小區(qū)物業(yè)經(jīng)理的22條軍規(guī)
今天小編為大家收集整理了關(guān)于小區(qū)物業(yè)經(jīng)理的22條軍規(guī),希望大家會(huì)喜歡,同時(shí)也希望給你們帶來(lái)一些參考的作用!
一、“兄弟們，跟我上!”
每個(gè)物業(yè)經(jīng)理在上任前必須要在兩種管理風(fēng)格里進(jìn)行選擇。有好事，越基層的員工就越應(yīng)該先享受;有問(wèn)題，越高層的管理人員就越應(yīng)該沖上去挑擔(dān)子。
二、直面業(yè)主提出的客觀問(wèn)題
自身確有責(zé)任的，不逃避、不推諉、不拖延、不掩飾。大事化小的前提是去積極處理，而不是任由矛盾發(fā)展。
三、在與下屬打招呼的時(shí)候，要熱情叫出每位員工的名字或昵稱
不要像國(guó)務(wù)院總理一樣，人家跟你打招呼，你就微笑點(diǎn)點(diǎn)頭，上任兩周內(nèi)除了認(rèn)識(shí)所有管理人員外，還要能夠準(zhǔn)確叫出包括普通保安、綠化工、維修工、保潔員在內(nèi)的所有員工名字全名。當(dāng)然能叫出名字了，你作為經(jīng)理也要知道他們都在想什么，有什么困難，能幫助他們做什么事情，沒什么事情到保安宿舍去住兩晚，和綠化工一起拔拔草澆澆水，和凌晨巡邏保安一起到食堂去吃一頓蛋炒飯。
四、獎(jiǎng)罰要一碗水端平
首先要讓每位員工都了解公司的獎(jiǎng)懲制度，處罰要讓當(dāng)事員工心服口服，獎(jiǎng)勵(lì)要讓當(dāng)事人以外的員工都心悅誠(chéng)服。所以除非是大家民主討論出來(lái)的結(jié)果，否則在下獎(jiǎng)懲命令前都要再三斟酌，是否經(jīng)得起所有人的推敲。
五、堅(jiān)持開會(huì)討論解決問(wèn)題的原則
任何人都不能拍腦瓜解決問(wèn)題，有事大家商量著辦，物業(yè)公司里面只有在某一領(lǐng)域?qū)I(yè)一點(diǎn)的技術(shù)人員，絕對(duì)沒有所謂的權(quán)威人士。做物業(yè)經(jīng)理尤其要頭腦清醒，不要自己不懂就慌了神，聽任個(gè)別人收攬大權(quán)。
六、布置工作要謹(jǐn)慎，不要一個(gè)累死，一個(gè)閑死
不要認(rèn)為自己很能耐，丟掉工作筆記隨便點(diǎn)兵點(diǎn)將去干活。要知道物業(yè)公司的人數(shù)是房產(chǎn)公司人數(shù)的兩三倍，管理起來(lái)沒那么輕松的，老老實(shí)實(shí)做筆記，布置工作前先翻翻看，之前都布置了些什么，之后怎么布置更合理，什么任務(wù)適合讓誰(shuí)去做，什么任務(wù)需要多少人手，物業(yè)公司的最大資產(chǎn)不是辦公室不是銀行存款，而是跟著你混的這幾十口人，物業(yè)公司賺的不是錢，是人力資源。工作布置到位，大家都得到很好的訓(xùn)練，那么人力資源增值，反之，人心渙散，花了大價(jià)錢養(yǎng)著的人不做事，真正能做事的被你給活活逼走，物業(yè)公司搞得好才怪。
七、讓員工感覺到工作樂趣
你不能否認(rèn)大家出來(lái)工作的第一目的是賺錢，但是你得承認(rèn)要發(fā)揮他們的最大積極性靠的肯定不是錢。以保安為例，站崗巡邏本身是很無(wú)趣的事情，但是如果他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)理也在站崗巡邏呢，如果他們站崗巡邏的時(shí)候，物業(yè)經(jīng)理去給他們送送冰棍冷飲呢?如果一個(gè)班組結(jié)束后集合在一起點(diǎn)評(píng)一下什么工作做的最好，哪里還有問(wèn)題，積極給予大家口頭表?yè)P(yáng)，堅(jiān)持每天都去點(diǎn)評(píng)呢?
