寶雞市2017年物業(yè)管理?xiàng)l例
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寶雞市2017年物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范城市居住物業(yè)管理，保障居住房屋和公用設(shè)施的正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市居住物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱居住物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè))，是指已建成投入使用的各類住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、住宅及其相關(guān)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、維繕和整治、服務(wù)，或其他物業(yè)管理組織對(duì)其出售(出租)的居住物業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的自用人、承租人、借用人或其他實(shí)際使用人。本辦法所稱其他物業(yè)管理組織，是指居住物業(yè)出售(出租)人為了對(duì)自己已出售(出租)的居住物業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理所成立的內(nèi)設(shè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 各級(jí)人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)對(duì)不符合物業(yè)管理?xiàng)l件的居住區(qū)進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達(dá)到實(shí)施物業(yè)管理的條件。
第六條 市、縣房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。其他有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同作好有關(guān)工作。
第七條 各級(jí)人民政府應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)管理逐步向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主自治管理
第八條 業(yè)主依照辦法規(guī)定享有對(duì)物業(yè)管理的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主的權(quán)利：
(一)參加業(yè)主大會(huì)，行使對(duì)物業(yè)管理的決定權(quán);
(二)享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(四)享有與交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)相符的服務(wù);
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的義務(wù)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定：
(二)遵守業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程：
(三)遵守物業(yè)管理制度;
(四)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。除新建住宅小區(qū)外，物業(yè)管理區(qū)域由市、縣物業(yè)管理行政主管部門劃定。
第十條 物業(yè)綜合驗(yàn)收合格，且住戶人住達(dá)百分之五十以上的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)告物業(yè)管理行政主管部門，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)第年至少召開(kāi)一次。經(jīng)有五分之一以上的業(yè)主代表提議，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
第十二條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或?yàn)橹鞔泶髸?huì)，應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或?yàn)闃I(yè)主代表大會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)出席會(huì)議的業(yè)主或業(yè)主代表的過(guò)半數(shù)表決通過(guò)。決定通過(guò)應(yīng)當(dāng)予以公布。
業(yè)主或業(yè)主代表可以書面委托他人出席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員;
(二)通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)章程或業(yè)主公約;
(三)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;
(四)決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除;
(五)決定維修基金的續(xù)籌、使用的管理;
(六)改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，由五至九人組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)委員由思想素質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、辦事公道、遵紀(jì)守法、有一定組織能力和工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任定期召集。召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須超過(guò)全體委員半數(shù)以上通過(guò)。三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)公布。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，應(yīng)到所在地的物業(yè)管理行政主管部門辦理登記。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)籌備、召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);
(二)起草業(yè)主委員會(huì)章程或業(yè)主公約;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定;
(四)采用招投標(biāo)或其他方式，聘用物業(yè)管理企業(yè)。訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同;
(五)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度管理工作計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作;
(七)監(jiān)督管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地的合理使用;
(八)負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集、使用和管理;
(九)調(diào)解物業(yè)使和糾紛：
(十)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審核通過(guò)，由全體業(yè)主分擔(dān)。
業(yè)主委員會(huì)因履行職責(zé)引起的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理逐步實(shí)行招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)，招標(biāo)在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。
住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條 業(yè)主委員要認(rèn)真執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)的決議，接受業(yè)主的監(jiān)督，嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約和業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)決議，對(duì)住宅區(qū)全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會(huì)成立后人住的業(yè)主)、使用人具有同等約束力。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。
業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約、決議、決定不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第二十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關(guān)業(yè)主在住宅使用、物業(yè)維護(hù)及其管理方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
