二手房銷售技巧在實(shí)踐中的運(yùn)用

二手房銷售技巧在實(shí)踐中的運(yùn)用

　　銷售世界上第一號(hào)的產(chǎn)品不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房銷售技巧在實(shí)踐中的運(yùn)用相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)讀者有所幫助。

　　二手房銷售技巧在實(shí)踐中的運(yùn)用：二手房地產(chǎn)銷售技巧

　　一、盤源管理

　　新人行盤，熟悉周邊盤源，其實(shí)就是盤源管理的一種。

　　樓盤管理最重要就是Upday業(yè)主。當(dāng)時(shí)我還是新人的時(shí)候，要Upday樓盤，聽見有同事復(fù)盤：“黃先生，你那間房子租不租，售不售啊?”、“不租不售，再見!”不到30秒就掛電話了。業(yè)主連你是什么公司什么人都不知道，這樣復(fù)盤是無效的，業(yè)主每天接到10個(gè)復(fù)盤的人，業(yè)主會(huì)很煩。如何讓業(yè)主記住你是什么公司什么人，復(fù)盤的時(shí)候就要將自己的專業(yè)Sale給業(yè)主，那么你成交的機(jī)會(huì)就會(huì)增加了。

　　將盤源分類：(以地段、面積、價(jià)錢、幾房劃分)把樓盤根據(jù)適合自己的方法劃分，這樣條理性較強(qiáng)地管理盤源，使自己不斷熟盤。在推盤時(shí)，能馬上提供多套物業(yè)并能即刻帶客戶看樓。

　　方法一：按板塊分(把更新筍盤的單元屬性編號(hào)登記到盤源本，方便進(jìn)入業(yè)務(wù)系統(tǒng)查找該物業(yè)。*不能把業(yè)主電話寫在盤源本上)舉例：天河?xùn)|圃板塊(地段劃分)，駿景花園(1-5頁)、天朗明居(6-10頁)......員村散盤(90-95頁)。

　　接待客戶時(shí)，了解客戶需求后可以馬上翻閱盤源本，再看鑰匙盤做到即推即看，如果看樓后不合適，還可以轉(zhuǎn)推附近板塊的樓盤。現(xiàn)時(shí)有些同事接到客戶沒有盤推，一直在編假盤但不帶客戶看樓。不是他不想帶客戶看樓，而是自己盤源管理得不好。在盤源本上，已成交的物業(yè)自己做好記號(hào)，方便自己查找。

　　方法二：按面積大小分

　　舉例：按50㎡以下、60-70㎡、80-90㎡、100㎡以上、公寓、別墅來劃分。推盤時(shí)按照客戶的需求設(shè)定主推盤，每次帶看3套物業(yè)、1套是主推盤、1套是鑰匙盤(對(duì)比盤)、另一套是租盤(對(duì)比盤)，看樓的時(shí)候有對(duì)比，才會(huì)促進(jìn)客戶的購買欲。在看樓后，客戶要是還想看樓，我們可以當(dāng)著客戶面翻看盤源本再帶其去看樓，讓客戶感覺到我們盤源充足。

　　還有同事以幾房幾廳劃分、和以價(jià)錢劃分，其實(shí)是因應(yīng)自己的習(xí)慣需求而去進(jìn)行盤源管理。我個(gè)人認(rèn)為買賣盤按板塊劃分的方法較好，如劃分天河公園板塊、員村板塊、華景板塊等，當(dāng)客戶找那個(gè)板塊就推哪個(gè)板塊，如果不合適再推相關(guān)板塊的物業(yè)。而租賃盤按面積大小分較好。在我們的業(yè)務(wù)系統(tǒng)當(dāng)中，根據(jù)你的要求錄入“查詢面板”的條件后，就會(huì)出現(xiàn)符合你要查找的物業(yè)。

　　記住自己分行主推的樓盤現(xiàn)時(shí)有多少套物業(yè)放售放租，對(duì)分行附近的樓盤要熟悉，再熟悉分行周圍相似的樓盤，然后了解附近板塊的樓盤情況。

