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房地產(chǎn)項目前期工作有哪些

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  房地產(chǎn)開發(fā)項目,一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設項目。而在開發(fā)的前期又需要做哪些工作呢?下面是學習啦小編整理的一些關于房地產(chǎn)項目前期工作的相關資料。供你參考。

  房地產(chǎn)項目前期工作

  1、規(guī)劃部門:

  (1)如果是工業(yè)用地,首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

  手續(xù)需提交:A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同

  (2)如果是集體用地,也應到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。

  需提交:A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書,規(guī)劃局批準后發(fā)用地許可證。

  需交費:A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費

  2、領取規(guī)劃用地許可證后,再到市計委辦理立項手續(xù)。

  需提交:(1)規(guī)劃用地許可證(2)可行性研究報告(3)投資計劃及立項申請(4)領取立項批文

  3、完成1、2項后,再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。

  需提交:(1)用地申請書(2)計委立項批文(3)用地總平面圖(4)規(guī)劃局出具的用地紅線圖(5)規(guī)劃用地許可證(6)土地補償表蓋章(組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章)(7)簽訂土地出讓合同(8)交費、領證

  需繳納:(1)土地出讓金。70~220元/平方米(2)地界勘測費(3)土地過戶費(4)管理及工本費(5)土地使用稅

  4、完成前3項后,再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。

  (1)建設單位寫出書面申請(內(nèi)容包括建設意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等)。

  (2)提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

  (3)根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設工程申請復函”的具體要求,設計院做出1~2個方案,包括:總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進行施工圖設計。

  (4)領取建設工程規(guī)劃許可證申請表,到相關部門:消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預設電信管線等辦理手續(xù)。

  需交費:審核費280元/棟(消防支隊);文物鉆探費2~8元/平方米。

  E、施工許可證

  F、辦理安全監(jiān)督

  G、核定工程類別和取費標準

  H、辦理開工報告

  6、房管局:與上手續(xù)全部辦理完畢后,工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

  需提交:(1)營業(yè)執(zhí)照(2)土地使用證(3)建設工程規(guī)劃許可證(4)紅線圖(5)開工許可證(6)施工合同(7)標準層平面圖(8)預售動態(tài)圖(9)物價審批(10)物業(yè)管理內(nèi)容(11)拆遷許可證(12)房屋注銷證(13)繳納勘驗審核費,按總房款的0.2%(14)領證

  7、供電局:辦理施工用電申請

  8、自來水公司:施工用水申請

  9、環(huán)保局:辦理噪音申請

  10、物價局:銷售價格審批

  注:從2000年開始,不再征收(1)投資方向調(diào)節(jié)稅(2)消防配套費用(3)規(guī)劃管理費(4)緩收土地出讓金。

  房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)商經(jīng)常遇到的風險

  一、征地與拆遷困難

  有的開發(fā)商對征地與拆遷工作沒有足夠的重視,以致于遇到困難后措手不及被陷入遙遙無期的說服動員工作中,貽誤了預定工期。征地與拆遷是實施開發(fā)工作的第一道門檻,一方面要做出雙方都能接受的經(jīng)濟補償,另一方面又要做好說服動員工作。遇到釘子戶,風險就會更大,釘子戶不搬遷就直接影響了房地產(chǎn)建設工作的進度。

  二、建設工期的風險

  開發(fā)商選擇的建筑公司是否能保質(zhì)保量按時完工,對開發(fā)商以后的商品房銷售起著重要作用。但事實上,大多數(shù)建設工程都不能按期完工,有的拖延幾個月,甚至幾年。造成這種風險的原因多種多樣,如來自開發(fā)商的自身原因,如資金不足、圖紙更改、更換合作伙伴等;或者是來自建筑商的原因,如技術問題、違法轉(zhuǎn)包分包等。

  防范這種風險應以預防為主,在初期就應選擇信譽技術過硬的設計單位、監(jiān)理單位和施工單位。在建筑材料的選擇和購買方面一定要認真謹慎。還有應當選擇理想的合作伙伴,應落實資金來源渠道。所有這些都要用法律文件予以確認,用完備的合同來約束所有參與工程建設各方的行為。

  三、聯(lián)建風險

  在房地產(chǎn)投資開發(fā)中,經(jīng)常有幾家投資單位共同投資的情況。形成這種情況的原因主要有以下幾種情況:某一家投資單位經(jīng)濟實力有限,需要與其他單位合作開發(fā);或者是有土地的一方?jīng)]有資金,需要與有資金的一方合作;或者有資金的一方?jīng)]有土地,需要與有土地的一方合作;或者既有資金又有土地的一方,沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權,需要與有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權的房地產(chǎn)公司合作。無論什么方式的合作,都是建立在利益基礎上,這就埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發(fā)生,就應該“親兄弟明算賬”在合作之前,充分協(xié)商好各方的權利義務、利潤分享及債務承擔。

  房地產(chǎn)項目開發(fā)前需要準備的資料

  1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務登記證、法人代表證明書、法人代表情況簡介、董事會成員情況簡介

  2、公司章程(含董事會成員簽名)及成立批文

  3、財務報告(上年末至近期)、年度財務審計報告、注冊驗資報告

  4、公司業(yè)務情況介紹、已開發(fā)項目情況介紹(總開發(fā)面積、銷售情況、貸款銀行及貸款的償還情況等) 5、如屬聯(lián)合開發(fā),須提供各方上述資料 1、公積金擔保貸款申請報告(公積金擔保貸款人數(shù)、金額、有無在建工程抵押、有無開發(fā)貸款、開發(fā)貸款銀行、開發(fā)貸款金額、按揭銀行等基本情況) 2、項目立項批文、項目可行性報告 3、商品房預售許可證 4、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證 5、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證

  6、銀行貸款證/卡(貸款情況打印出來并加蓋銀行確認業(yè)務章)

  7、項目貸款借款合同及抵押合同

  8、施工合同、總平面圖

  9、項目的銷售情況(須提供每戶房號、面積、售價、購房總價)

  10、董事會或相關決策機構(gòu)對所開發(fā)項目購房客戶申請公積金擔保貸款提供階段性反擔保的決議,并在反擔保期內(nèi)承擔連帶責任

  11、項目總投資概算,資金來源及到位情況說明(收入及支出情況)

  12、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖及土地出讓金發(fā)票

  13、項目相關圖片、資料及電子文檔

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