美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展分析論文范文
美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)40年代起，在政府推動(dòng)下努力實(shí)現(xiàn)著“居者有其屋”的目標(biāo)。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來的關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)論文的內(nèi)容，歡迎閱讀參考!
美國(guó)房地產(chǎn)論文篇1：《美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)框架》
摘要：房地產(chǎn)是美國(guó) 經(jīng)濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)往往發(fā)揮著決定性影響，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也是 金融 市場(chǎng)人士判斷經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的重要依據(jù)。長(zhǎng)期以來，美國(guó)建立了一整套政府與行業(yè) 組織相結(jié)合的 統(tǒng)計(jì)與監(jiān)測(cè)體系，對(duì)該體系的全面系統(tǒng)介紹將有助于研究分析美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及完善 中國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè);美國(guó)
一、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)
(一)政府機(jī)構(gòu)
美國(guó)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的政府機(jī)構(gòu)主要是普查局(US Census Bureau)。
普查局除了每十年進(jìn)行一次人口普查外，每五年還要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和州以及地方政府進(jìn)行一次普查，每年普查局還要進(jìn)行100多項(xiàng)其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個(gè)人和單位收集統(tǒng)計(jì)信息，匯總成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。普查局的局長(zhǎng)由總統(tǒng)任命，同時(shí)還需得到參議院的確認(rèn)。
(二)行業(yè)組織與協(xié)會(huì)
1.全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(National Association of Realtors, NAR)。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬名會(huì)員而成為美國(guó)最大的貿(mào)易協(xié)會(huì)。現(xiàn)在該協(xié)會(huì)的會(huì)員總數(shù)已超過85萬，在50個(gè)州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會(huì)(state association)，在全國(guó)1 500多個(gè)地方建有地方協(xié)會(huì)(local association)。
2.全美住房 建筑商協(xié)會(huì)(National Association of Home Builders，NAHB)。全美住房建筑商協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場(chǎng)指數(shù)(Housing Market Index，HMI)和住房機(jī)會(huì)指數(shù)(Housing Opportunity Index，HOI)等。該協(xié)會(huì)總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費(fèi)者提供擁有安全、體面和負(fù)擔(dān)得起的住宅的機(jī)會(huì)，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營(yíng) 環(huán)境。
3.按揭銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭銀行家協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查(Weekly Applications Survey)和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會(huì)是代表雇傭50名員工以上、分布在全國(guó)每個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國(guó)家級(jí)協(xié)會(huì)，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會(huì)的最高決策層是其董事會(huì)，由21人組成，負(fù)責(zé) 管理協(xié)會(huì)的一般事務(wù)。
二、各監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)
1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段安裝或建設(shè)的建筑的價(jià)值，包括原材料成本、勞動(dòng)力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤(rùn)、建筑設(shè)計(jì)和工程成本、項(xiàng)目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出 報(bào)告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段內(nèi)某工程所有項(xiàng)目的價(jià)值總和，而不管個(gè)體項(xiàng)目何時(shí)開始或工程款何時(shí)支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報(bào)告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動(dòng)住宅。
當(dāng)住宅的奠基 工作開始時(shí)即計(jì)入當(dāng)月的新房開工統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項(xiàng)目。美國(guó)并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項(xiàng)目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運(yùn)用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測(cè)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的先行指數(shù)的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報(bào)告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報(bào)告 發(fā)表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達(dá)到舊房銷售統(tǒng)計(jì)樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，如新房開工、住房按揭貸款 申請(qǐng)和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計(jì)關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購(gòu)房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動(dòng)性大，要多個(gè)月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢(shì)。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實(shí)際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動(dòng)的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量 計(jì)算 的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國(guó)的指數(shù)外，還包括四個(gè)地區(qū)的指數(shù)。
5.新房銷售。新房銷售報(bào)告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，報(bào)告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價(jià)格與平均價(jià)格。
一旦簽訂銷售 合同或接受定金，該新房就被認(rèn)為已銷售，而不管房屋是處于尚未動(dòng)工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認(rèn)為已銷售。