業(yè)主公約由物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改、補(bǔ)充，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須具有相應(yīng)的資金、專業(yè)管理技術(shù)人員和固定的場(chǎng)所，依法向工商行政管理部門登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并向縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門提出資質(zhì)申請(qǐng)，經(jīng)審批，領(lǐng)取資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。單位內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不得接受其他單位的委托，對(duì)外從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)管理人員必須持有縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗全證書，持證上崗。
第二十三條 居住區(qū)的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。居住區(qū)的物業(yè)管理辦法(方案)，應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);
(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)與維修;
(六)合同的期限、變更和解除的約定;
(七)合同終止時(shí)，物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式;
(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和管理;
(二)業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的日常維修;
(三)綠化養(yǎng)護(hù)和保潔服務(wù);
(四)保安服務(wù);
(五)車輛進(jìn)出、停放的管理;
(六)物業(yè)管理委托合同的約定的其他事項(xiàng)。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)依照有關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約制定區(qū)域性物業(yè)管理辦法;
(二)依照的物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi);
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理;
(五)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理和維護(hù)業(yè)務(wù);
(六)可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng);
(二)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督;
(三)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)重大管理措施;
(四)接受物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo);
(五)按照合同的約定向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支帳目;
(六)保證服務(wù)質(zhì)量，提供優(yōu)良的居住環(huán)境。
第二十七條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)管理的基本服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物價(jià)管理部門根據(jù)居住區(qū)類別、服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積核定，并予以公布。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的參照政府指導(dǎo)價(jià)在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務(wù)的價(jià)格。
為業(yè)主、使用人提供基本服務(wù)項(xiàng)目以外的服務(wù)，價(jià)格由雙方商定。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位的委托，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主統(tǒng)一收取有關(guān)費(fèi)用，委托收費(fèi)的單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)支付勞務(wù)費(fèi)，但不得增加居民負(fù)擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。
物業(yè)管理企業(yè)已按照本辦法規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他作何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)而收取費(fèi)用的，業(yè)主及使用人有權(quán)拒付。
第三十條 物業(yè)管理委托合同終止或者解除后，十五日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)各向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)結(jié)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(二)移交全部物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)帳務(wù);
(三)移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地。
物業(yè)管理企業(yè)在移交上述財(cái)物時(shí)，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀。
第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門依法履行對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和其他物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理職責(zé)，綜合考核、評(píng)定物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，受理對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為的投訴。物業(yè)管理行政主管部門對(duì)投訴應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查處理并將處理結(jié)果書面答復(fù)投訴人。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十二條 前期物業(yè)管理是指居住區(qū)房屋出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理按照“誰(shuí)出售(出租)，”誰(shuí)管理“的原則，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或分有住房出售(出租)單位自行管理，也可委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
第三十三條 新建居住區(qū)竣工后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收不合格的，不得投入使用，亦不能實(shí)施前期物業(yè)管理。
第三十四條 新建住宅前期物業(yè)管理終止時(shí)，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整地移交物業(yè)，并向業(yè)主委員會(huì)或其指定的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)區(qū)域的規(guī)劃圖，竣工平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖等有關(guān)工程建設(shè)資料，移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案、住宅使用說(shuō)明書和住宅質(zhì)量保證書。
第三十五條 物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交按規(guī)劃建設(shè)的管理用房和經(jīng)營(yíng)用房。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)不得將管理用房和經(jīng)營(yíng)用房出售或改作它用。
第三十六條 前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，不得轉(zhuǎn)讓住宅的共用部位、共和設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。
第三十七條 已建成投入使用而未形成住宅小區(qū)規(guī)模的住宅和按房改政策出售的住宅，由物業(yè)管理行政主管部門劃定管理區(qū)域，制定治理主案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
在劃定的管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個(gè)人不得自建圍墻等有礙物業(yè)管理的構(gòu)筑物或設(shè)施。
第三十八條 住宅區(qū)經(jīng)治理改造后，物業(yè)管理行政主管部門驗(yàn)收合格的，由建設(shè)單位或售房單位向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第三十四條、第三十五條所列資料及房屋和設(shè)施設(shè)備。
