶服務(wù)”，可以對(duì)內(nèi)部服務(wù)進(jìn)行合理派工，同時(shí)還可以開(kāi)展投訴處理以及裝修管理等工作。借助系統(tǒng)跟蹤功能，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行管理，做好內(nèi)部溝通工作，及時(shí)且有效地解決客戶提出的各項(xiàng)合理的服務(wù)申請(qǐng)，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
(四)收費(fèi)管理
所謂收費(fèi)管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類費(fèi)用予以管理的一種功能模塊，全部收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)等均可根據(jù)需要進(jìn)行自定義。應(yīng)收費(fèi)用主要有四大類，即常規(guī)費(fèi)用、抄表費(fèi)用、車位費(fèi)用以及臨時(shí)費(fèi)用。以單個(gè)房間為單位，明確當(dāng)月各個(gè)房間的應(yīng)收費(fèi)用，對(duì)于那些較特殊的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許單獨(dú)設(shè)置，設(shè)置好相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后，每月便可以執(zhí)行“生成費(fèi)用”操作。以水電收費(fèi)為例，對(duì)水電表執(zhí)行遠(yuǎn)程抄表操作之后，形成Excel數(shù)據(jù)，然后將其導(dǎo)入收費(fèi)管理模塊便可形成抄表費(fèi)用[6]。對(duì)交費(fèi)通知單，可通過(guò)自定義方式進(jìn)行設(shè)置，并打印出來(lái)。繳費(fèi)方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預(yù)收款。收費(fèi)員在收費(fèi)管理模塊中執(zhí)行“繳費(fèi)”操作之后，應(yīng)收費(fèi)用便會(huì)自動(dòng)納入已收費(fèi)用，與此同時(shí)，還可以打印出對(duì)應(yīng)的票據(jù)。對(duì)于收費(fèi)管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計(jì)服務(wù)，常見(jiàn)的如當(dāng)期應(yīng)收費(fèi)用之中的當(dāng)期應(yīng)收、往期欠費(fèi)以及提前預(yù)收等，僅需執(zhí)行“報(bào)表統(tǒng)計(jì)”這一操作即可實(shí)現(xiàn)。
(五)系統(tǒng)維護(hù)
系統(tǒng)維護(hù)模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對(duì)象，對(duì)其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進(jìn)行設(shè)置。用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M(jìn)行定義。通過(guò)前面提到的兩種功能可以建立一個(gè)比較靈活、完善的授權(quán)機(jī)制。項(xiàng)目人員僅可以對(duì)所屬項(xiàng)目的相關(guān)信息進(jìn)行操作，而不同級(jí)別的管理人員在獲得授權(quán)之后可以進(jìn)行相應(yīng)操作。
(六)設(shè)備保運(yùn)信息化
將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng)，形成一個(gè)大數(shù)據(jù)庫(kù)，系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運(yùn)人員按照設(shè)定的路線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，操作記錄實(shí)時(shí)傳到系統(tǒng)內(nèi)，生成數(shù)據(jù)并對(duì)其進(jìn)行分析，使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應(yīng)用于物業(yè)管理
(一)政府和行業(yè)支持
相關(guān)政府以及行業(yè)部門應(yīng)重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確具體的實(shí)施內(nèi)容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實(shí)際需求。除此之外，政府部門還應(yīng)基于更高層次視角制定和實(shí)施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動(dòng)相關(guān)收費(fèi)的社會(huì)化轉(zhuǎn)變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。
(二)開(kāi)發(fā)商支持
開(kāi)發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，便應(yīng)該充分明確住宅的市場(chǎng)定位，即向何種社會(huì)群體提供何種檔次的住宅，通過(guò)了解購(gòu)房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問(wèn)題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能，如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié)，就會(huì)出現(xiàn)功能過(guò)剩，或者功能不齊全的情況。與此同時(shí)，還應(yīng)立足于市場(chǎng)需求，對(duì)自身的投資能力進(jìn)行理性分析，參考物業(yè)管理等各個(gè)方面的合理意見(jiàn)，邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、高效的策劃，結(jié)合項(xiàng)目具體的市場(chǎng)定位來(lái)研究其配套的信息化物業(yè)管理問(wèn)題，不但要考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、可靠性，同時(shí)還應(yīng)考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。住宅是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會(huì)為業(yè)主提供長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的服務(wù)?，F(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過(guò)程中，應(yīng)積極地考慮技術(shù)的升級(jí)問(wèn)題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開(kāi)發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過(guò)程中另一重要的議題。
(三)健全各項(xiàng)規(guī)章制度
完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實(shí)施配套的維護(hù)制度與保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格落實(shí)定期檢修工作;建立并完善資料管理制度，及時(shí)對(duì)系統(tǒng)設(shè)備自動(dòng)運(yùn)行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎(chǔ)上制定針對(duì)性的防范措施，做好預(yù)防工作;除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，制定和實(shí)施以崗位責(zé)任制為代表的一系列規(guī)章制度。只有建立了較完善的規(guī)章制度體系，才能使物業(yè)管理信息系統(tǒng)真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
(四)建立高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視和做好對(duì)在職員工的培訓(xùn)工作，使他們及時(shí)了解并掌握物業(yè)管理信息系統(tǒng)的相關(guān)功能，與此同時(shí)，還應(yīng)做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補(bǔ)充新鮮血液，從而建立一支穩(wěn)定的、業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍。建議物業(yè)管理企業(yè)將一些專業(yè)設(shè)備的操作、維修以及保養(yǎng)工作委托給相關(guān)專業(yè)企業(yè)，從而達(dá)成節(jié)約成本，提升自身管理質(zhì)量和效率的目的[8]。
四、結(jié)語(yǔ)
總而言之，物業(yè)管理只有積極引入和應(yīng)用信息系統(tǒng)，尤其是采用聯(lián)網(wǎng)管理模式對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行管理，才能使得各項(xiàng)物業(yè)管理工作更加標(biāo)準(zhǔn)化，為物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展提供有用的參考信息，方便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)且準(zhǔn)確地制定相關(guān)決策。與此同時(shí)，也方便了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)時(shí)掌握自身的運(yùn)營(yíng)狀況，在此基礎(chǔ)上可以作出針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)決策，推動(dòng)物業(yè)管理朝著現(xiàn)代化、智能化的方向不斷邁進(jìn)。
參考文獻(xiàn)
1、保障房社區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查——以廣州市為例吳開(kāi)澤; 陳琳; 譚建輝城市問(wèn)題2014-04-27
2、關(guān)于物業(yè)管理的幾個(gè)基本問(wèn)題張金娟城市問(wèn)題2012-10-27
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