八、讓員工看到希望和前景
有次凌晨巡邏的時(shí)候，有位做了三年保安的小伙子告訴我一句話，讓我銘記于心，他說(shuō)：“沒有一個(gè)人希望一輩子都做保安的。”當(dāng)員工懈怠，停滯不前的時(shí)候，可以問(wèn)問(wèn)他們是不是已經(jīng)對(duì)現(xiàn)狀滿意了，想不想繼續(xù)再往前再往上發(fā)展?這就關(guān)系到一個(gè)物業(yè)經(jīng)理的人事處理能力，是不是能夠給所有的員工都創(chuàng)造一個(gè)“只要努力創(chuàng)造出業(yè)績(jī)了就會(huì)有收獲”的積極氛圍，不要推脫說(shuō)物業(yè)公司平臺(tái)小，不要推脫說(shuō)物業(yè)經(jīng)理的權(quán)力小，你的眼界在物業(yè)公司，那么連物業(yè)公司都管不好，如果你的眼界在整個(gè)鄭州，那么局面就豁然開朗了，全國(guó)各地各項(xiàng)目需要大量的物業(yè)人才，公司從外面引進(jìn)那么多物業(yè)經(jīng)理，真正把事情做好了的，還是自己一手培養(yǎng)的生力軍。你有本事、有決心、有辦法，就可以在做好本職工作的同時(shí)還把自己的一畝三分田變成整個(gè)公司的物業(yè)人才孵化器，至于你信不信，反正我是信的。
九、經(jīng)常性開展各種技能培訓(xùn)和比武
刀不磨易生銹，兵不練會(huì)落后。積極利用資源開展免費(fèi)培訓(xùn)，比如合作單位的技術(shù)人員，比如物業(yè)同行，比如公司內(nèi)部的資深老員工，不要一提搞培訓(xùn)就馬上去搜索專業(yè)培訓(xùn)班多少多少錢一次，物業(yè)公司一年就這么幾個(gè)錢，經(jīng)不起這么折騰的，但是作為物業(yè)經(jīng)理，還是要參加一些行業(yè)內(nèi)的培訓(xùn)班，多和同行交流。另外，還要經(jīng)常搞搞大比武，技術(shù)過(guò)人、水平高超的員工就應(yīng)該通過(guò)這樣大量的技術(shù)比武脫穎而出，成為物業(yè)公司的中流砥柱，同時(shí)也讓那些后進(jìn)的員工看到差距，在工作中努力進(jìn)行彌補(bǔ)。
十、鼓勵(lì)優(yōu)秀員工積極參加國(guó)家資格認(rèn)證考試
一級(jí)物業(yè)資質(zhì)企業(yè)注冊(cè)資金只要五百萬(wàn)，但是所需的資格證說(shuō)出來(lái)嚇?biāo)廊?，要足?0本，這些證哪里來(lái)?如果現(xiàn)在不開展鼓勵(lì)優(yōu)秀員工去考證的活動(dòng)，就打算抱著二級(jí)、三級(jí)、暫三級(jí)資質(zhì)混日子吧，就收著低廉的物業(yè)費(fèi)，每年讓房產(chǎn)公司無(wú)償輸血吧。
十一、必須建立事故預(yù)案機(jī)制
盜搶、火災(zāi)、內(nèi)澇、糾紛、人身傷害、停電停水、電梯事故等等都必須有應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)急預(yù)案不是去網(wǎng)上搜索打印一本放起來(lái)，而是細(xì)到哪個(gè)人負(fù)責(zé)什么事情，聯(lián)系電話是多少，出了這個(gè)事情以后幾分鐘內(nèi)他要到達(dá)指定位置開始解決問(wèn)題。每個(gè)月都要搞各種演習(xí)，真正出事的時(shí)候才不會(huì)亂成一鍋粥，誤了大事。
十二、搞業(yè)主活動(dòng)每次預(yù)算盡量不要超過(guò)1000塊錢