第三十九條 前期物業(yè)管理適用本辦法有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量要示的規(guī)定。前期物業(yè)管理費(fèi)用，由入住的業(yè)主或使用人按本辦法第二十七條規(guī)定交納，不足部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)提供必需的管理用房和經(jīng)營(yíng)用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將管理用房提供給物業(yè)管理企業(yè)有償使用，經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)，其收入用于物業(yè)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和其他物業(yè)管理服務(wù)。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先委托開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和公有住房出售單位委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十二條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，受護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
第四十三條 物業(yè)使用禁止下列行業(yè)：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;
(二)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面、門廳、樓梯間、走郎、戶外墻等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等。
(三)存放易燃、易爆、居毒、放射性等危險(xiǎn)物品;
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
(五)踐踏、占用、損毀綠地、樹(shù)木、園林和公共設(shè)施;
(六)占用通道等公用部位及場(chǎng)地，亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng);
(七)亂倒亂堆垃圾、雜物;
(八)發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(九)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);
(十)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)改變按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施的使用性質(zhì);
(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十四條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按要求施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅樓進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)。
第四十五條 住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第四十六條 任何單位和個(gè)人不得占用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同、并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。
第四十七條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽定合同，并支付設(shè)置費(fèi)用。收取的費(fèi)用于物業(yè)的日常維修和養(yǎng)護(hù)。
第四十八條 房屋的維修責(zé)任，按下列是規(guī)定劃分：
(一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修;
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線和消防設(shè)施等房屋本體共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。
第四十九條 住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房、(棚)等住宅區(qū)共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修和養(yǎng)護(hù)。管理維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)中列支。
人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)。造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。
第五十條 住宅區(qū)的水、電、燃?xì)狻⑴瘹?、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣、供暖及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按照有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行。
第六章 物業(yè)維修基金的使用和管理
第五十一條 根據(jù)國(guó)家規(guī)定，設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以簡(jiǎn)稱維修基金)。
第五十二條 維修基金按下列是規(guī)定交納和提取：
(一)商品住宅出售時(shí)，多層住宅的購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%交納，127;高層住宅的購(gòu)房都按購(gòu)房款的3%交納;
(二)公有住宅出售時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%交納;
(三)公有住宅出售單位出售公有住宅時(shí)，多層住宅按不低于售房款的20%提取，高層住宅按不低于售房款的30%提取。
購(gòu)房者交納的維修基金，由售房單位提取。由售房單位代收。由售房單位提取和購(gòu)房者繳納的維修基金，不計(jì)入售房收入，歸業(yè)主共有。
第五十三條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。
業(yè)主委員會(huì)成立前，交由物業(yè)管理行政主管部代管。業(yè)主委員會(huì)成立后。由物業(yè)管理行政主管部門交業(yè)主委員會(huì)管理并監(jiān)督使用。業(yè)主委員會(huì)委員不竿侵占、挪用維修基金。
第五十四條 維修基金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。
使用維修基金，由物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
維修基金不敷使用時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主的住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，維修基金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
住宅因拆遷或者其他原因造成滅失的，綾結(jié)余的維修基金應(yīng)當(dāng)按業(yè)主個(gè)人交納比例退還業(yè)主。
第五十五條 維修基金的使用，應(yīng)當(dāng)建立使用計(jì)劃報(bào)批管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度和業(yè)主查詢對(duì)賬制度。
第七章 獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰
第五十六條 對(duì)居住物業(yè)管理成績(jī)顯著的住宅小區(qū)，由市、縣人民政府授予“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”稱號(hào)，并給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列是行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告;拒不改正的，處以五百元以上三千元以下罰款，并可降低資質(zhì)等級(jí)：
(一)物業(yè)管理委托合同生效、終止、解除、未按規(guī)定報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案的;
(二)從業(yè)人員未持有物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗位證書上崗的。
第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可以降低資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷資質(zhì)證書：
(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書或者年檢不合格從事物業(yè)管理服務(wù)的;
(二)擅自改變居住區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用性質(zhì)的;
(三)物業(yè)管理委托合同終止或者解除后15日內(nèi)，未向業(yè)主委員會(huì)移交或者損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移資料、財(cái)物的;
(四)擅自占用、控掘居住區(qū)道路、場(chǎng)地的。
未取得或者已被吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書以及物業(yè)管理委托合同終止、解除后，非法占用物業(yè)管理用房、場(chǎng)地和物業(yè)管理資料、財(cái)物的，除按前款規(guī)定處罰外，物業(yè)管理行政主管部門可以做出責(zé)令限期移交的決定，拒不履行移交決定的，物業(yè)管理行政主管部門可以強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部衣照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告，并可處以三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款：
(一)未承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任的;
(二)出售住宅，未同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理委托合同或者在同一居住區(qū)收取基本服務(wù)費(fèi)不一致的;
