律師在房產(chǎn)確權(quán)之訴有哪些陷阱

　　房產(chǎn)確權(quán)之訴的適用并非沒有限制。下面小編為你整理房產(chǎn)確權(quán)之訴的法律陷阱，希望能幫到你。

　　房產(chǎn)確認(rèn)之訴是指依據(jù)《物權(quán)法》第三十三條：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。原則上，依據(jù)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定;不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)原則上是以房產(chǎn)證書為根據(jù)。例外，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。齊精智律師提示人民法院的確權(quán)之訴也能起到房產(chǎn)證書的效力。

　　一、房產(chǎn)被法院查封后，當(dāng)事人不能提起確權(quán)之訴。

　　最高人民法院印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見》的通知：26、審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理;當(dāng)事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件;在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。

　　二、出賣人拒絕辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人不能提起確權(quán)之訴。

　　《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第二十條：房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

　　三、借名買房中實際出資人可以提起確權(quán)之訴并要求過戶。

　　《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條：當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　四、對于案外人不服執(zhí)行異議裁定，不宜允許當(dāng)事人另案確權(quán)。

　　最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見》第二十六條規(guī)定，審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理;當(dāng)事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件;在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷判決或者調(diào)解書。

　　據(jù)此，案外人在執(zhí)行機(jī)構(gòu)已查封、扣押、凍結(jié)后提起確權(quán)之訴的，非執(zhí)行法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)依法中止或者撤銷。

　　五、判房屋買賣繼續(xù)履行并交付使用并非確權(quán)，不能排除法院執(zhí)行。

　　裁判要旨：即使判決合同繼續(xù)履行以及將房產(chǎn)交付使用，該判決也不能認(rèn)定是對案涉房產(chǎn)的確權(quán)，房產(chǎn)交付也只是占有和使用的交付，并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在原告所提供的的證據(jù)既無法證實該房產(chǎn)登記在其名下，也無法證實其對涉案房產(chǎn)已經(jīng)支付全部價款并實際占有時，其對案涉房產(chǎn)的權(quán)利不能排除他人的執(zhí)行。

　　案件來源：《惠州市祥盛貿(mào)易發(fā)展總公司(以下簡稱祥盛貿(mào)易公司)因與湖南省國立投資(控股)有限公司(以下簡稱國立投資公司)案外人執(zhí)行異議之訴案》【(2016)最高法民申2609號】。 　　六、離婚案件中，對尚未取得房產(chǎn)的證書的婚內(nèi)共有房產(chǎn)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋(二)》第二十一條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用”，雙方雖在離婚協(xié)議中約定房屋歸劉某所有，但因其至今尚未取得該房屋的所有權(quán)，本院不宜確認(rèn)該房屋的所有權(quán)歸原告所有，遂作出上述判決。

　　六、無給付內(nèi)容的確權(quán)判決無執(zhí)行性。

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第四百六十三條：當(dāng)事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)權(quán)利義務(wù)主體明確;(二)給付內(nèi)容明確。法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。

　　綜上，房產(chǎn)確權(quán)之訴的局限性非常明顯，在司法實務(wù)中藥謹(jǐn)慎適用。