新房銷售調(diào)查中的價(jià)格是買賣雙方在第一次合同簽署時(shí)或交付定金時(shí)約定的價(jià)格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價(jià)格變化。新房銷售的 歷史 數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國(guó)的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。
普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國(guó)房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場(chǎng) 發(fā)展 趨勢(shì)的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布全國(guó)和四個(gè)地區(qū)的單家庭獨(dú)立住宅(Single Family House)舊房的銷售數(shù)量和價(jià)格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報(bào)告包括最近12個(gè)月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費(fèi)購(gòu)買。
地方協(xié)會(huì)每月向NAR的研究部報(bào)送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計(jì)范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)每季公布的各州舊房銷售報(bào)告是基于所有700多家地方協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會(huì)的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。
舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個(gè)月的總銷售數(shù)量。
7.全美住房建筑商協(xié)會(huì)調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)通過調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-Well Fargo房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)(NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI)、NAHB-Well Fargo住房機(jī)會(huì)指數(shù)(NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI)和房屋改建市場(chǎng)指數(shù)(Remodeling Market Index, RMI)。
HMI基于全美住房建筑商協(xié)會(huì)每月對(duì)其會(huì)員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會(huì)員對(duì)總體經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)級(jí)。HMI是對(duì)不同擴(kuò)散指數(shù)(diffusion indices)的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來6個(gè)月的新房銷售和可能購(gòu)新房的交易。前兩項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為好、一般和差三等，后一項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來6個(gè)月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購(gòu)新房的交易的權(quán)重為0.2722。 HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市 發(fā)展 部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計(jì)，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計(jì)值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(First American Real Estate Solutions)處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時(shí)間和價(jià)格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來 計(jì)算 。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè) 保險(xiǎn)。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。
2001年住宅改建市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1 530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場(chǎng)的年增長(zhǎng)速度至少將達(dá)到5%，在此期間該市場(chǎng)的規(guī)模甚至將超過新房市場(chǎng)的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場(chǎng)指數(shù)基于對(duì)房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過向15 000個(gè)房屋改建商發(fā)放調(diào)查問卷，最終選中約2 000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個(gè)指數(shù)來描繪住宅改建市場(chǎng)狀況，一是現(xiàn)期市場(chǎng)條件指數(shù)(Current Market Conditions Index)，二是未來預(yù)期指數(shù)(Future Expectations Index)。
8.周按揭貸款 申請(qǐng)調(diào)查。周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會(huì)進(jìn)行并向訂閱者公布詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項(xiàng)指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購(gòu)房及再融資常規(guī)和政府貸款申請(qǐng)情況。 報(bào)告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報(bào)告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場(chǎng)指數(shù)(Market Index)、購(gòu)買指數(shù)(Purchase Index)、再融資指數(shù)(Refinance Index)、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)(FRM/ARM Index)、常規(guī)指數(shù)(Conventional Index)和政府指數(shù)(Government Index)。
周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查報(bào)告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請(qǐng)情況， 歷史 數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會(huì)為讓其會(huì)員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn) 金融 的市場(chǎng) 環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場(chǎng)利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查(Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS)后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)(ARM Indexes)。
房迪美公司的主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查始于1971年4月，通過對(duì)全國(guó)各按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的調(diào)查來計(jì)算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考 文獻(xiàn) ：
[1]Patrick A. Simmons, Housing Statistics of the United States, 2d ed. Bernan Press, Washington D.C. 1999.
[2]Univ. of Michigan Document Center, Statistical Resource on the Web: Demographics and Housing.
[3]US Census Bureau, American Housing Survey for the United States，1985-2001.
