房地產(chǎn)投資信托基金特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資信托基金,是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金,由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)和管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托基金特點(diǎn)，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托基金特點(diǎn)REITs的特點(diǎn)
1、收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值;
2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅;
3、REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。
REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。近二十年來(lái),北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機(jī)的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益?？梢?jiàn),在不同時(shí)間區(qū)間內(nèi),不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。
REITs的魅力在于：通過(guò)資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì);專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。
房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)行模式
房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。20世紀(jì)60年代后期，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進(jìn)入20世紀(jì)80年代之后，房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展，英國(guó)、加拿大等其他國(guó)家和地區(qū)也先后開(kāi)展了證券化業(yè)務(wù)。
2003年，房地產(chǎn)投資信托開(kāi)始進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并允許借款不超過(guò)持有房地產(chǎn)價(jià)值的45%。
美國(guó)REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必須符合美國(guó)1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國(guó)REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會(huì)圍繞著稅法的變更而展開(kāi)。2
003年7月，香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)(香港證監(jiān)會(huì))頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對(duì)REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤(rùn)分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國(guó)REITs的結(jié)構(gòu)，以信托計(jì)劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)。
按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，香港REITs每年必須將不低于90%的凈利潤(rùn)以紅利形式分配給信托單位持有人。
盡管美國(guó)、澳大利亞和其他亞洲國(guó)家對(duì)REITs的收入分配都有要求，但是這些國(guó)家對(duì)REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國(guó)的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)，收入分配要求其實(shí)是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。
香港采用的是比較謹(jǐn)慎而且限制性較強(qiáng)的模式，除了對(duì)結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對(duì)REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責(zé)任等方面作了非常嚴(yán)格的規(guī)定。
可見(jiàn)，美國(guó)的REITs是始終圍繞著稅法來(lái)發(fā)展的，其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對(duì)REITs的規(guī)范不是通過(guò)稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實(shí)現(xiàn)，而是通過(guò)專項(xiàng)的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令，對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒(méi)有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)的特征，因而可以說(shuō)香港的REITs是發(fā)展是專項(xiàng)法規(guī)型，這種模式對(duì)控制REITs這類新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用。
美國(guó)的REITs的發(fā)展非常迎合市場(chǎng)的要求，所以可以說(shuō)非常市場(chǎng)化，其REITs市場(chǎng)化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)，以及其較成熟的金融體系;而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個(gè)專項(xiàng)法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi)，因而REITs在香港也沒(méi)有形成由市場(chǎng)環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。
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