　　二、客戶管理

　　(1)了解需求：很多銷售人員做事情沒有方法和有效的管理，見到什么做什么。做事一定要有計(jì)劃，首選了解客戶需求，很多客戶提出買房要求就是面積和預(yù)算，有客戶看中天河公園板塊物業(yè)60平方、40萬，但是定不下來，因?yàn)樗皇浅鲑Y人，所以銷售人員要了解客戶真正購房的真正目的。

　　客戶的因素是我們不可控制的：我們了解要客戶買房的真正原因，誰給錢，買房有什么用;業(yè)務(wù)員要引導(dǎo)客戶到我們可控制的范圍，催谷、促進(jìn)客戶成交。

　　業(yè)務(wù)員的因素是我們自己可以控制的：了解業(yè)務(wù)員自身原因，通過提升自己的工作，增加成交機(jī)會(huì)。自己多復(fù)盤，增加看樓次數(shù);把握推盤質(zhì)量，增加推盤次數(shù)增加，推十個(gè)盤可能客戶回會(huì)去看2-3個(gè)盤，有2-3次機(jī)會(huì);看樓時(shí)盡量多傾談，面對(duì)面交談效果好，重要的事情當(dāng)面與客戶談;與客戶多接觸，投其所好適時(shí)稱贊他，拉近比彼此距離，使客戶認(rèn)同你的說法。

　　增加成交機(jī)會(huì)：把不可控制客戶的因素和可以控制業(yè)務(wù)員的因素使兩者的共通點(diǎn)增大，與客戶拉近關(guān)系，當(dāng)客戶認(rèn)同你的工作，那么成交就會(huì)機(jī)會(huì)擴(kuò)大。

　　(2)客戶分類：同事們一般把客戶分為短線、中線、長線、投資客，怎樣去劃分呢?

　　A：接受市場(chǎng)價(jià)+急，短線客，大家口中的實(shí)客，當(dāng)月成交。重點(diǎn)跟進(jìn)客戶，每隔1-2天要打電話給客戶了解，可以自己打電話跟進(jìn)，也可以以行家名義試探客戶。

　　B：接受市場(chǎng)價(jià)+不急，中線客，平時(shí)個(gè)個(gè)都說不急，中盤后就非產(chǎn)急。當(dāng)他們看樓1-3個(gè)月，了解行家后，有合適的樓盤很快就會(huì)成交。

　　C：不接受市場(chǎng)價(jià)+急，短線客，譬如買來結(jié)婚的新人，對(duì)于這類客戶就要進(jìn)行教育，灌輸行情觀。

　　D：不接受市場(chǎng)價(jià)+不急，這類客戶稱為長線客，與其保持聯(lián)絡(luò)，灌輸行情觀，適時(shí)推盤約看樓，把他轉(zhuǎn)變成為A類客戶。

　　A、B客都是我們重點(diǎn)跟進(jìn)的客戶，這些客戶都會(huì)在短期內(nèi)成交;而C、D客則需要我們對(duì)其進(jìn)行行情觀的灌輸，令到他們能接受市場(chǎng)價(jià)早日成交。

　　(3)客戶跟進(jìn)：同一個(gè)客戶，不同的業(yè)務(wù)員跟進(jìn)效果也會(huì)不一樣，下面與大家分享我自己的案例。

　　年前，業(yè)主放盤天河穗東花園1樓單位，85㎡、小三房豪裝、35萬(市價(jià)26-28萬)、放鑰匙。主管要求旗下所有同事都要把自己的客戶推去此盤看樓。當(dāng)時(shí)我把這個(gè)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)放大介紹給客戶，很快就有一位客戶有興趣去看，并約了該客戶當(dāng)天下午16：00在此小區(qū)等。