要頭腦清醒，物業(yè)為了什么目的搞業(yè)主活動(dòng)，不要昏了頭了，拿著公司的錢去干粉飾太平的勾當(dāng)。被業(yè)主知道他們的物業(yè)費(fèi)是這么不干正事窮揮霍的，絕對(duì)會(huì)胖揍你們的。當(dāng)然，如果能通過(guò)拉贊助解決費(fèi)用問(wèn)題更好，小區(qū)外圍的商鋪肯定想進(jìn)小區(qū)推銷，那些大公司每個(gè)周末也都有活動(dòng)需求的，利用好這些資源，一箭雙雕辦好事，才是真正有水平的物業(yè)經(jīng)理。
十三、維修工作必須建立臺(tái)賬
大到結(jié)構(gòu)整改，小到滲水掉灰，都必須有臺(tái)賬，事后都能清楚查出來(lái)誰(shuí)接的投訴，誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，誰(shuí)負(fù)責(zé)維修后的驗(yàn)收，誰(shuí)負(fù)責(zé)業(yè)主的回訪，還有維修用了多少材料，花了多少時(shí)間和成本，有賬目了，就可以控制維修進(jìn)度和維修效果，控制好了維修，就解決了一大塊物業(yè)問(wèn)題。幾乎九成以上的拒交物業(yè)費(fèi)事件，都與維修有關(guān)，不解決維修問(wèn)題，每天逼著一個(gè)個(gè)樓管去求業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，收的上來(lái)才怪。
十四、綠化養(yǎng)護(hù)比種植更關(guān)鍵
不要老是去講園林公司在混凝土和石頭上面種草皮，既然發(fā)現(xiàn)了，為什么不責(zé)令整改呢?搞物業(yè)，最怕就是坐在辦公室里牢騷滿腹、碌碌無(wú)為的物業(yè)經(jīng)理了，看著哪里綠化出了一片“瘌痢頭”要和自己頭上出現(xiàn)一片瘌痢頭一樣著急，趕緊要想辦法去補(bǔ)救，長(zhǎng)得好的地方可以去弄幾棵補(bǔ)到長(zhǎng)得差的地方，小區(qū)綠化就這么一點(diǎn)點(diǎn)，就算自己拎把鋤頭去種草也不是什么耗費(fèi)精力的事情。一定要強(qiáng)調(diào)養(yǎng)護(hù)的重要性，每天都要按時(shí)澆水，綠化工來(lái)不及的話讓管理人員也上陣，拿個(gè)水泵水管，幾個(gè)人每天半小時(shí)就解決問(wèn)題了。還有就是草皮養(yǎng)護(hù)了，之前公司也發(fā)過(guò)文詳細(xì)教了怎么養(yǎng)草皮，照做就是了。
十五、每天坐辦公室時(shí)間不要超過(guò)一小時(shí)
物業(yè)是服務(wù)行業(yè)，你有見過(guò)做服務(wù)是坐辦公室做出來(lái)的么，整個(gè)小區(qū)就是一個(gè)大辦公室，巡查到哪里發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就地解決問(wèn)題。
十六、要讓監(jiān)控室成為第二個(gè)經(jīng)理辦公室
因?yàn)楸O(jiān)控室是指揮中心，只要小區(qū)里面有問(wèn)題，監(jiān)控室大多可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，要挑選最精干的員工到監(jiān)控室上班，上班時(shí)間眼睛要死死盯著一百多個(gè)探頭，不能放過(guò)任何一個(gè)細(xì)節(jié)，哪里有問(wèn)題了，就馬上呼叫巡邏保安趕過(guò)去處理。另外，監(jiān)控不光監(jiān)控別人，也要監(jiān)控自己人，誰(shuí)在上班時(shí)間走出小區(qū)翹班，誰(shuí)在小區(qū)里搖頭晃腦橫著走路，誰(shuí)躲在角落里抽煙，一百多個(gè)探頭下面都能夠發(fā)現(xiàn)，抓住幾個(gè)，重罰幾次，大家上班都會(huì)規(guī)規(guī)矩矩。
