2017年錦州物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
2017年錦州物業(yè)管理?xiàng)l例
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)成立業(yè)主委員會(huì)各時(shí)段的通知、公示及業(yè)主委員會(huì)委員分工等資料。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒傅膮^(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
業(yè)主委員會(huì)完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)由委員5人以上15人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)可以根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的大小確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期不超過5年，可以連選連任;業(yè)主委員會(huì)委員的具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)自選舉之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生主任1人，副主任1至2人。
業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員1至3人。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十七條 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
(一)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)有犯罪行為的;
(四)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(五)不履行業(yè)主義務(wù)的;
(六)不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第三十條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止或者業(yè)主委員會(huì)屆滿，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物的，可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安等工作。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，同時(shí)應(yīng)向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)合同雙方的基本情況;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù);
(六)物業(yè)的承接驗(yàn)收情況;
(七)違約責(zé)任;
(八)爭(zhēng)議處理方式。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的前期介入管理內(nèi)容，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅區(qū)建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十四條 建設(shè)單位招聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書后，投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提供下列資料：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
(二)物業(yè)管理業(yè)績資料及機(jī)構(gòu)設(shè)置情況;
(三)投標(biāo)文件;
(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)結(jié)束10日內(nèi)，持下列文件到區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)建設(shè)單位發(fā)出的招標(biāo)文件;
(二)中標(biāo)單位報(bào)送的投標(biāo)文件;
(三)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)報(bào)告;
(四)招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;
(五)其他相關(guān)文件。
第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況等，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的相關(guān)規(guī)定，建立查驗(yàn)記錄，核收物業(yè)管理資料，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理資料不完整，物業(yè)管理用房與規(guī)劃設(shè)計(jì)不相符，配套設(shè)施設(shè)備不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即整改;不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。拒絕整改或者多次整改都不符合要求的，由建設(shè)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗(yàn)收工作，并移交下列物業(yè)管理資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機(jī)資料);
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單;
(七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)自移交之日起3日內(nèi)向所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最低建筑面積不得少于100平方米;門衛(wèi)房、機(jī)房、監(jiān)控室、休息室等不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。
建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。
業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，且最低建筑面積不得少于20平方米。
規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積進(jìn)行審查。市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，根據(jù)建設(shè)單位提供的業(yè)主會(huì)所權(quán)屬登記情況、物業(yè)管理用房情況，進(jìn)行實(shí)地核查。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步建設(shè)施工、同步交付使用。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、建設(shè)部《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第四十一條 外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在承接物業(yè)管理項(xiàng)目前，到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。
第四十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
(一)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法;
(三)雙方權(quán)利義務(wù);
(四)違約責(zé)任;
(五)合同期限;
(六)合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù);
(二)綠化養(yǎng)護(hù)管理;
(三)公共區(qū)域清掃保潔;
(四)公共秩序維護(hù)和安全防范管理;
(五)機(jī)動(dòng)車輛停放管理及交通秩序維護(hù);
(六)消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理;
(七)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理
(八)物業(yè)檔案資料保管;
(九)業(yè)主委員會(huì)約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
第四十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。
建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件或者協(xié)議選聘文件中，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金的要求。履約保證金可以按照一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的10%至30%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在(前期)物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)履約保證金的交存和返還方式、交存數(shù)額和期限、發(fā)生爭(zhēng)議的處理方式等事項(xiàng)進(jìn)行約定。履約保證金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門在銀行開設(shè)的專戶。履約保證金應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前提存。
建設(shè)單位未在前期物業(yè)服務(wù)合同中，依照前款規(guī)定約定履約保證金 的，應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定時(shí)限替代物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金。
建設(shè)單位違反本條一、二款規(guī)定的，物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向社會(huì)公告，提醒購買物業(yè)者注意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按合同履行義務(wù)時(shí)，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以提出申請(qǐng)，由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門審核確認(rèn)，動(dòng)用履約保證金。
(前期)物業(yè)服務(wù)合同期滿時(shí)，未再續(xù)簽的，由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門審核確認(rèn)無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，依法制定物業(yè)管理操作規(guī)程;
(二)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(三)委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)服務(wù);
(四)制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為;
(五)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理，建議業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛;
(六)依法實(shí)行家政服務(wù)等多種經(jīng)營;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案;
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù);
(三)提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備年度維修計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)討論，年度維修計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來源、列支范圍等;
(四)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(五)按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);
(六)在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn);
(七)按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作;
(八)勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為;
(九)協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
(一)減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);
(二)違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員;
(三)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人;
(四)挪用住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途;
(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途;
(七)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;
(八)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營;
(九)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料;
(十)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo);
(十一)不履行物業(yè)服務(wù)合同;
(十二)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目;
(十三)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書;
(十四)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起10日內(nèi)，在物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)移交本辦法第三十八條規(guī)定的物業(yè)管理資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：
(一)實(shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料;
(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備;
(三)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余;
(四)與物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單;
(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的明細(xì)賬;
(六)應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)業(yè)主裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾另行收取一定清運(yùn)費(fèi)用;業(yè)主不同意交納清運(yùn)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)自行清運(yùn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)監(jiān)督。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，并且與維修保養(yǎng)單位簽訂維修保養(yǎng)合同，約定維修保養(yǎng)的期限、要求和雙方的權(quán)利義務(wù)等。
第五十一條 住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括以下部分：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者因建設(shè)單位的原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在與開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第五十三條業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)要求出售人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算作出明確的書面約定，并將書面約定的復(fù)印件送業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè);未將書面約定的復(fù)印件送業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，視為由買受人結(jié)清。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)以招標(biāo)方式重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由不得單方面解除合同。一方依法或者依合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)幫助業(yè)主委員會(huì)做好撤管物業(yè)區(qū)域的日常管理工作。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定提前退出的，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生保潔和垃圾清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金的，相關(guān)費(fèi)用從履約保證金中列支;未提存履約保證金的，向業(yè)主收取。
因物業(yè)服務(wù)合同到期未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理，業(yè)主大會(huì)又未及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生保潔和垃圾清運(yùn)，由業(yè)主委員會(huì)實(shí)施管理，無業(yè)主委員會(huì)的，由居民委員會(huì)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用向業(yè)主收取。
第五十七條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立完善的檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人檔案資料和物業(yè)管理資料的管理。
第六章物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(三)侵占、損壞公共場(chǎng)地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(五)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(七)違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng);
(八)實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);
(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;
(十)在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(十一)占用消防通道，擠占消防設(shè)施;
(十二)在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等;
(十三)在室內(nèi)挖掘地下室;
(十四)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
發(fā)生上述行為，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào);物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法進(jìn)行處理。
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