美國(guó)房地產(chǎn)論文篇2：《美國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法》
住房難題當(dāng)之無愧地成為政府與百姓共同關(guān)注的最主要的熱點(diǎn)問題。本文選定美國(guó)作為我國(guó)法治借鑒的藍(lán)本，從完善調(diào)控體系、選擇調(diào)控模式、運(yùn)用調(diào)控手段等方面歸結(jié)出美國(guó)模式對(duì)我國(guó)的啟示。
一、國(guó)際宏觀調(diào)控狀況總覽
在世界兩大陣營(yíng)之中，宏觀調(diào)控問題的解決可謂是“殊途同歸”。首先，在資本主義世界，二十世紀(jì)三十年代的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，凱恩斯主義[1]應(yīng)運(yùn)而生，資本主義國(guó)家進(jìn)入了政府與市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合的現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期。美國(guó)羅斯福“新政”的歷史性勝利，使“國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)”在美國(guó)、進(jìn)而在整個(gè)資本主義世界被當(dāng)作一項(xiàng)基本國(guó)策確定下來。二十世紀(jì)六七十年代的，以“滯漲”為特征的新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)之后，取而代之的“混合經(jīng)濟(jì)”理論[2]開始獨(dú)占鰲頭，八十年代初，經(jīng)濟(jì)法體系的重心開始發(fā)生轉(zhuǎn)移，逐漸實(shí)現(xiàn)了自以反壟斷法為代表的“市場(chǎng)規(guī)制法”向“宏觀調(diào)控法”的轉(zhuǎn)變。直至二十世紀(jì)九十年代，才出現(xiàn)了“現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)新綜合”[3]的趨向。反觀發(fā)展歷程，從“政治國(guó)”、“經(jīng)濟(jì)國(guó)”進(jìn)而到“法治國(guó)”，[4]從消極片面的“夜警國(guó)家”到全面干預(yù)的“國(guó)家之手”，從“彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷”的國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)到“塑造國(guó)家的未來”[5]的現(xiàn)代宏觀調(diào)控，法律，尤其是經(jīng)濟(jì)法在規(guī)制國(guó)家行為[6]過程中扮演著愈發(fā)重要的角色。
現(xiàn)代法治國(guó)家，宏觀調(diào)控法已經(jīng)或者正在成為各國(guó)經(jīng)濟(jì)法的核心內(nèi)容。[7]從體系架構(gòu)上講，各國(guó)現(xiàn)行宏觀調(diào)控法律體系主要包括三種類型：第一，現(xiàn)代意義上的計(jì)劃法;第二，政治意義上的經(jīng)濟(jì)決策法;第三，各種作為調(diào)節(jié)手段的法律，可以細(xì)分為財(cái)稅[8]、金融[9]、土地[10]、外匯管理、信貸等方面。在制定法律、構(gòu)建體系的過程中，不同國(guó)家之間有所相通，但也各有不同。德國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)采取的是社會(huì)市場(chǎng)模式，形成了以金融決策及其立法為主導(dǎo)的宏觀調(diào)控法律體系;日本市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)采取的是政府主導(dǎo)型模式，形成了以計(jì)劃法、產(chǎn)業(yè)決策法為核心的宏觀調(diào)控法律體系;英國(guó)與美國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)采取的是消費(fèi)者導(dǎo)向型模式，形成了以財(cái)政與貨幣決策為主導(dǎo)的宏觀調(diào)控法律體系。
二、美國(guó)模式的經(jīng)濟(jì)法評(píng)析
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任何一個(gè)階段，政府都會(huì)或多或少地干預(yù)市場(chǎng)的運(yùn)作，[11]差別在于這種干預(yù)的力度與方式不同。羅斯福新政之后，美國(guó)政府將傳統(tǒng)意義上的宏觀調(diào)控方式賦予了明確的法律效力，[12]將財(cái)稅、金融、外匯等法律化、制度化，進(jìn)而打破了先期“放羊式”的消極管理模式，相繼頒布了一系列宏觀調(diào)控法律法規(guī)，二戰(zhàn)后進(jìn)一步完善，形成了一套日趨完備的宏觀調(diào)控法律體系，“宏觀調(diào)控立法”逐漸成為經(jīng)濟(jì)法律體系中最為重要、起主導(dǎo)作用的組成部分。[13]在房地產(chǎn)領(lǐng)域，美國(guó)政府同樣采取了許多積極的調(diào)控措施，集中表現(xiàn)在：
1、美國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法
美國(guó)沒有中國(guó)意義上的宏觀調(diào)控概念，嚴(yán)格的說，應(yīng)該從美國(guó)憲法規(guī)定的國(guó)會(huì)調(diào)控權(quán)來理解有關(guān)宏觀調(diào)控的理論與實(shí)踐。在美國(guó)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控職能的生成依據(jù)是聯(lián)邦憲法第一條第八款第三項(xiàng)的“貿(mào)易條款”。從聯(lián)邦法律來看，美國(guó)憲法有關(guān)貿(mào)易的條款經(jīng)過最高法院的逐步解釋，使聯(lián)邦的經(jīng)濟(jì)管理決策權(quán)已經(jīng)涉及到越來越多的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域就是一個(gè)典型。
