投資公寓應(yīng)該如何選擇

　　由于公寓所“傾向”的商業(yè)性質(zhì)，因此對項目及物業(yè)本身情況屬性的把握很重要。投資公寓如何選擇?小編為您搜集了四大要點。

　　“麻雀雖小，五臟俱全”的公寓可謂住宅和寫字樓的“集合體”，同時又具有“面積小、總價低”的低投資門檻，面對方興未艾的貴陽公寓投資市場，投資者如何才能將公寓投資的風(fēng)險降到最低?記者采訪發(fā)現(xiàn)，由于公寓所“傾向”的商業(yè)性質(zhì)，因此對項目及物業(yè)本身情況屬性的把握很重要。

　　投資要素一：選地段

　　對于商業(yè)地產(chǎn)而言有一條投資金律——地段，地段，還是地段，由于小戶型公寓與純住宅相比，帶有更大的投資屬性，地段也同樣決定了小戶型公寓是否具備投資價值和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　從目前貴陽主要在售的公寓項目來看，地段特性多屬兩類情況，一類是位于城市核心或者商貿(mào)活動極為繁榮的區(qū)域，如噴水池的百靈時尚天地;另一類則是像花果園和未來方舟那樣的大體量新興復(fù)合型社區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)，這類公寓附近具有強大的寫字樓集群，為公寓提供了賴以依托的客戶資源。

　　投資公寓選擇地段的同時還要關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃前景。從目前貴陽在售公寓的價格來看，位于城市核心商業(yè)區(qū)域的公寓價格普遍達到1.5萬元/平方米左右，而一些城市規(guī)劃新興區(qū)域的公寓價格則在4500-6500元/平方米不等，價格懸殊極大。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)尚未成熟，價格相對較低，購買此類“潛力”物業(yè)時，一定要先研究公寓所在的區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、交通遠(yuǎn)景、是否有足夠的租賃群體支撐等。

　　值得提醒投資者的是，當(dāng)前的鬧市公寓，租賃行情樂觀，但由于單價已經(jīng)被抬到一個較高位置，在一定程度上透支了相當(dāng)一部分未來的升值空間;而新興區(qū)域公寓，價格雖不高，但前期可能會經(jīng)歷較長的“暖租”期，空置風(fēng)險相對較高，投資者應(yīng)有對投資回報的規(guī)劃實際考慮。

　　投資要素二：挑“鄰居”

　　采訪中，貴陽較早一批參與公寓投資的劉女士向記者講述了自己的投資經(jīng)歷。

　　幾年前，劉女士在中心區(qū)購買了兩套面積在50平方米的公寓，打算連通之后開辦美容會所。收房時劉女士發(fā)現(xiàn)，同一層物業(yè)，除了自己購買的兩套之外，其他都被另外兩位投資者買下改造成了短租公寓，一開始劉女士認(rèn)為“背靠大樹好乘涼”，散戶少，以后樓層管理更方便些。誰知收房后不久，鄰近的投資者為了方便管理，擅自將通道進行隔斷改造，這樣一來劉女士的美容會所被“逼”到了一個死角，生意大受影響，而且多次向物管投訴屢屢無果。

　　對此現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士表示，與團購大客戶投資相鄰物業(yè)，散戶投資者往往缺乏主動權(quán)，因此看似投資門檻低的公寓，中小投資者尤其要謹(jǐn)慎。散戶投資者最好避免與大客戶為鄰，宜于挑選周邊有同類小型企業(yè)的物業(yè)，如sohu辦公族、創(chuàng)業(yè)型公司、美容休閑會所等等，更利于聚積人氣，形成物業(yè)互補的帶動效應(yīng)。

　　同時，通過采訪記者還發(fā)現(xiàn)，一些購買公寓的消費群體還帶有自住兼投資的雙重考慮。公寓買來后自住幾年，改善性購房后再將公寓進行出租，這樣的想法到底是否現(xiàn)實?對此一些置業(yè)顧問表示，一般選擇單身公寓的人群以年輕人居多，如果所投資的公寓周邊有寫字樓或者大體量的商業(yè)集群，往往可以降低此類公寓投資的空置風(fēng)險，但是這類求租群體往往對物業(yè)的配套要求也較高，一定檔次的裝修水準(zhǔn)和齊備的家具家電是保證出租率的前提。

　　投資要素三：考量成本

　　從目前貴陽在售的公寓投資項目來看，不少都打出了12-15%的高投資回報率，這也成為最吸引投資者眼球的促銷方式。實際投資回報確實有這么高嗎?記者通過采訪發(fā)現(xiàn)，公寓投資的一些隱性成本往往是考慮投資收益時不可忽略的。

　　從目前一些有住宅和公寓同期在售的綜合型物業(yè)來看，公寓與住宅的價差往往不大，但是很多投資者并不知道，購買公寓與購買住宅在土地使用年限上卻有很大的差別。據(jù)了解，目前住宅的土地使用年限都在70年，而市場上在售公寓的使用年限普通只有40年。

　　當(dāng)前貴陽市場上在售的公寓產(chǎn)品多分為三類面積區(qū)間，30多平方米、50平方米左右、70平方米左右三類。在生活配套上，公寓不像住宅那樣，戶戶接通通煤氣管道，而在水、電費用的計價上也是參照商用水電資費標(biāo)準(zhǔn)，從這些條件而言，公寓實際上并不是家居租房的首選，承租客多為單身白領(lǐng)，因此選擇適宜大小的公寓產(chǎn)品尤為重要。相對而言小戶型公寓產(chǎn)品租住范圍更廣，但由于公寓產(chǎn)品的公攤率在30%左右，同時又需要兼顧各種功能性，所以50平方米左右的公寓產(chǎn)品是普通中小投資者的首選。

　　總體而言，公寓產(chǎn)品是不動產(chǎn)投資當(dāng)中比較保守的理財模式，由于投資門檻較低，所以投資回報率也相對有限。從投資角度來看，短期套利可行度較低，適合長期持有靠租金長線收益。對于買不起寫字樓的創(chuàng)業(yè)型公司來說，公寓產(chǎn)品也是較好的替代選擇。

　　投資要素四：看軟硬件

　　通過對目前貴陽已投入使用的部分公寓項目的實際情況來看，普遍存在物業(yè)管理水平不高、車位不足、電梯等硬件配套條件弱的缺陷，這些軟硬件環(huán)境的“軟肋”都使得公寓物業(yè)的升值空間大打折扣。

　　據(jù)了解，“價格高低”和“升值空間”往往是當(dāng)前貴陽公寓投資者最為關(guān)注的兩大方向，而對于公寓后期的物業(yè)管理團隊如何往往最易被投資者所忽視。

　　專業(yè)投資人士建議，由于購買公寓產(chǎn)品在不動產(chǎn)投資當(dāng)中屬長線投資類型，所以開發(fā)商的實力和物業(yè)服務(wù)公司的管理水平，也將是決定租金回報的關(guān)鍵。目前貴陽公寓市場上的產(chǎn)品多分為住宅公寓和寫字樓公寓兩大類，無論是對投資型客戶還是自用型客戶，公寓的品質(zhì)都至關(guān)重要，涵蓋的內(nèi)容也很廣，如內(nèi)部豎向交通條件、入戶大堂設(shè)計、停車位的比例、信息智能化系統(tǒng)配置，甚至公寓的外立面，都成為衡量公寓價值的重要指標(biāo)，完善的高水準(zhǔn)硬件設(shè)施能為后期物業(yè)的出租加分不少。