認(rèn)識物業(yè)管理法

　　物業(yè)管理法是為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的物業(yè)管理法的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會喜歡!

　　物業(yè)管理法

　　一、物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)的民事責(zé)任

　　物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)的民事責(zé)任形態(tài)，是指物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)所導(dǎo)致的民事法律責(zé)任在當(dāng)事人之間的分配和負(fù)擔(dān)，它所要解決的問題是，責(zé)任主體承擔(dān)特定法律義務(wù)的內(nèi)容和形式。依據(jù)侵權(quán)法理論，侵權(quán)人的侵權(quán)責(zé)任主要有以下幾類：直接責(zé)任(自己責(zé)任)與替代責(zé)任(亦稱轉(zhuǎn)承責(zé)任),單方責(zé)任與雙方責(zé)任，單獨(dú)責(zé)任與共同責(zé)任(包含連帶責(zé)任、按份責(zé)任、補(bǔ)充責(zé)任)。物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)責(zé)任的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)為替代責(zé)任，以及在特殊情況下涉及到共同責(zé)任。

　　(一)替代責(zé)任替代責(zé)任，是指責(zé)任人為他人的侵權(quán)行為和為人之行為以外的自己管領(lǐng)下的物件所致?lián)p害負(fù)有的侵權(quán)賠償責(zé)任，可以分為對物的替代責(zé)任和對人的替代責(zé)任。對物的替代責(zé)任包括對物件致害的替代責(zé)任和對動物致害的替代責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)為其下屬的物業(yè)管理從業(yè)人員在從事物業(yè)管理與服務(wù)過程中侵害業(yè)主或非業(yè)主使用人合法權(quán)益的行為所承擔(dān)的民事責(zé)任就是典型的對人的替代責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)對其內(nèi)部工作人員履行職責(zé)的行為承擔(dān)責(zé)任，是基于侵權(quán)損害的后果，但物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的侵權(quán)行為完全超越了其職責(zé)范圍，物業(yè)管理企業(yè)則可不負(fù)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)對由其管理服務(wù)人員直接管理的建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的懸掛物、擱置物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致?lián)p所承擔(dān)的作為管理人的民事責(zé)任，則是典型的對物的替代責(zé)任，該種替代責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)是一種過錯(cuò)推定責(zé)任，在這種責(zé)任形式中，只要物業(yè)管理企業(yè)不能證明自己沒有過錯(cuò)，就推定其主觀上對損害的發(fā)生有過錯(cuò)(未盡管理人的注意義務(wù))，就須承擔(dān)民事責(zé)任。

　　(二)特殊情況下的共同責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)的共同責(zé)任是相對于單獨(dú)責(zé)任而言的。單獨(dú)責(zé)任是指物業(yè)管理企業(yè)因其單獨(dú)的侵權(quán)行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益并造成了損害結(jié)果，物業(yè)管理企業(yè)須對其侵權(quán)行為單獨(dú)承擔(dān)民事責(zé)任的情形。相反，物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)的共同責(zé)任是指物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與一個(gè)或一個(gè)以上的行為人各自實(shí)施了侵害業(yè)主合法權(quán)益的侵權(quán)行為并造成了同一損害結(jié)果，由該一個(gè)或一個(gè)以上的行為人與物業(yè)管理企業(yè)一起來共同承擔(dān)對該危害結(jié)果的侵權(quán)責(zé)任，這其中有物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與物業(yè)開發(fā)商共同侵權(quán)的(尤其是在前期物業(yè)管理服務(wù)合同履行期間)，有物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與水、電、熱及管道煤氣、天然氣等物業(yè)性公用事業(yè)服務(wù)商共

　　同侵權(quán)的，也有物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與部分業(yè)主共同侵害其他業(yè)主權(quán)益的，更有上述幾種侵權(quán)行為主體一起實(shí)施的共同侵權(quán)行為等。根據(jù)責(zé)任的性質(zhì)、份額、比例等因素，物業(yè)管理企業(yè)因共同侵權(quán)行為所應(yīng)承擔(dān)的共同責(zé)任可以分為：連帶責(zé)任、按份責(zé)任、補(bǔ)充責(zé)任。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式