十七、三種情況必須首先打電話給物業(yè)經(jīng)理，不管是凌晨?jī)扇c(diǎn)鐘，還是大年三十晚上
第一、小區(qū)發(fā)生盜搶或消防狀況;第二、大型水管爆裂;第三、業(yè)主堵門鬧事。
十八、處理問(wèn)題和排兵布陣一樣，要有章法
物業(yè)經(jīng)理要直面問(wèn)題不是說(shuō)出點(diǎn)事物業(yè)經(jīng)理就要第一個(gè)沖出去談判，先從直接和問(wèn)題接觸的員工開始，實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制，員工到部門負(fù)責(zé)人，部門負(fù)責(zé)人協(xié)同和事件相關(guān)的其他部門負(fù)責(zé)人跟進(jìn)，再不行的出動(dòng)物業(yè)主任或經(jīng)理助理，最后才是物業(yè)經(jīng)理出面。一般物業(yè)問(wèn)題過(guò)五關(guān)以后，基本都能解決。反而是急吼吼地一開始就物業(yè)經(jīng)理沖去談判，結(jié)果搞得公司沒有退路，事情也得不到很好的解決。
十九、多搞公益活動(dòng)，讓業(yè)主看到你們搞物業(yè)很努力
搞活動(dòng)不光要粉飾太平的唱歌跳舞畫畫，還有很多更貼近業(yè)主生活的事情，欄桿銹了可以組織大家去刷刷油漆，哪里的雜草長(zhǎng)多了，就組織大家去拔拔草，哪里的溝渠窨井堵塞了，就組織大家去疏通一下，小區(qū)里有太多的公益活動(dòng)可以做了，作為物業(yè)經(jīng)理的你，發(fā)現(xiàn)了么?
二十、每月必須組織一次公司內(nèi)部的聯(lián)誼活動(dòng)，但嚴(yán)禁外出喝酒狂歡
不要一說(shuō)聯(lián)誼活動(dòng)就想到出去喝酒夜宵唱KTV，那些都已經(jīng)過(guò)時(shí)了，我們最新潮的聯(lián)誼可以一起打籃球比賽，可以每個(gè)人下廚做個(gè)菜，然后大家分享，天氣涼爽的時(shí)候還可以組織兩次城市近郊的遠(yuǎn)足活動(dòng)，再?zèng)]時(shí)間，溜到隔壁物業(yè)去取取經(jīng)也是很好的活動(dòng)方式啊。通過(guò)活動(dòng)來(lái)增強(qiáng)大家的凝聚力，增強(qiáng)大家的集體認(rèn)同感，為公司更好的服務(wù)。
二十一、與當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)同行保持經(jīng)常溝通
可以互相比比誰(shuí)家物業(yè)管的最好，不要關(guān)系搞得很僵，以后有事情大家也都有個(gè)照應(yīng)，平時(shí)可以帶著自己人去人家那里取取經(jīng)，也可以邀請(qǐng)人家過(guò)來(lái)給我們挑挑刺。
二十二、搞好當(dāng)?shù)爻枪芎吐?lián)防隊(duì)關(guān)系
借力打力，城管兄弟可以幫忙解決門面商鋪整治，聯(lián)防隊(duì)在小區(qū)外設(shè)點(diǎn)可以震懾小偷，改善小區(qū)治安。但是切記不要直接去送東西上門，有空邀請(qǐng)幾個(gè)小頭目出來(lái)喝頓酒就可以了。(
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