在房地產(chǎn)財(cái)稅立法方面，美國(guó)非常重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，并以之作為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的重要手段和地方財(cái)政收入的重要來源。從征收環(huán)節(jié)來看,大多數(shù)國(guó)家主要集中在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,而在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)征稅相對(duì)較少。一方面，極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng),刺激了土地的有效供給。另一方面，高額的房地產(chǎn)保有稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用房地產(chǎn),刺激了交易活動(dòng),這既促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,又推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。
在金融方面，為了保障貨幣政策的實(shí)施，實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家傾向于制定一系列與金融決策相適應(yīng)的金融法規(guī)。1913年，美國(guó)頒布了《美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備法》(即中央銀行法);20世紀(jì)30年代起，美國(guó)政府開始從金融領(lǐng)域著手大規(guī)模地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng);1934年，《住宅法》的出臺(tái)以法律的形式預(yù)設(shè)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。
在土地方面，20世紀(jì)60年代，聯(lián)邦政府與州政府共同通過環(huán)境保護(hù)立法的方式部分規(guī)定了“土地利用規(guī)劃”問題;州政府也頒布了一系列調(diào)控地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范，比如加利福尼亞州有關(guān)“促進(jìn)海岸開發(fā)”的法規(guī)，又如州政府通過頒布建筑、劃區(qū)、環(huán)保等法規(guī)加強(qiáng)其在城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)方面的管理權(quán);州政府還會(huì)通過法定的房地產(chǎn)稅征收權(quán)、房屋征用權(quán)強(qiáng)化對(duì)土地的管理。
2、美國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策
美國(guó)享有宏觀調(diào)控職權(quán)的組織、機(jī)構(gòu)有：白宮辦公廳，財(cái)政部，商務(wù)部，決策發(fā)展辦公室，經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)以及行政管理和預(yù)算局等，在性質(zhì)上屬于聯(lián)邦政府的職能部門，但是并未排除了地方政府宏觀調(diào)控的合法性。
美國(guó)政府相繼建立了預(yù)先批準(zhǔn)制度，加強(qiáng)了對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的限制;同時(shí)又采取一系列住房?jī)?yōu)惠決策，[14]對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者提供了更多的保護(hù);頒布、實(shí)施各種與土地利用相關(guān)的城市規(guī)劃和管理法規(guī)，加強(qiáng)了政府對(duì)土地的控制;通過設(shè)立土地使用價(jià)值稅、土地填空稅收優(yōu)惠、選址地價(jià)稅等房地產(chǎn)稅收決策，限制房地產(chǎn)商的投資、開發(fā)行為;通過提供政府補(bǔ)貼住房[15]等優(yōu)惠決策，保障低收入群體的住房利益;此外，收集、管理房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也是美國(guó)聯(lián)邦政府的一項(xiàng)基本職責(zé)[16]。
三、美國(guó)模式對(duì)中國(guó)的啟示
1、建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系
經(jīng)濟(jì)法視野下宏觀調(diào)控與法的融合，是現(xiàn)代國(guó)家機(jī)器職能發(fā)展到一定程度的必然要求。當(dāng)社會(huì)本身的力量不足以在私法的第一次調(diào)整中維持下去，國(guó)家擔(dān)當(dāng)起第二次調(diào)整的重任。[17]無論是作為“國(guó)家戰(zhàn)后的療傷器”，還是“經(jīng)濟(jì)危機(jī)的救急方案”，當(dāng)其他一切調(diào)控手段必須通過法律手段發(fā)揮作用，法律手段被當(dāng)作宏觀調(diào)控的基本手段時(shí)，建立宏觀調(diào)控立法體系成為大勢(shì)所趨。發(fā)展到一定階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)宏觀調(diào)控法有一種天然的渴求，這種渴求落實(shí)在對(duì)GDP做出巨大貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)[18]之上，即要求我們建立并完善一種可操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系。
2、選擇適合的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控模式
