什么是房地產(chǎn)基金有哪些風(fēng)險(xiǎn)
什么是房地產(chǎn)基金有哪些風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)基金即私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金一般指專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，是一種面向私有房地產(chǎn)資金進(jìn)行并購(gòu)或開(kāi)發(fā)的投資模式。以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是房地產(chǎn)基金的內(nèi)容，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)基金種類(lèi)
公司型房地產(chǎn)基金
公司型房地產(chǎn)基金是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立、通過(guò)發(fā)行基金單位籌集資產(chǎn)并投資于房地產(chǎn)的基金。其認(rèn)購(gòu)人和持有人是基金的股東，享有股東所應(yīng)享有的一切利益，同時(shí)也是基金公司虧損的最終承擔(dān)者;其發(fā)起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請(qǐng)基金管理公司進(jìn)行基金的投資管理。
契約型房地產(chǎn)基金
契約型房地產(chǎn)投資基金又被稱(chēng)作信托型基金，是指以信托法為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開(kāi)發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金。其最大特點(diǎn)是基金本身不是一個(gè)有法人地位的公司。契約型房地產(chǎn)投資基金三方當(dāng)事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。
有限合伙型房地產(chǎn)基金
有限合伙將合伙人分成兩類(lèi)，即：有限合伙人和普通合伙人。對(duì)于有限合伙公司而言，前者是企業(yè)的所有者，后者是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者。有限合伙型房地產(chǎn)基金的目的是獲取能產(chǎn)生最大現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)，可能采取用現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)收益型房地產(chǎn)的策略。投資者的目的將決定有限合伙型房地產(chǎn)基金投資目的以及相應(yīng)的策略。有限合伙型房地產(chǎn)基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。
有限合伙制房地產(chǎn)投資基金
一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán),也不承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。
有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫(xiě)字樓、倉(cāng)庫(kù)、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無(wú)限償付責(zé)任,所以一般在其發(fā)起基金時(shí)會(huì)規(guī)定基金不會(huì)通過(guò)負(fù)債的方式購(gòu)進(jìn)物業(yè),除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進(jìn)物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時(shí),可以進(jìn)行適當(dāng)融資,但融資的比例一般也不超過(guò)投資物業(yè)價(jià)值的25%。
房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。
基金內(nèi)部控制措施包括：可行性研究、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制、制定房地產(chǎn)地產(chǎn)基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)。
房地產(chǎn)投資基金投入之前的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對(duì)稱(chēng)引起的。這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)防范措施的形成應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金能夠盡可能得到來(lái)自企業(yè)家和投資企業(yè)的完整準(zhǔn)確的信息。只有證明可將機(jī)構(gòu)資產(chǎn)授權(quán)給經(jīng)營(yíng)者，才能依賴他們?yōu)榉康禺a(chǎn)投資基金獲得的最大利益。為此需要采取以下風(fēng)險(xiǎn)管理措施：借助商業(yè)計(jì)劃書(shū)、盡職調(diào)查、借助專(zhuān)門(mén)的中介服務(wù)公司的評(píng)估和服務(wù)、借助中介機(jī)構(gòu)的推介及采取投資組合策略。
房地產(chǎn)投資基金投入之后的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自事后信息不對(duì)稱(chēng)以及由此產(chǎn)生的道德風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要考慮投資本身面臨的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)采取以下措施：用雙方簽訂的投資協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn)、基金經(jīng)理人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控機(jī)制及違約補(bǔ)救。
房地產(chǎn)基金的財(cái)務(wù)管理模式有：?jiǎn)我恢苯庸芾砟Ｊ健⒙?lián)簽管理模式、代理記賬模式、完全審計(jì)模式以及內(nèi)部審計(jì)模式。
相關(guān) ：地產(chǎn)基金高收益誘惑 選擇時(shí)需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動(dòng)銷(xiāo)售回暖，管理能力的提升和較高的周轉(zhuǎn)速度都能有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力，同時(shí)在房產(chǎn)洗牌過(guò)程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產(chǎn)金融的真正啟動(dòng)之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產(chǎn)相關(guān)信托類(lèi)產(chǎn)品的發(fā)售，原因均為風(fēng)險(xiǎn)上的考慮。
某位資深開(kāi)發(fā)商表示地產(chǎn)基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國(guó)內(nèi)運(yùn)作好的項(xiàng)目并不多，一旦成功，投資者確實(shí)能從中獲得比較可觀的收益，但“限購(gòu)”等調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)依然存在。
另一位則表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大幅縮水，很多都是以價(jià)換市，有些城市甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)跌破樓面價(jià)的情況，所以要實(shí)現(xiàn)15%的純利潤(rùn)也不容易，但是一方面是“土地為王”到“現(xiàn)金為王”的轉(zhuǎn)變，一方面是貸款不易的現(xiàn)狀，如果結(jié)合貸款成本，地產(chǎn)基金的利潤(rùn)率也不是難以實(shí)現(xiàn)。
一位有著一級(jí)市場(chǎng)豐富投資經(jīng)驗(yàn)的投資人士表示，房地產(chǎn)基金的收益很誘人，但是風(fēng)險(xiǎn)也非常大，基本屬于與企業(yè)合作發(fā)行，在性質(zhì)上屬于私募債的形式，如果有股權(quán)或者土地作抵押，風(fēng)險(xiǎn)稍微小些。目前市場(chǎng)上最流行的是債權(quán)類(lèi)投資，這種方式類(lèi)似于高利貸，基金將錢(qián)交給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時(shí)必須保證每年的回報(bào)率。該資深投資人建議，投資者在選擇項(xiàng)目及公司時(shí)必須擦亮眼睛，因?yàn)檫@類(lèi)項(xiàng)目的周期都比較長(zhǎng)，一般為三年左右，就市場(chǎng)來(lái)說(shuō)很難預(yù)判，一旦項(xiàng)目損失，投資者無(wú)法直接向項(xiàng)目本身要回本金，而是要向合作企業(yè)要，如果企業(yè)本身是個(gè)空殼公司，那么風(fēng)險(xiǎn)就非常大。
房地產(chǎn)基金的分類(lèi)、特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)
分類(lèi)
美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開(kāi)放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少;約占30%。
特點(diǎn)
具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn),而且該類(lèi)基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)。但是美國(guó)對(duì)開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類(lèi)基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過(guò)投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來(lái)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的90%以上。
優(yōu)勢(shì)
以獲得投資收益為目的的房地產(chǎn)投資基金的提供者之所以不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、專(zhuān)家管理、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)，具有“單個(gè)投資制度”所無(wú)與倫比的制度優(yōu)勢(shì)。
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