　　在前面關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)的類型部分的分析中，筆者已針對每一類侵權(quán)行為的特點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任的方式分別作了分析，這里僅僅將上述分析加以簡單總結(jié)。依照《民法通則》第134條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn)，返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，修理、重作、更換，賠償損失的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的保護(hù)方式以及消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉等人格權(quán)性質(zhì)的保護(hù)方式。有損害自然應(yīng)有救濟(jì)，而賠償是救濟(jì)的最有效和最常用的途徑之一。物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)損害的賠償應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

　　(一)填補(bǔ)損害的原則。通過對業(yè)主及非業(yè)主使用人受害的權(quán)益給予賠償，使其盡可能恢復(fù)到被侵害前的狀況。

　　(二)過失相抵原則。我國《民法通則》第131條規(guī)定“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。”但根據(jù)最高法院關(guān)于人身損害賠償?shù)乃痉ń忉尩囊?guī)定，物業(yè)管理企業(yè)因故意或重大過失致業(yè)主或非業(yè)主使用人損害的，業(yè)主或非業(yè)主使用人只有一般過失的，不減輕物業(yè)管理企業(yè)的賠償責(zé)任。

　　(三)連帶賠償原則。物業(yè)管理企業(yè)法定代表人及其他工作人員與第三人共同加害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與第三人承擔(dān)共同侵權(quán)的連帶賠償責(zé)任。

　　(四)精神損害賠償原則。對物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員所造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的精神損害以金錢賠償。

　　1.對人身損害的賠償根據(jù)《民法通則》以及最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第17條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)法定代表人及其工作人員造成業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身損害的，應(yīng)賠償業(yè)主及非業(yè)主使用人就醫(yī)治療支出的各項(xiàng)費(fèi)用及因誤工減少的收入，包括醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住宿費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、必要的營養(yǎng)費(fèi);受害人因傷致殘的，還應(yīng)當(dāng)賠償其因增加生活上需要所支出的必要費(fèi)用以及因喪失勞動能力導(dǎo)致的收入損失，包括殘疾賠償金、殘疾輔助器具費(fèi)、被撫養(yǎng)人生活費(fèi)以及因康復(fù)護(hù)理、繼續(xù)治療實(shí)際發(fā)生的必要的康復(fù)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、后續(xù)治療費(fèi);造成業(yè)主及非業(yè)主使用人死亡的，物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)根據(jù)搶救治療情況賠償就醫(yī)治療支出的各項(xiàng)費(fèi)用及因誤工減少的收入外，還應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費(fèi)、被撫養(yǎng)人生活費(fèi)、死亡補(bǔ)償費(fèi)以及受害人親屬辦理喪葬事宜支出的交通費(fèi)、住宿費(fèi)和誤工損失等其他合理費(fèi)用。

　　2.對財(cái)產(chǎn)損害的賠償對物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)的行為，在要求其返還財(cái)產(chǎn)和恢復(fù)原狀不能的情況下，可以考慮賠償，賠償范圍應(yīng)當(dāng)以全額賠償為原則，即損失多少，賠償多少，損失既包括直接損失，也包括間接損失。如對于侵占挪用業(yè)主共用設(shè)施維修基金的侵權(quán)行為，物業(yè)管理企業(yè)既要返還該基金，也要賠償給業(yè)主造成的正常的利息損失。當(dāng)然，上述賠償?shù)膿p失必須在合理的限度內(nèi)。由于業(yè)主未及

　　時(shí)采取補(bǔ)救措施導(dǎo)致的擴(kuò)大部分的損失，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　3.對精神損害的賠償精神損害賠償是指民事主體因其人身權(quán)利受到不法侵害，使其人格利益和身份利益受到損害或遭受精神痛苦，要求侵權(quán)人通過財(cái)產(chǎn)賠償?shù)确椒ㄟM(jìn)行救濟(jì)和保護(hù)的民事責(zé)任。針對物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)行為所造成的精神損害，對物業(yè)管理企業(yè)科以金錢賠償，既可給業(yè)主或非業(yè)主使用人以經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償和精神上的安慰，同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的一種懲戒。因人身損害所引發(fā)的精神損害賠償比較常見，本文不再贅述。除此之外，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)侵權(quán)中的環(huán)境侵權(quán)也應(yīng)當(dāng)給予受害人精神損害賠償。