　　15：00我提前到該物業(yè)視察情況，打開門一地垃圾，一股臭味迎面而來，再仔細(xì)看，普通裝修、2個(gè)房間、1間小小的書房、采光差。于是我馬上打開窗戶開空調(diào)讓室內(nèi)空氣流通，并把衛(wèi)生搞好，當(dāng)空氣好了就關(guān)掉空調(diào)到小區(qū)門口接客。

　　16：00我?guī)е蛻暨M(jìn)入物業(yè)，一開門就指吊燈說：“哇!這燈好漂亮啊!”馬上把燈開了(轉(zhuǎn)移注意力);接著打開窗，說：“這間屋好通風(fēng)啊，非常涼爽。”;然后帶著客戶看廚房，最后帶看房間，看完第一時(shí)間把客戶帶離現(xiàn)場(chǎng)。我?guī)е蛻舻叫^(qū)花園去參觀，客戶問：“這個(gè)物業(yè)送花園嗎?”，其實(shí)物業(yè)外的花園都是公共用地，于是我指著該物業(yè)旁邊的鄰居用圍欄圍著小小地方來晾衣服，說：“你家鄰居在用啊!”，客戶聽后很高興馬上還價(jià)28萬。

　　客戶在猶豫，隨即我打了個(gè)假電話，“黃先生，你不是說16:30來看樓嗎?還沒有到，在塞車啊!”?？蛻袈牭轿业碾娫拑?nèi)容后，馬上和家人商量。此時(shí)，我再打第二個(gè)假電話，：“陳生，你馬上就要到啊!好的，我在小區(qū)等你”?？蛻赳R上著急了，要求價(jià)錢平宜一些馬上買，并在計(jì)算家私電器費(fèi)用，我于是說：“你要是定不下來，待會(huì)我的客戶到，要是他們看中馬上落定你就沒有了。”客戶加價(jià)到29萬，我馬上帶他回分行，不斷地洗其腦，不斷地放大該物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，經(jīng)過半小時(shí)不斷地講優(yōu)點(diǎn)，最終客戶也認(rèn)同了這些優(yōu)點(diǎn)，最終加價(jià)成交。

　　·每次與客戶溝通，在客本上寫下與客戶談話的內(nèi)容提要，以便下次交談注意事項(xiàng)。

　　看樓前要對(duì)物業(yè)進(jìn)行視察，了解情況及發(fā)現(xiàn)缺點(diǎn)。

　　·當(dāng)客戶猶豫不決的時(shí)候，我們可以采取打假電話造勢(shì)。打假電話的時(shí)候，電話的另一邊要有人講話，可打100860或打拍檔電話，千萬不要在打假電話時(shí)，若此時(shí)電話響起，客戶知道你欺騙他，就會(huì)否定你做的一切。

　　·中盤后要催谷客戶下誠意金，要告訴客戶下誠意金的好處與不下誠意金的壞處，當(dāng)客戶認(rèn)可下誠意金，那么你的成交已經(jīng)成功了大半。

　　·不斷地幫客戶洗腦，把物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)放大來說半小時(shí)內(nèi)講十遍，客戶也會(huì)認(rèn)同這個(gè)優(yōu)點(diǎn)。一個(gè)謊言講十遍也變成了真話。

　　三、Sales自身如何表現(xiàn)自我

　　在二手中介這個(gè)行業(yè)，除了熟盤、有客戶外，最重要的是自己。熟盤、推盤、看樓，自己的板塊、周邊板塊、相關(guān)板塊、其他板塊、了解物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)。

　　將自己知道的盤介紹給客戶，讓客戶感受到你在努力為他服務(wù)。

　　看樓要有目的性，設(shè)定目標(biāo)盤，看樓帶客本與盤本，要留意客戶看樓后的反應(yīng)。第一次帶客看2個(gè)盤，看完樓后在花園與他傾談半小時(shí)，了解其要求再故意看看盤本說有盤再帶客多看一個(gè)盤，讓客戶留下更深的印象，那么你就成功了一半。

　　業(yè)務(wù)員自身的表現(xiàn)，到底自己屬于哪種人才?通過圖表我們來認(rèn)識(shí)自己。根據(jù)技巧和責(zé)任心的兩維劃分，人才實(shí)際包括了以下四種人。

