北海市物業(yè)管理條例

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　　《北海市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》可使規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進我市物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展下面由學習啦小編為大家整理的北海市物業(yè)管理條例，希望大家喜歡。

　　北海市物業(yè)管理條例

　　第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》(試行)以及國家和自治區(qū)相關規(guī)定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條本細則適用于北海市市區(qū)內(不含鐵山港區(qū)，下同)住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

　　第三條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條物業(yè)服務收費應當遵循公平、公正、公開以及服務標準與收費標準質價相符的原則。

　　第五條市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責本市區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作，并監(jiān)督和指導合浦縣、鐵山港區(qū)做好本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

　　第六條物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　依法成立業(yè)主委員會之前的住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價;依法成立業(yè)主委員會之后的住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　第七條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，采取分等級定價方式。市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局根據(jù)物業(yè)服務等級標準及服務質量、服務成本等因素，制定各等級基準價及浮動幅度(最高不超過15%)，并抄送自治區(qū)物價局、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳備案。

　　第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)實際提供的物業(yè)服務水平，在規(guī)定的基準價及浮動幅度范圍內確定，并報經(jīng)市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設局核準備案后執(zhí)行。市物價局與市住房和城鄉(xiāng)建設局要加強對執(zhí)行情況的監(jiān)管。

　　業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務等級有異議雙方協(xié)調不下的，可向市住房和城鄉(xiāng)建設局申請核準。

　　實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會雙方協(xié)商確定。

　　第九條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，市物價局可根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)前3年的物業(yè)服務成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區(qū)可參照新的等級收費標準執(zhí)行。制定或者調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。

　　住宅小區(qū)各等級物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度、電梯維護收費指導標準和物業(yè)小區(qū)停車收費(包括車輛停放服務費、車位租賃費和車位物業(yè)服務費)指導標準，以及裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)標準由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局制定和公布。

　　第十條按照鼓勵先進、優(yōu)質優(yōu)價的原則，對榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務收費可經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設局核實、市物價局核準，按項目現(xiàn)行物業(yè)服務收費標準上浮10%;榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的項目，物業(yè)服務收費標準上浮8%;榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的項目，物業(yè)服務收費標準可上浮5%。

　　第十一條物業(yè)服務等級標準由市住房和城鄉(xiāng)建設局參照自治區(qū)物業(yè)管理服務等級標準指導意見制定并公布。市住房和城鄉(xiāng)建設局應當制定物業(yè)服務等級評定的具體辦法，并負責本市區(qū)內物業(yè)服務等級的評定工作，以及做好物業(yè)服務等級評定的監(jiān)督指導工作。住宅小區(qū)物業(yè)服務等級須三年評定一次，達不到等級服務標準的須進行整改，整改不達標的，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設局認定，作降級處理。

　　第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務收費構成包括物業(yè)服務成本、法定稅金和利潤(利潤率不高于8%)。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(含共用設施設備運行以及公共性服務所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費用;電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收取);

　　3、物業(yè)管理區(qū)域(包括單元樓道)清潔衛(wèi)生費用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域消防設施維護費用;

　　6、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　7、物業(yè)服務企業(yè)辦公費用;

　　8、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　9、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規(guī)定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務成本。

　　物業(yè)服務企業(yè)合理配備的管理、服務人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務的合理需要及相關政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成。

　　第十三條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收費，應當按照市住房和城鄉(xiāng)建設局核定的服務等級和市物價局規(guī)定的政府指導價執(zhí)行。建設單位應根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設局核定的物業(yè)服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準，并報經(jīng)市物價局備案。

　　達不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費由建設單位承擔;因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。相應的物業(yè)服務等級由市住房和城鄉(xiāng)建設局認定。

　　在依法成立業(yè)主委員會之前的物業(yè)服務收費，物業(yè)管理區(qū)域內因特殊原因或合同期滿確需變更物業(yè)服務企業(yè)的，建設單位應在原物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務等級、收費標準不變的前提下，制定選聘方案并向全體業(yè)主公示后，按照規(guī)定另聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　需提高物業(yè)服務等級、收費標準的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并報經(jīng)市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設局核準備案后執(zhí)行。

　　第十四條住宅小區(qū)竣工驗收合格后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當從物業(yè)交付之日起，根據(jù)市物價局與市住房和城鄉(xiāng)建設局核定的收費標準按月交納物業(yè)服務費和電梯維護費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用和電梯維護費由開發(fā)建設單位全額交納。

　　電梯維護費由電梯維護保養(yǎng)費、年安檢費、綜合保險費、維修材料費及其他費用構成。

　　物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費和電梯維護費可以預收，預收時間不得超過3個月。

　　第十五條物業(yè)服務費按《房屋所有權證》(未辦理《房屋所有權證》之前按購房合同)標注的建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務費。

