2017年錦州物業(yè)管理條例(3)
2017年錦州物業(yè)管理條例
第六十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
因安裝、維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地等設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂協(xié)議，約定恢復(fù)、補償事項。
第六十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和(臨時)管理規(guī)約。在裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)同時提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面意見;需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)或者備案手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修活動的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和(臨時)管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門。
第六十二條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第六十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
利用公用部位、場地設(shè)置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營性設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的同意后，按照(臨時)管理規(guī)約執(zhí)行。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。
車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況。
未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。
第六十五條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會決定收取機(jī)動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十六條 新建物業(yè)實行質(zhì)量保修抵押金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程交付使用前，按照《遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量條例》的規(guī)定，一次性提存保修抵押金，存入對其建設(shè)工程質(zhì)量有監(jiān)督職責(zé)的市或者區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的專戶。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，向市或者區(qū)建設(shè)部門申請使用保修抵押金。
物業(yè)保修期滿，市或者區(qū)建設(shè)部門返還保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會的意見。
第六十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
市專項維修資金管理中心設(shè)立專項維修資金收取窗口，對全市住宅專項維修資金統(tǒng)一收取。
第六十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七章 舊住宅區(qū)改造與管理
第六十九條 舊住宅區(qū)是指房屋及配套設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，房屋年久失修，配套設(shè)施缺損，環(huán)境臟亂差，不能達(dá)到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。
第七十條 舊住宅區(qū)改造與管理遵循以區(qū)政府主導(dǎo)，綜合改造，有效管理，逐步實現(xiàn)舊住宅區(qū)房屋住用安全、配套設(shè)施齊備、環(huán)境整潔美化的宜居目標(biāo)。
市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定舊住宅區(qū)改造與管理的中長期規(guī)劃及年度計劃，報本級政府批準(zhǔn)后實施。
舊住宅區(qū)改造堅持“政府投入、社會資助、受益業(yè)主合理出資”的原則，多渠道籌集改造資金。
第七十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以指定社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，確定管理方案，制定管理規(guī)約。
第七十二條 建立舊住宅區(qū)改造后續(xù)管理長效機(jī)制。
舊住宅小區(qū)改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費用。
對尚不具備引入專業(yè)化物業(yè)管理條件的，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建以街道辦事處組織實施，房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)，社區(qū)管理與專項物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、社區(qū)管理與單位自管相結(jié)合、社區(qū)管理與業(yè)主自管相結(jié)合的管理模式。
第八章 法律責(zé)任
第七十三條 違反本辦法規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
違反本辦法規(guī)定，業(yè)主委員會委員資格終止后未按期移交有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;因財物毀壞、滅失而造成損失的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十四條 建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款;
(二)擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款;
(三)不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款;
(四)未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第七十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款;
(二)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(三)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(四)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款;
(五)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;
(六)以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;
(七)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十六條 違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第七十七條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十八條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七十九條 房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員在對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理的過程中，有下列情形之一，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任：
(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(四)有其他濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守行為的。
第九章 附 則
第八十條 各縣(市)參照本辦法執(zhí)行。
第八十一條 本辦法由錦州市公用事業(yè)與房產(chǎn)局負(fù)責(zé)組織實施。
第八十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法有效期為5年。
物業(yè)管理的公共服務(wù)
公共服務(wù)
是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務(wù)。主要有以下8項：
(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;
(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;
(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;
(4)綠化管理;
(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)工作;
(6)車輛秩序管理;
(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);
(8)物業(yè)檔案資料的管理
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