如何避免二手房糾紛
買賣二手房時，房產(chǎn)評估是一個必不可少的環(huán)節(jié)。二手房價(jià)格參差不齊，可能受地段、配套、戶型、建筑類型等多種因素的影響，購房者與出賣人都應(yīng)該對所交易二手房房價(jià)有把握，才不會被騙。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享如何避免二手房糾紛的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
避免糾紛的發(fā)生 買二手房應(yīng)注意什么問題?
對于在京打拼的大部分人而言，能購買一套屬于自己的房屋本應(yīng)是一件開心的事情，然而，隨著越來越多糾紛的發(fā)生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因購房使其更為糟心。
戶口問題
【案例】
劉先生為了女兒能上中關(guān)村某重點(diǎn)中學(xué)，購買了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套80平方米的房屋，價(jià)款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應(yīng)于房屋過戶后30日內(nèi)將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價(jià)款萬分之五的違約金。后劉先生支付完所有購房款，并將房屋過戶至自己名下，但蔣先生并未按期將房屋內(nèi)戶口遷出，而劉先生因戶口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點(diǎn)中學(xué)的時間。劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。
蔣先生辯稱，自己已經(jīng)積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。鑒于違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終根據(jù)案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。
【分析】
依據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
北京市實(shí)行學(xué)區(qū)房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學(xué)校，不惜花費(fèi)巨資購買學(xué)區(qū)房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內(nèi)，影響買房人的戶口遷入以及實(shí)際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責(zé)任;部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責(zé)任。對于前者，因違約責(zé)任不明，往往很難得到法院的支持;對于后者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時候，對違約金的數(shù)額亦會根據(jù)具體情況判定。無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出。
在此情況下，建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一。
匯款問題
【案例】
小劉在京打拼多年，終于攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價(jià)格購買馬女士的房屋。后小劉支付了馬女士50萬元預(yù)付款，并將剩余房款分兩次匯款到了一個名為張甲的賬戶。不料，小劉匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續(xù)，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩余的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對此，馬女士予以否認(rèn)。小劉未提交相關(guān)證據(jù)證明馬女士指示其將相關(guān)錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。
【分析】
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
在市場交易中，許多購房者因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)，抑或是粗心大意，抑或是出于對對方的信任，抑或是法律知識的欠缺，沒有養(yǎng)成將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)并保留證據(jù)的習(xí)慣，往往聽信口頭約定。一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應(yīng)對關(guān)鍵事項(xiàng)用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。合同履行中有變更事項(xiàng)，亦應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。
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