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系的建立與完善，因各國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)模式的不同，而形成了不同的宏觀調(diào)控模式。美國(guó)受凱恩斯理論的影響，更側(cè)重于對(duì)財(cái)稅調(diào)控和貨幣調(diào)控手段的運(yùn)用，調(diào)控目標(biāo)上更關(guān)注于對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者弱勢(shì)群體一方利益的保護(hù);德國(guó)受社會(huì)法治國(guó)家理論的影響，更青睞于以金融調(diào)控手段和立法手段的運(yùn)用，調(diào)控目標(biāo)上更關(guān)注于經(jīng)濟(jì)實(shí)效。而即使在同一類型的社會(huì)經(jīng)濟(jì)模式之下，宏觀調(diào)控模式也各有特色，例如，日本和改革開放之前的中國(guó)，同樣是計(jì)劃法主導(dǎo)型，[19]日本同時(shí)重視產(chǎn)業(yè)決策法在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中所發(fā)揮的巨大作用，形成了較為完備的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系，而當(dāng)時(shí)的中國(guó)過分強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)總體的計(jì)劃性，嚴(yán)重影響了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，最終權(quán)力的膨脹遏制了法治的進(jìn)步。
3、找準(zhǔn)規(guī)律，活學(xué)活用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段
在不同宏觀調(diào)控立法模式之下，同一調(diào)控手段在不同國(guó)家不同時(shí)期的功能仍是相通的，區(qū)別在于運(yùn)用手段的力度不同。例如，在多元化選擇之下，“財(cái)政決策”得到了各國(guó)的一致認(rèn)可，“金融決策”次之，然后是其他投資決策、消費(fèi)決策等，這是由各種決策功能的不同決定的。財(cái)政決策利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，金融決策利于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，因此成為各國(guó)宏觀調(diào)控的首選。而在同一國(guó)家的不同階段，手段的運(yùn)用也是靈活、易變的。例如，處于經(jīng)濟(jì)趕超時(shí)期[20]的國(guó)家更加重視計(jì)劃手段的運(yùn)用，或者同時(shí)擅長(zhǎng)運(yùn)用產(chǎn)業(yè)決策的調(diào)控方式;處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定期或者成熟期的國(guó)家，調(diào)控的重心轉(zhuǎn)向財(cái)政決策法，進(jìn)而與金融決策法綜合運(yùn)用。
4、淡化意識(shí)形態(tài)，回歸經(jīng)濟(jì)法價(jià)值訴求
首先，不同意識(shí)形態(tài)之下的法治之治，在理念是共通的。例如，對(duì)正義價(jià)值的追求，無論是美國(guó)“資本權(quán)力+國(guó)家權(quán)力”的干預(yù)模式，還是中國(guó)“勞動(dòng)權(quán)力+國(guó)家權(quán)力”的干預(yù)模式，再到德國(guó)對(duì)“資本與勞動(dòng)”的一視同仁，資本主義在“正義價(jià)值”層面耦合了社會(huì)主義對(duì)“公正價(jià)值”的追求。[21]
其次，經(jīng)濟(jì)法追求的是社會(huì)公平,或者說是實(shí)質(zhì)公平,這并不與效率優(yōu)先相矛盾。在宏觀調(diào)控領(lǐng)域,首先強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體自由競(jìng)爭(zhēng),由市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行資源的配置,如果分配格局導(dǎo)致差距過大,則由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控――通過財(cái)政法和金融法來調(diào)控,實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的平等。
再次，對(duì)“人權(quán)保障、以人為本”理念的強(qiáng)化。馬克思將人定義為“一切社會(huì)關(guān)系的總和”，這意味著任何法律關(guān)系問題也都可以最終歸結(jié)為人的問題。經(jīng)濟(jì)法所表達(dá)利益的全局性與總括性與個(gè)體利益的保護(hù)并不沖突，個(gè)人利益、公共利益與國(guó)家利益之家是緊密相連、一脈相承的。
最后，提高政府調(diào)控的“服務(wù)意識(shí)”。正是由于服務(wù)理念的缺失，才導(dǎo)致了政府行為的失當(dāng)。服務(wù)型政府的建設(shè)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行政法課題，它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，也是經(jīng)濟(jì)法所倡導(dǎo)的法治理念。
美國(guó)房地產(chǎn)論文篇3：《美國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展歷程及啟示》
摘 要:縱觀美國(guó)70余年來的房地產(chǎn)發(fā)展歷程,發(fā)現(xiàn)政府在其中發(fā)揮重要作用,適時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié),出現(xiàn)“政府干預(yù)―市場(chǎng)調(diào)節(jié)―政府干預(yù)”的循環(huán)模式。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融業(yè);美國(guó);歷程;啟示
