常州物業(yè)管理條例

　　《物業(yè)管理條例》已經(jīng)頒布,并將于2003年9月1日施行,這是物業(yè)管理行業(yè)的一件大事,對規(guī)范物業(yè)管理市場行為,理順物業(yè)管理各方面的關(guān)系,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。下面由學習啦小編為大家整理的常州物業(yè)管理條例，希望大家喜歡。

　　常州物業(yè)管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理，凡未落實前期物業(yè)管理的新建住宅區(qū)不得投入使用。

　　配套設施不全的原有住宅小區(qū)按照"市組織整治、區(qū)落實管理"的原則，實施綜合整治，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。

　　配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應結(jié)合各自不同特點推行物業(yè)管理。

　　第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱市房管部門)是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，實施對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理，對全市物業(yè)管理活動進行指導與監(jiān)管，配合市物價部門對物業(yè)服務收費實施監(jiān)督，處理重大的物業(yè)管理糾紛與投訴，依法查處物業(yè)管理活動中違反法律法規(guī)的行為等。

　　市物業(yè)管理中心接受市房管部門的委托，負責管理市區(qū)物業(yè)專項維修資金，監(jiān)督新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標活動，負責新建住宅小區(qū)非營業(yè)性公建配套設施的監(jiān)管工作，指導與推進市區(qū)住房的社會化、市場化維修工作,組織實施原有住宅區(qū)的綜合整治。

　　各區(qū)政府負責指導與監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛與投訴，會同市相關(guān)部門維護轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理市場秩序。

　　各區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱區(qū)房管部門)是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，負責對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行指導與監(jiān)督。具體負責新建住宅區(qū)前期物業(yè)管理協(xié)議招投標的監(jiān)管工作，會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)籌建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，指導與監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作，撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)的決定，受理物業(yè)管理活動中的投訴，協(xié)助市房管部門管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責指導和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。

　　市發(fā)改委、建設、規(guī)劃、物價、民政、環(huán)保、城管、園林、水利、公安、勞動保障、地稅、工商、衛(wèi)生等行政管理部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

　　第六條 各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。

　　物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補貼。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督專項維修資金的使用執(zhí)行情況;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條 業(yè)主應當履行下列義務：

　　(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;

　　(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(四)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(五)按照合同約定按時交納物業(yè)服務費用;

　　(六)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(七)配合物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務活動;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第九條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會會議(以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會)。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。

　　第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達50%以上的，或者入住率達30%以上、物業(yè)交付使用一年以上的，應當依照本辦法規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由市房管部門根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃定。

　　第十二條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，具體計算規(guī)則由市房管部門制定。

　　第十三條 業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對專項維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關(guān)規(guī)定決定專項維修資金的續(xù)籌方案;

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事情;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會在接到業(yè)主提議后15日內(nèi)，應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的區(qū)房管部門責令其限期召開。

　　第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

　　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會作出的決定應當予以公布。

　　第十六條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會可以邀請社區(qū)居民委員會和使用人代表列席會議。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)召集和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

　　(五)接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;

　　(六)根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會人數(shù)應當是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

　　第十九條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)房管部門備案，由區(qū)房管部門出具業(yè)主委員會備案證明。

　　第二十條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應當督促、指導其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案等文件、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　第二十一條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　第二十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的區(qū)房管部門，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設管理工作。

　　(一)業(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，實施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)管理企業(yè)的服務活動;協(xié)助公安機關(guān)、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設等工作。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)應在依法經(jīng)營服務活動中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務;聽取社區(qū)居民委員會的有關(guān)意見，配合社區(qū)開展有關(guān)活動。

　　(三)社區(qū)居委會應當指導與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動，引導業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結(jié)合。

　　第二十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。可以從收取的物業(yè)管理服務費中，或者從產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的公建配套設施經(jīng)營收益部分中列支。

　　經(jīng)費的籌集、管理、使用等具體事項，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主質(zhì)詢。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格、獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

　　第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。市房管部門負責本市三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。

　　第二十八條 從事物業(yè)管理的人員應按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

　　(二)收取物業(yè)服務費用和按規(guī)定應收取的其他費用;

　　(三)選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務;

　　(四)拒絕承擔任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務合同約定以外事項的責任;

