開發(fā)商賣房的那些套路及購房人可以應用到的談判技巧

　　雖然買房不能像買白菜那樣當時就買走，但卻是可以一樣砍價的。其實買房的過程就跟做生意一樣，買房談判時，要懂得把握對方的賣房心理，要懂得掌握最佳的出手時機。下面是學習啦小編為大家整理的開發(fā)商賣房的那些套路，以及購房人可以應用到的談判技巧，希望對大家有用。

　　開發(fā)商賣房的那些套路

　　1廣告中的那些套路

　　一些開發(fā)商為了吸引購房者，以虛假內(nèi)容為噱頭，廣告中說了各種小區(qū)綠化、景觀、學校、健身房等美好的描述，但卻不寫在購房合同里。

　　等購房者提出想看書面文件及資料時，銷售人員又謊稱尚未印出來等，進行搪塞。空口無憑的承諾，為購房者埋下了隱患。

　　2贈送面積也是套路

　　購房送陽臺、兩房變?nèi)?、書房半贈送、送車?hellip;…這些常見購房優(yōu)惠實在讓人心癢癢，好像省了幾十萬，但是贈送面積那么大，真的沒問題嗎?

　　當然有問題!要么贈送的面積本來就是你的，比如開放式陽臺本來就只計算一半的面積。而車位很可能只是使用權(quán)，不能寫入購房合同和房產(chǎn)證，開發(fā)商什么時候心情不好了，說拿走就拿走了。

　　3關于定金的套路更深

　　現(xiàn)在很多樓盤都會預先收取購房者定金，雖然相關部門屢次強調(diào)開盤前收定金是違法行為，但開發(fā)商仍以“意向金”的概念打擦邊球。

　　原本購房者在簽署了認購協(xié)議后交付定金，已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，但由于當時購房者還沒有看到房屋買賣合同，即使是在后期發(fā)現(xiàn)合同中不能接受的條款，卻礙于已經(jīng)交了定金，而失去了主動權(quán)，不僅不能針對合同中的細節(jié)進行修改，想要退定金更是難上加難。

　　4交房也一樣暗藏套路

　　之前延期交房的問題讓很多購房人十分煩惱，幾經(jīng)投訴曝光之后，近年來延期交房、延期辦證的情況已經(jīng)少了很多。然而，你 以為這樣就沒有問題了嗎?不是的!

　　一些開發(fā)商明知社區(qū)中的一些配套設施，甚至房屋內(nèi)部施工質(zhì)量，尚無法達到交付使用條件，但為了避免賠償業(yè)主延期交房的賠償金，硬是在不合格的情況下交房，等到業(yè)主要求開發(fā)商整改時，開發(fā)商又把延期收房的責任推到業(yè)主身上。

　　開發(fā)商套路這么多，作為購房者，買房時如果沒有個談判技巧，分分鐘就吃虧了。那么，有哪些談判技巧可以讓大家立即get，并且活學活用呢。

　　智斗開發(fā)商的談判技巧
技巧一：了解樓盤的實際銷售情況

　　只有提前對樓盤詳情和房價走勢多做了解，才能更準確地判斷出銷售是不是為了爭取一些談判空間而要了更高的價錢。正所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝，買房要想砍價成功，首先要盡可能多地了解開發(fā)商、銷售商和預購房屋的情況，這是砍價成功的前提。

　　具體的了解渠道可以是樓盤廣告、售樓書、入住的購房者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士等。需要了解的內(nèi)容包括開發(fā)商、銷售商(開發(fā)商和銷售商有時不分，有時為兩家甚至多家)和樓盤的情況，包括它們的背景、經(jīng)濟實力、資質(zhì)和信譽等情況，必要時還要實地考察。

　　技巧二：不要輕信美好的承諾

　　在購房時要注意選擇證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤，不要輕信路邊亂發(fā)的小廣告上的消息。在進入售樓處后，應注意樓盤中是否展示了開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照以及《國有土地使用權(quán)證》等。應注意其土地使用證上的使用年限，避免購買產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水的樓盤。