　　第十六條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十七條　物業(yè)服務企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)，具體收費標準由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局制定。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用。

　　裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發(fā)生數(shù)額由業(yè)主或使用人承擔。

　　第十八條　實行小區(qū)出入證管理的，每戶5人以內(含5人)的出入證(含IC卡等)由建設開發(fā)單位免費配置。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由物業(yè)服務企業(yè)報市物價局核定。

　　第十九條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的應經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十條住宅小區(qū)停車收費實行政府指導價。市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度(最高不超過20%)。具體收費標準由當事人在規(guī)定的基準價和浮動幅度內以合同的形式約定。

　　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。小區(qū)停車收費包括車位租賃費、車輛停放服務費和車位物業(yè)服務費。車輛停放服務費用于車位(車庫)的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。

　　車位出租單位收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位物業(yè)服務費，車位物業(yè)服務費應由出租人或單位承擔;業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內的公共停車位(車庫)內停車應交納車輛停放服務費。物業(yè)服務企業(yè)收取車輛停放服務費后不得再向業(yè)主收取車位物業(yè)服務費;業(yè)主在自己擁有使用權的車位(車庫)內停車應交納車位物業(yè)服務費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經(jīng)業(yè)主大會或專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放服務費標準，所得收益主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。

　　第二十一條治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內執(zhí)行公務時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內3小時內(含3小時)停放的應予免費;超過3小時的，可按次收取車輛停放服務費;過夜的，按天收取車輛停放服務費。同時要實行明碼標價規(guī)定。

　　第二十二條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。

　　第二十三條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十四條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同。

　　第二十五條物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督。除本細則中規(guī)定的收費項目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定服務的收費外，物業(yè)服務企業(yè)不得另行收取其他費用。

　　第二十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十七條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。

　　第二十八條業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向市物價局申請協(xié)商調解;業(yè)主大會成立后對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向市住房和城鄉(xiāng)建設局申請協(xié)商調解。

　　第二十九條市物價局對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測。物業(yè)服務企業(yè)應當按照市物價局的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第三十條市物價局應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由市物價局依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：

　　(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(二)自立收費項目或者自定標準收費的(業(yè)主自愿委托要求提供特定服務的除外);

　　(三)強制或者變相強制服務并收費的;

　　(四)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(五)不按規(guī)定實行明碼標價的;

　　(六)其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第三十一條本實施細則實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務等級及收費標準等可按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本實施細則規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十二條合浦縣、鐵山港區(qū)價格及物業(yè)管理主管部門應根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》(試行)規(guī)定并可參照本實施細則，制定相應管理措施。

　　第三十三條本實施細則由市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設局按照各自職責負責解釋。

　　第三十四條本實施細則自2013年12月25日起試行。原制定的相關文件與本實施細則不符的，按本實施細則執(zhí)行。

　北海市物業(yè)專項維修資金管理實施細則

　　第一章總則

　　第一條為加強我市物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和《廣西壯族自治區(qū)〈住宅專項維修資金管理辦法〉實施細則》的規(guī)定，結合本市實際，制定本實施細則。

　　第二條本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內非單一產(chǎn)權的商品房、售后公有住房等物業(yè)專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督和管理，適用本實施細則。

　　本實施細則所稱物業(yè)專項維修資金是指業(yè)主交存的專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后物業(yè)服務合同約定以外的維修、更新、改造的資金。

　　第三條本實施細則所稱保修期，是指自開發(fā)建設單位或公有住房售房單位將住宅交付給業(yè)主之日起計算。保修期限應根據(jù)不同的房屋建筑工程、部位、部件，按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定執(zhí)行，不得低于規(guī)定的最低標準。

　　本實施細則所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)業(yè)主共有的部位以及其他在使用上、功能上為整幢物業(yè)或整個物業(yè)區(qū)域服務的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本實施細則所稱物業(yè)共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)業(yè)主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為整幢物業(yè)或整個物業(yè)區(qū)域服務的設施設備，一般包括：電梯、加壓水泵、空調系統(tǒng)、避雷設施、安防技防監(jiān)控設施、智能化系統(tǒng)、園林景觀設施設備和音樂背景系統(tǒng)，消防設施、供電設施、給排水設施、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條物業(yè)專項維修資金實行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、所有權人決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。

　　第五條市住建(房產(chǎn))主管部門會同市財政部門負責物業(yè)專項維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導工作。

　　市住建(房產(chǎn))主管部門可以指定一個物業(yè)專項維修資金管理機構(以下簡稱管理機構)，具體承辦物業(yè)專項維修資金歸集、使用、核算監(jiān)督、指導等日常工作。

　　管理機構所需經(jīng)費經(jīng)市財政部門核定后在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分帳核算。

　　第六條管理機構設立物業(yè)專項維修資金專戶，并委托商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。