　　(五)開展其他多種經(jīng)營服務項目，增強企業(yè)實力;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應履行下列義務：

　　(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準;

　　(二)履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務，維護業(yè)主利益;

　　(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(四)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務合同約定的收費項目、標準和收支情況，以及公建配套設施經(jīng)營管理的收支情況，接受質(zhì)詢和審計;

　　(五)勸阻違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告有關(guān)行政管理部門和業(yè)主委員會;

　　(六)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理;

　　(七)協(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十一條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　第三十二條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬平方米以上項目，應當實行公開招投標;3萬平方米以上、5萬平方米以下(含5萬)項目，可以采用邀請招標的方式;3萬平方米以下(含3萬)或投標人少于3個的項目，在市房管部門的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房管部門批準，可以采用協(xié)議招標的方式。

　　第三十三條 建設單位應當在市房管部門的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：

　　(一)預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(二)新建現(xiàn)售住宅商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成;

　　(三)非出售的新建住宅物業(yè)應當在交付使用前90日完成;

　　建設單位應當自確定中標之日起30日內(nèi)，與中標的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并報市房管部門備案。

　　簽訂前期物業(yè)服務合同期限一般不超過三年。如果期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自然終止。

　　第三十四條 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是：

　　(一)建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡關(guān)系;

　　(二)設計管理模式，草擬物業(yè)管理制度，編寫物業(yè)管理公約建議書;

　　(三)建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡;

　　(四)辦理移交承接驗收事宜;

　　(五)在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務合同》的約定實施物業(yè)管理。

　　建設單位應當根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的前期介入管理內(nèi)容，給予物業(yè)管理企業(yè)相應的前期介入管理經(jīng)費，具體內(nèi)容與標準由雙方在前期物業(yè)服務合同中約定。

　　第三十五條 建設單位應當制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十六條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。

　　第三十七條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

　　建設單位應當按照住宅小區(qū)總建筑面積的千分之四配置物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

　　第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與委托方按照市房管部門制定的承接驗收辦法進行承接驗收。

　　第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第四十條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位在保修期限內(nèi)未盡到保修責任的，仍由建設單位承擔保修責任。

　　第五章 物業(yè)管理服務與收費

　　第四十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。其中分期建設的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務責任委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　第四十二條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，參照建設部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。

　　物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容包括：

　　(一)當事人和物業(yè)的基本情況;

　　(二)雙方的權(quán)利和義務;

　　(三)物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法;

　　(五)物業(yè)管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;

　　(六)專項維修資金使用方面的約定;

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　第四十三條 物業(yè)服務事項主要內(nèi)容包括：

　　(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理;

　　(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修和垃圾清運管理服務;

　　(五)應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約服務;

　　(六)物業(yè)檔案資料的管理。

　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項，當事人不承擔責任。

　　原有住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實行物業(yè)管理的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務合同，明確相應的服務事項。

　　第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。

　　業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后的費用帳冊以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關(guān)資料等。

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會單方提出解除物業(yè)服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

　　第四十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則。

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：

　　(一)普通住宅公共服務收費實行政府指導價，由市物價部門會同市房管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定分項收費的標準，并定期公布。

　　確定政府指導價，應依法舉行價格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。

　　通過前期物業(yè)管理招投標方式確定的服務收費價格，應報市物價部門備案，作為前期物業(yè)管理服務收費的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)或建設單位應在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預先約定收費標準。

　　已成立業(yè)主委員會的普通住宅公共服務收費標準，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　(二)非普通住宅及非住宅物業(yè)的公共服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　前期物業(yè)管理階段由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在服務合同中約定服務費用;已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定服務費用。

　　物業(yè)服務收費管理中涉及的其它有關(guān)事項，按照《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》以及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不得以物業(yè)服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務費用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。

　　納入物業(yè)管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

　　第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。

　　第四十九條 市物價部門應當會同市房管部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

　　第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。

　　第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

　　上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第五十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當及時勸阻，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)組建保安隊伍的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員應當經(jīng)過政審、培訓后方可上崗。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　五十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定。

　　物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護

　　第五十五條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設施應當按照規(guī)劃部門核定的內(nèi)容實施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。