　　另外，在看房時，應保留樓盤的宣傳廣告單，作為日后收房后的證據(jù)。對于銷售人員的口頭承諾，最好能留下書面證據(jù)，或者進行錄音，留作日后維權(quán)證據(jù)。

　　技巧三：不要輕易被看穿

　　來到售樓中心，可以先看看，比如戶型圖、樓盤沙盤、項目介紹等，等銷售員過來找你。千萬不要一進銷售中心就急吼吼拉著店員坐下來殺價，那會讓人家一眼就看出你是鐵了心想買，想不宰你都不好意思。

　　為了對你的背景進行深入了解，并取得你的信任感，銷售往往會對你以往的購房經(jīng)歷、家庭背景、經(jīng)濟實力、購房關注點、決策行為類型等信息進行了解。當然，他們更專業(yè)是好事，但如果想要更多的主動權(quán)，就不要輕易和盤托出。

　　技巧四：做一個挑剔的購房人

　　在洽談中，購房者應多暴露房屋的各種缺點、毛病，略微夸大這些缺點、毛病的危害性。購房者還要流露出擔憂的表情，同時要注意觀察對方的表情，及時調(diào)整策略，做到進退適度，從容不迫。

　　你需要把自己扮成購房行家，參照預購房屋周圍物業(yè)情況，計算出所選房屋的價值，做到心中有數(shù)。洽談時，可以識破對方的一兩個“花招”，給銷售人員“你很專業(yè)”的暗示，才能砍出一個理想的價位。

　　技巧五：與銷售人員打心理戰(zhàn)

　　為了不讓顧客取得主動權(quán)，銷售往往會拒絕顧客的第一個建議，購房者不要被銷售的談判手段影響到，該要的優(yōu)惠和折扣一定要盡力爭取。

　　在進行討價還價的過程中，為了避免局面尷尬，銷售往往會采用“一個唱紅臉、一個唱白臉”的方法相互配合，就是為了有效的向你施壓，這個時候一定要保持冷靜。

　　在不想讓步的時候，銷售為了表明自己實在無能為力，往往會將決定權(quán)推到上面，借助高層的力量拒絕讓步，但大部分時間這只是一種談判的技巧。

　　技巧六：不要指望一步到位

　　買房要砍價，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，賣4500的房子，有些直接一次砍價到4000元，這不僅讓開發(fā)商很難從心理上接受，而且還容易被認為沒有購物誠意，這樣很難成交。

　　所以砍價要層層遞進，一步步將價格壓下來。比如購房者可以試探性咨詢最低銷售價格，比如說一次性付款可以優(yōu)惠幾個點，或者通過找“關系”咨詢房子的最低價格。

　　另外，在砍價的過程當中要一直觀察置業(yè)顧問的表情，如果置業(yè)顧問表現(xiàn)的沒有耐心，可能價格基本見底了。一般來說慢慢磨是比較合理的砍價方式，也是最容易成功的方式。

　　技巧七：合同約定盡量詳細

　　關于交房時間，精裝修等內(nèi)容，一定要在合同中注明。

　　開發(fā)商不按約定時間交房，根據(jù)相關法條規(guī)定，逾期交付使用房屋的，在一定日期內(nèi)，出賣人按日期計算向買受人支付房價款萬分之幾(具體看合同中表述)的違約金，而超過合同中的約定日期，買受人有權(quán)退房。收房時不到位的細節(jié)，開發(fā)商必須整改，如因整改導致延期收房，開發(fā)商仍需負責任。

　　購買精裝修住房時要簽訂詳細的合同，合同中要重點明確精裝修標準。盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“相當于”、“不低于”等含糊字眼。約定的內(nèi)容要盡量詳細，包括地板、廚衛(wèi)用具等用材的品牌型號，如果有贈送電器，也應該落實到具體品牌和型號上。