0 前言
作為起步較晚的新興產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)過幾十年的風(fēng)雨兼程,現(xiàn)已呈現(xiàn)出爆炸式的發(fā)展景象。房地產(chǎn)業(yè)因其對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)作用和對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)的牽引作用,已成為不少國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)及其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中,金融業(yè)的介入是一個(gè)值得關(guān)注的傾向。它不僅改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的投、融資模式,加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大,更使其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響變得更為微妙。當(dāng)下,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)已經(jīng)成為現(xiàn)代金融體系中的重要組成部分。一個(gè)開放、穩(wěn)定、高效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),是該國(guó)金融安全的重要前提。作為分散金融風(fēng)險(xiǎn),確保金融安全的重要措施,一、二級(jí)市場(chǎng)的存在又是至關(guān)重要的。本文梳理了美國(guó)房地產(chǎn)金融一、二級(jí)市場(chǎng)從無到有,從平靜到喧囂的歷史進(jìn)程,總結(jié)了其中的一些有益規(guī)律。
1 政府主導(dǎo)一級(jí)市場(chǎng)時(shí)期
20世紀(jì)20年代末到30年代初的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī),給美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了巨大的負(fù)面影響,也給美國(guó)帶來了諸多的社會(huì)問題,而民眾住房條件的持續(xù)惡化便是其中之一。在凱恩斯政府干預(yù)理論的影響下,為逆轉(zhuǎn)民眾住房條件持續(xù)下降的趨勢(shì),同時(shí)提振國(guó)民經(jīng)濟(jì),美國(guó)聯(lián)邦政府決定開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。
聯(lián)邦政府涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)伊始,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)大致是以“非市場(chǎng)”機(jī)制和“市場(chǎng)”機(jī)制兩頭并進(jìn)的方式展開的。一方面,它首次推動(dòng)了公共住房項(xiàng)目(The Public Housing Project)的實(shí)施,打開了政府出資提供住房、在非市場(chǎng)框架內(nèi)解決民眾住房問題的先例。另一方面,它著手構(gòu)建了一個(gè)統(tǒng)一、完善、有序的一級(jí)市場(chǎng)金融體系。正是由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的這些引導(dǎo)和調(diào)整,在20世紀(jì)30年代到70年代的幾十年時(shí)間里,美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為政府主導(dǎo)下的平穩(wěn)、快速發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展使得美國(guó)長(zhǎng)期存在的住房供需絕對(duì)失衡狀況得到了根本性扭轉(zhuǎn)。20世紀(jì)70年代,美國(guó)住房市場(chǎng)上的總供給在絕對(duì)量上已經(jīng)超過了總需求,市場(chǎng)的主要矛盾已由過去供不應(yīng)求的總量失衡性矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)榱酥械褪杖腚A層購(gòu)房壓力過大的消費(fèi)結(jié)構(gòu)性矛盾。而公共住房政策的長(zhǎng)期推行也使政府負(fù)擔(dān)大為增加。所有這些新矛盾的出現(xiàn),都意味著依靠傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)的方式提高民眾住房條件,作用已變得相當(dāng)有限。
2 政府構(gòu)建房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)時(shí)期
鑒于上述新矛盾和新困境的出現(xiàn),在房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)初具規(guī)模之后,美國(guó)聯(lián)邦政府開始啟動(dòng)了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。
首先,聯(lián)邦政府發(fā)起和組建了新的聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三個(gè)實(shí)體,從而構(gòu)建了一個(gè)完整的二級(jí)市場(chǎng)框架。之后,聯(lián)邦政府授予“房利美”和“房地美”購(gòu)買經(jīng)聯(lián)邦保險(xiǎn)的抵押貸款和一般按揭貸款的權(quán)力,以拓展普通貸款二級(jí)抵押市場(chǎng)并促成該領(lǐng)域內(nèi)的良性競(jìng)爭(zhēng)格局。