　　已列入住宅小區(qū)商品房建設成本的公建配套設施，屬于非營業(yè)性公建配套設施，除社會公益性配套設施以外，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由市房管部門代為登記，開發(fā)建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權(quán)。

　　未列入住宅小區(qū)商品房建設成本的公建配套設施，屬于營業(yè)性公建配套設施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。

　　新建住宅小區(qū)的車庫(含機動車和非機動車)屬住宅小區(qū)規(guī)劃停車位控制指標以內(nèi)的，按非營業(yè)性公建配套設施認定，列入住宅小區(qū)商品房建設成本，不得對外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

　　業(yè)主依法確需改變公建配套設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公建配套設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十六條 新建住宅小區(qū)公建配套設施的項目名稱、指標等內(nèi)容，應在控制性詳細規(guī)劃、公建配套建設要求意見書、土地出讓公告、建設項目批文、公建配套建設計劃中予以明確;在商品房預售價格認證時，應對住宅小區(qū)公建配套設施的成本進行認定;在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設規(guī)劃許可證和商品房預售許可證時，應將住宅小區(qū)公建配套設施的名稱、位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標注;住宅小區(qū)開發(fā)建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公建配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人;辦理權(quán)屬初始登記時，應按公建配套設施的性質(zhì)進行區(qū)分登記。

　　原有住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實施物業(yè)管理的，應按有關(guān)規(guī)定對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調(diào)整;對街道辦事處、居委會等投資自建的配套設施實行回購;根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設施。同時對清退、調(diào)整、回購和補建的公建配套設施進行產(chǎn)權(quán)登記，并辦理移交使用手續(xù)，用于物業(yè)管理。

　　第五十七條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第五十八條 供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位，按規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護費。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)擅自改變房屋用途;

　　(三)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備、擅自改變公建配套設施使用功能;

　　(四)私搭亂建;

　　(五)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物質(zhì)、發(fā)出超標準的噪聲和振動;

　　(八)未經(jīng)批準擺設攤點;

　　(九)無序停放車輛;

　　(十)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動;

　　(十二)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

　　(十三)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第六十條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時需要改變房屋結(jié)構(gòu)或涉及房屋承重部位的，應當向房屋安全管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，應當及時勸阻，并及時向市房屋安全管理部門報告。

　　第六十一條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第六十二條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規(guī)定承擔：

　　(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修;

　　(二)房屋的共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定定期維修養(yǎng)護。

　　第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十四條 利用業(yè)主共有的公建配套設施進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入專項維修資金，但合同另有約定的除外。

　　第七章 罰 則

　　第六十五條 住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定，由市房管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第六十六條 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定，由市房管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定，由市房管部門責令其限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十八條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定，由市房管部門責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十九條 未按照規(guī)定交納專項維修資金的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，由市房管部門責令其限期補交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。

　　違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，由市房管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，可以吊銷其資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，由市房管部門責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第七十一條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定，由市房管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第七十二條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。

　　第七十三條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十四條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十九條規(guī)定，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第七十五條 金壇市、溧陽市根據(jù)本地實際情況可參照本辦法執(zhí)行。

　　第七十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

　　物業(yè)管理公司規(guī)章制度

　　物業(yè)管理公司規(guī)章制度

　　一、 目的：

　　規(guī)范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質(zhì)。

　　二、 適用范圍：

　　新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。

　　三、 職責：

　　3.1物業(yè)管理公司的所有員工有義務嚴守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻。

　　3.2各部門負責人要對員工進行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。

　　四、關(guān)于服裝、裝束

　　4.1進公司必須穿好工作服;

　　4.2工作服要干凈;

　　4.3進公司須戴工作證;

　　4.4嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司;

　　4.5凡遺失工作證、工作服應盡快申請補領(lǐng);

　　4.6不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經(jīng)人事部辦理;

　　4.7公司發(fā)放的安全鞋僅限在廠內(nèi)使用;

　　4.8公司發(fā)放的作業(yè)服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。

　　五、關(guān)于上班時間

　　5.1時間為上午8：30----12：00 下午2：00----18：00

　　5.2不得無故遲到、早退、外出;

　　5.3雇員請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假(特殊情況例外);

　　5.4嚴禁無故曠工;

　　5.5上、下班必須簽到;

　　5.6不許代別人簽到;

　　5.7不得涂改簽到表。

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