　　人裁：責(zé)任心很差，技巧很差。

　　這類人只能用“人裁”形容，因?yàn)樗麄冏钊菀壮蔀椴脝T的對(duì)象。

　　人材：責(zé)任心很好，技巧很差。

　　這類人可稱之為“人材”，態(tài)度不錯(cuò)，就是干不了事。給老板的感覺是：將就用吧。

　　人才：技巧很強(qiáng)，責(zé)任心很差。

　　他們是“剛才”的”才”。對(duì)這類人才，老板很難用他。

　　人財(cái)：技巧很強(qiáng)，責(zé)任心很好。

　　這類人是給企業(yè)帶來財(cái)富的人，用財(cái)富的”財(cái)”字來形容他。他是老板最喜歡的人。

　　要想從人材、人才轉(zhuǎn)變成人財(cái)，就要不斷地學(xué)習(xí)，不斷接受別人地教導(dǎo)，希望大家都去想自己怎樣才能成為人財(cái)!

　　如果你想真正成為一名TopSales，那么請(qǐng)你參照TopSales四要素，如果你有在做，請(qǐng)繼續(xù)堅(jiān)持;如果沒有，現(xiàn)在請(qǐng)馬上開始行動(dòng)!只有自身不斷地提升技能，才能成為優(yōu)秀的業(yè)務(wù)人財(cái)!

　　二手房銷售技巧在實(shí)踐中的運(yùn)用：避免糾紛的發(fā)生 買二手房應(yīng)注意什么問題?

　　對(duì)于在京打拼的大部分人而言，能購買一套屬于自己的房屋本應(yīng)是一件開心的事情，然而，隨著越來越多糾紛的發(fā)生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因購房使其更為糟心。

　　戶口問題

　　【案例】

　　劉先生為了女兒能上中關(guān)村某重點(diǎn)中學(xué)，購買了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套80平方米的房屋，價(jià)款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應(yīng)于房屋過戶后30日內(nèi)將原有戶口遷出，逾期按日支付總房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金。后劉先生支付完所有購房款，并將房屋過戶至自己名下，但蔣先生并未按期將房屋內(nèi)戶口遷出，而劉先生因戶口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點(diǎn)中學(xué)的時(shí)間。劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。

　　蔣先生辯稱，自己已經(jīng)積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。鑒于違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，且蔣先生請(qǐng)求法院酌減，法院最終根據(jù)案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

　　【分析】

　　依據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　北京市實(shí)行學(xué)區(qū)房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學(xué)校，不惜花費(fèi)巨資購買學(xué)區(qū)房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內(nèi)，影響買房人的戶口遷入以及實(shí)際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責(zé)任;部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責(zé)任。對(duì)于前者，因違約責(zé)任不明，往往很難得到法院的支持;對(duì)于后者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時(shí)候，對(duì)違約金的數(shù)額亦會(huì)根據(jù)具體情況判定。無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出。

　　在此情況下，建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購房時(shí)將戶口作為決定是否買房的因素之一。

　　匯款問題

　　【案例】

　　小劉在京打拼多年，終于攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價(jià)格購買馬女士的房屋。后小劉支付了馬女士50萬元預(yù)付款，并將剩余房款分兩次匯款到了一個(gè)名為張甲的賬戶。不料，小劉匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續(xù)，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩余的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對(duì)此，馬女士予以否認(rèn)。小劉未提交相關(guān)證據(jù)證明馬女士指示其將相關(guān)錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非張甲。

　　【分析】

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

　　在市場(chǎng)交易中，許多購房者因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)，抑或是粗心大意，抑或是出于對(duì)對(duì)方的信任，抑或是法律知識(shí)的欠缺，沒有養(yǎng)成將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)并保留證據(jù)的習(xí)慣，往往聽信口頭約定。一旦對(duì)方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會(huì)帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應(yīng)對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。合同履行中有變更事項(xiàng)，亦應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。