在房地產(chǎn)金融二級(jí)抵押市場(chǎng)的框架成型之后,美國(guó)政府開始通過業(yè)務(wù)授權(quán)的方式引導(dǎo)市場(chǎng)行為主體朝著政府?dāng)M定的政策目標(biāo)展開活動(dòng)。這種逐步深入的業(yè)務(wù)授權(quán),使上述機(jī)構(gòu)源源不斷地在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中創(chuàng)造出流動(dòng)性,它們的良性運(yùn)作疏導(dǎo)了一、二級(jí)市場(chǎng),金融創(chuàng)新繼而得到鼓勵(lì)。這一系列的良性連鎖反應(yīng),引導(dǎo)著整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)朝著健康、蓬勃、穩(wěn)定的方向發(fā)展。(表1顯示了美國(guó)兩大住房貸款抵押融資公司“房利美”和“房地美”在政府授權(quán)下業(yè)務(wù)逐步拓展的歷程)。
二級(jí)市場(chǎng)的逐漸成熟和完善使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)收獲了十余年的繁榮。十余年間,住房貸款二級(jí)抵押市場(chǎng)的成功運(yùn)作輔之以聯(lián)邦政府推行的各類住房援助計(jì)劃(Housing Assistant Plan),使美國(guó)社會(huì)成功抵御住了兩次石油危機(jī)誘發(fā)的經(jīng)濟(jì)蕭條的負(fù)面影響,同時(shí)經(jīng)受住了戰(zhàn)后“嬰兒潮”時(shí)期新生兒成人高峰的沖擊,民眾的住房條件得以持續(xù)、穩(wěn)步地提升,美國(guó)家庭住房保有率不降反升,由1969年的不及64%上升到1981年的逾65.5%。
20世紀(jì)80年代,在剛剛經(jīng)歷兩次石油危機(jī)之后,美國(guó)又遭遇了儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)(S&Ls,Saving and Loan Associations)危機(jī),它影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性,增加了民眾購(gòu)房的壓力,也加劇了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),使美國(guó)住房貸款抵押二級(jí)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。正是這些困境的產(chǎn)生,讓美國(guó)政府決心通過改革金融系統(tǒng),深化住房抵押貸款證券化,以此來分散房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)可能給整個(gè)金融體系造成的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而保證整個(gè)金融體系健康、高效、快速地發(fā)展。
3 政府引導(dǎo)金融創(chuàng)新時(shí)期
住房抵押貸款證券化的深入,是經(jīng)由金融監(jiān)管的放松和業(yè)務(wù)授權(quán)范圍的擴(kuò)大來完成的。寬松的監(jiān)管加上持續(xù)拓展的業(yè)務(wù)范圍,必然使美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上金融業(yè)務(wù)類型逐步呈現(xiàn)多元化,金融創(chuàng)新活動(dòng)也必將隨之?dāng)U張。這種思路的一個(gè)可以預(yù)見的結(jié)果是,隨著金融創(chuàng)新活動(dòng)的日益頻繁,住房抵押貸款的證券化將滲透到美國(guó)金融行業(yè)的方方面面,并最終通過全球經(jīng)濟(jì)一體化與世界經(jīng)濟(jì)體系相關(guān)聯(lián)。這樣一來,美國(guó)低收入民眾的住房承受能力便能夠大大增加,購(gòu)房也將更加便捷、輕松,聯(lián)邦政府在住房建設(shè)投資上的支出能夠得到有效控制。而最后,通過在全球范圍內(nèi)出售這些證券,美國(guó)窮人的住房難問題將為全世界范圍內(nèi)的富裕階層所承擔(dān)。
進(jìn)入20世紀(jì)90年代,當(dāng)美國(guó)房地產(chǎn)證券化隨著金融創(chuàng)新浪潮的到來而深入發(fā)展后,住房抵押貸款(Residential Mortgage loan)成了美國(guó)家庭購(gòu)房時(shí)最為常見的方式。自1994年至2002年的八年間,美國(guó)住房貸款在各類房地產(chǎn)貸款中所占的比例始終維持在80%以上。與此同時(shí),美國(guó)家庭住房保有率也同步迅猛上升,從1994年的64%上升到了2004年的69%。這充分說明,二級(jí)市場(chǎng)上的金融創(chuàng)新將房地產(chǎn)證券化深入之后,對(duì)民眾住房條件改善所起到的正面作用是巨大的。
住房抵押貸款證券化的深入,還使美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格頻繁波動(dòng)的局面得到了改觀。據(jù)統(tǒng)計(jì),自1890年以來,美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從未走出過以3到5年為周期的短期劇烈波動(dòng)狀態(tài),但由于房地產(chǎn)證券化帶來的住房需求的爆炸式增長(zhǎng),從1995年第四季度到2006年第二季度“次貸危機(jī)”爆發(fā)前夕的十年間,美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格保持了連續(xù)十年持續(xù)上升的勢(shì)頭,而沒有發(fā)生之前的短周期劇烈波動(dòng)的情形,這在美國(guó)經(jīng)濟(jì)史上是絕無僅有的,在世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)史上也是極為罕見的。這一現(xiàn)象的出現(xiàn),足見房地產(chǎn)證券化在化解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)上的顯著功效。
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