(三)不承擔(dān)未出售住宅的物業(yè)管理費(fèi)的。
第六十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款的規(guī)定責(zé)令改正，給予警告，沒(méi)收非法所得，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款：
(一)居住區(qū)未經(jīng)綜合驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格實(shí)行前期物業(yè)管理的;
(二)前期物業(yè)管理期間使用維修基金或者將管理用房轉(zhuǎn)讓、改作它用的。
前期物業(yè)管理委托合同終止后，未向業(yè)主委員會(huì)移交居住區(qū)管理用房和有關(guān)工程建設(shè)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四主條第二款的規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。
第六十一條 業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設(shè)、擴(kuò)大門窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、改變住宅用途的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條的規(guī)定，責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，并可處以五百元以上五千元以下的罰款。
第六十二條 業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定。違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條第一款的規(guī)定，責(zé)令改正;并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)違反本辦法規(guī)定將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作它用的，由物業(yè)管理行政主管部門依照《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條第二款的規(guī)定，責(zé)令改正，造成經(jīng)濟(jì)損失的，由責(zé)任人賠償。
業(yè)主委員會(huì)成員違反本辦法規(guī)定侵占、挪用維修基金的，應(yīng)當(dāng)返還;造成損失的，由現(xiàn)任人賠償;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六十三條 當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理行政主管部門的行處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不早請(qǐng)復(fù)議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
對(duì)個(gè)人處以三千地以上、對(duì)單位處以三萬(wàn)元以上罰款和吊銷資質(zhì)證書處罰的，當(dāng)事人有權(quán)要求舉行聽(tīng)證。
第六十四條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，由有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰.
第六十五條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第六十七條 非居住區(qū)寫字樓、商住樓物業(yè)管理、參照本辦法執(zhí)行。
第六十八條 本辦法中有關(guān)的專業(yè)用語(yǔ)含義：
(一)自用部位是指一套住宅內(nèi)的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
(二)自用設(shè)施設(shè)備是指一套住宅內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃?xì)夤艿馈㈦娋€以及水、電、氣戶表等設(shè)備;
(三)共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(四)共用設(shè)施設(shè)備是指居住區(qū)內(nèi)，全體業(yè)主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃?xì)夤艿?、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)備和公益性文體設(shè)備和共設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第六十九條 本辦法實(shí)施中的具體應(yīng)用問(wèn)題由市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)解釋。
第七十條 本辦自發(fā)布之日起施行。
物業(yè)管理主要是做什么?
一、常規(guī)性的公共服務(wù)
常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。
以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容：
(一)房屋管理服務(wù)
(二)房屋裝修管理服務(wù)
(三)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)
(四)環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)
(五)綠化管理服務(wù)
(六)安全管理服務(wù)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面。
(七)文化、娛樂(lè)服務(wù)
(八)其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù)
二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。通常是物業(yè)管理單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，
專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有：
1.代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等;
2.高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等;
3.一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等;
4.其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。
三、委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專項(xiàng)服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務(wù)。特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。
常見(jiàn)的特約服務(wù)項(xiàng)目有：
1.代訂代送牛奶、書報(bào);
2.送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù);
3.代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù);
4.代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等;
5.代購(gòu)、代送車、船、機(jī)票與物品;
6.代洗車輛;
7.代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽(yáng)臺(tái)，更換花卉盆景等。
8.代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。這類服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價(jià)，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
四、經(jīng)營(yíng)性服務(wù) 除了少量的無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)提供的所有服務(wù)項(xiàng)目都具有經(jīng)營(yíng)性，這里所講的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來(lái)源，推動(dòng)企業(yè)壯大發(fā)展而積極開(kāi)展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)對(duì)象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時(shí)也面向社會(huì)，
包括： 1.開(kāi)餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店;
2.辦收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng);
3.養(yǎng)花種苗出售;
4.利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開(kāi)辟日夜收費(fèi)停車場(chǎng)(需得到業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù));
5.開(kāi)辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開(kāi)展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
6.從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評(píng)估、物業(yè)管理咨詢等;
7.其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。
五、社會(huì)性管理與服務(wù)
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