2017年錦州物業(yè)管理條例
2017年錦州物業(yè)管理條例
規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，促進和諧社區(qū)建設。2017年錦州物業(yè)管理條例的最新內容是怎么樣的呢？下文小編收集的2017年錦州物業(yè)管理條例，歡迎閱讀！
2017年最新錦州物業(yè)管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，促進和諧社區(qū)建設，根據國務院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區(qū)內的物業(yè)管理、使用、維護及其監(jiān)督管理活動。
新建住宅物業(yè)應當實行物業(yè)管理;商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理;舊住宅區(qū)物業(yè)推行多種形式的專項管理。
第三條 本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，按照屬地原則，以區(qū)監(jiān)督管理為主，建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)多級監(jiān)督管理體系。
第二章 職責劃分
第四條 市房地產行政主管部門、區(qū)房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會應當按照下列規(guī)定，協(xié)調配合，各負其責，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：
(一)市房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責：
1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關政策，制定本市物業(yè)管理的相關配套措施，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃;
2、負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質審批管理，同時對申報國家一級、二級物業(yè)服務企業(yè)資質提出審查意見;
3、負責住宅專項維修資金的監(jiān)督管理;
4、負責物業(yè)管理區(qū)域達標考評以及等級評定;
5、協(xié)調、指導各相關部門的物業(yè)管理;
6、負責指導市物業(yè)服務協(xié)會開展工作。
(二)區(qū)房地產行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責：
1、負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關政策的貫徹落實;
2、負責協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)及招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)的備案;
3、負責物業(yè)服務企業(yè)向其提存的物業(yè)服務履約保證金的監(jiān)督管理;
4、負責物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理;
5、負責劃分物業(yè)管理區(qū)域;
6、負責物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理;
7、負責指導街道辦事處對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理;
8、負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導;
9、負責業(yè)主委員會成立備案工作;
10、負責受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。
(三)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的主要職責：
1、指導本轄區(qū)內業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議、選舉產生業(yè)主委員會以及換屆工作;
2、負責本轄區(qū)內業(yè)主委員會成立備案工作;
3、指導、協(xié)調本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作;
4、指導本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理違法行為向有關部門報告;
5、受理本轄區(qū)內物業(yè)管理投訴，調解物業(yè)管理糾紛。
(四)社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，履行以下主要職責：
1、協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務工作;
2、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動;
3、配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議、選舉產生業(yè)主委員會以及換屆工作;
4、調解物業(yè)管理活動糾紛;
5、勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施等行為，并向有關部門報告。
社區(qū)居民委員會應當設置專(兼)職人員，具體負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并接受房地產行政主管部門的指導。
第五條 市、區(qū)建設、規(guī)劃、城管綜合執(zhí)法(城管監(jiān)察)、公安(消防)、物價、工商、環(huán)境保護等相關部門在物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作中應當履行下列職責：
(一)建設部門負責建設單位向其提存的物業(yè)質量保修抵押金的監(jiān)督管理，負責保修期限和保修范圍內的物業(yè)保修責任的監(jiān)督管理;
(二)規(guī)劃部門負責核定、驗收物業(yè)及配套設施是否按照批準的規(guī)劃設計進行建設的監(jiān)督管理;
(三)城管綜合執(zhí)法(城管監(jiān)察)部門負責私搭亂建、亂堆亂放、飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等違法行為的查處;
(四)公安(消防)部門負責指導物業(yè)服務企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內合理的行車路線，對任意在住宅小區(qū)內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車的行為進行處理，定期對消防設施和消防安全工作進行檢查和指導，對娛樂場所、居民區(qū)等噪聲擾民行為進行處理;
(五)物價部門負責制定物業(yè)服務收費管理辦法，定期公布物業(yè)服務收費政府指導價格，依法查處價格違法行為;
(六)工商部門負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經營行為進行監(jiān)督管理;
(七)環(huán)境保護部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內經營場所排放油煙污染，生產、建筑噪聲擾民等行為進行處理。
第六條 市物業(yè)服務協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，促進行業(yè)健康發(fā)展，公布物業(yè)服務收費價格行情，協(xié)助房地產行政主管部門加強物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量和服務水平。
第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織召集，由物業(yè)管理活動中相關職能部門及專業(yè)經營單位、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列問題：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;
(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)因水、電、氣等公共設施管網改造引發(fā)的問題;
(七)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第八條 房屋的所有權人為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。
第九條 業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主通過業(yè)主大會對全體業(yè)主的共同利益事項作出決定和進行管理，業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當依法成立一個業(yè)主大會，選舉產生一個業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，應當成立業(yè)主大會。
本條所稱的交付，是指建設項目竣工驗收，已具備入住條件，業(yè)主辦理完入住手續(xù)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域已具備業(yè)主大會成立條件，建設單位或者業(yè)主可以直接向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會的書面申請。
建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，并報告區(qū)房地產行政主管部門。
首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當自接到建設單位或者業(yè)主書面意見之日起30日內，會同區(qū)房地產行政主管部門對小區(qū)業(yè)主加強宣傳、動員，組織指導成立業(yè)主大會籌備組，由業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會的籌備工作。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組成員人員為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。
第十三條 業(yè)主大會籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，召開首次業(yè)主大會會議，通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產生業(yè)主委員會。
第十五條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十六條 業(yè)主大會決定的事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
(九)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的主要事項：
(一)業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會的職責;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權數的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數和任期等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;
(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第十八條 管理規(guī)約規(guī)定的主要事項：
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權的行使;
(六)業(yè)主應盡的義務;
(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
第十九條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。
業(yè)主委員會委員候選人應當符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國家法律、法規(guī);
(三)模范履行業(yè)主義務，遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;
(五)具備一定的工作經驗和組織協(xié)調能力;
(六)身體健康，具備必要的工作時間。
第二十條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，應當按照下列方式認定專有部分面積和建筑物總面積：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十一條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數：
(一)業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;
(二)總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)有20%以上業(yè)主提議或者經業(yè)主委員會決定;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不按照上述規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地區(qū)房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導業(yè)主召開。
第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。
采用集體討論形式時，應當根據房屋所有權證和身份證確認到會業(yè)主身份，委托代理人應當持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。
采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送達每位業(yè)主，表決意見應由業(yè)主本人簽名;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
業(yè)主大會決定本辦法第十六條第(五)、(六)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十六條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數1/2以上的業(yè)主同意。
未參與表決的業(yè)主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受害業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十四條 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時間等內容在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并同時告知相關的社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派人列席。
需要物業(yè)服務企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第二十五條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：
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