2017年新物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(四)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及公建配套設(shè)施經(jīng)營管理的收支情況;
(五)勸阻違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門和業(yè)主委員會(huì);
(六)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理;
(七)接受街道辦事處或社區(qū)對(duì)居委會(huì)的日常考核、督查、評(píng)價(jià)與管理;
(八)協(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序;
(九)未經(jīng)城管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得批準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn);
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章前期物業(yè)管理
第三十二條前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第三十三條住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。自建的非住宅物業(yè)需要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
凡多層物業(yè)(含住宅、非住宅及其配套用房，下同)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層(含小高層)物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上的新建或在建物業(yè)，都必須以招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。規(guī)模較小，未達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)的新建或在建物業(yè)，或投標(biāo)人少于3個(gè)，須經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，方可采用協(xié)議方式選擇相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十四條建設(shè)單位按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
(一)預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(二)新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;
(三)非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起15日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣(市、區(qū))房產(chǎn)行政主管部門備案。
簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。業(yè)主委員會(huì)成立后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。
第三十五條前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是：
(一)建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系;
(二)設(shè)計(jì)管理模式，草擬物業(yè)管理制度，編寫物業(yè)管理規(guī)約建議書;
(三)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò);
(四)辦理移交承接驗(yàn)收事宜;
(五)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)管理。
建設(shè)單位應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入管理的具體內(nèi)容，并給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。在辦理商品房預(yù)售許可證之前將物業(yè)用房的具體位置在規(guī)劃圖中標(biāo)明。
第三十六條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同簽訂前，制定臨時(shí)管理規(guī)約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。
臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。
住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu))和共用能耗計(jì)量部位及費(fèi)用分?jǐn)傓k法，不得占用共用部位、共用場(chǎng)地，不得移裝共用設(shè)備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十七條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第三十八條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目交付時(shí)按規(guī)定無償提供不少于規(guī)劃建設(shè)總建筑面積0.4%具有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房(其中住宅區(qū)物業(yè)管理配套辦公、服務(wù)用房和經(jīng)營用房的比例分別為1：3：6)。在業(yè)主大會(huì)成立后建設(shè)單位將驗(yàn)收合格的物管用房產(chǎn)權(quán)移交給業(yè)主，移交后的房屋產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。設(shè)備用房不能作為物管用房移交。
物業(yè)管理用房原則上在第一批工程竣工前建成，經(jīng)驗(yàn)收合格后，交付使用。分期建設(shè)的項(xiàng)目在首期交付時(shí)的物管用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項(xiàng)目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。
交付的物業(yè)管理用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，具有上下水、供電通訊等設(shè)施，具備正常使用功能。
建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證或商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，物業(yè)管理和社區(qū)用房等配套房屋應(yīng)予以明確。
第三十九條在辦理前期物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，以及上述資料的數(shù)據(jù)光盤;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)將有關(guān)資料的數(shù)據(jù)光盤分別報(bào)市、縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限內(nèi)未盡到保修責(zé)任的，由建設(shè)單位依據(jù)相關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。
第五章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
第四十二條物業(yè)交付使用后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：
(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;
(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);
(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;
(六)住宅專項(xiàng)維修資金使用方面的約定;
(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第四十三條物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要內(nèi)容包括：
(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理;
(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng);
(四)協(xié)助或受有關(guān)部門委托做好裝飾裝修、建筑垃圾和生活垃圾清運(yùn)服務(wù)工作;
(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的其它服務(wù);
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)討論決定選聘事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)指定的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計(jì)后的費(fèi)用帳冊(cè)(包干制除外)以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關(guān)資料等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成熟時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)決定單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決。
第四十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由物價(jià)行政主管部門會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定分項(xiàng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，并定期公布。
普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核準(zhǔn)。通過前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，應(yīng)及時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案，作為物價(jià)部門核準(zhǔn)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
已成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)時(shí)要遵循“值價(jià)相符”的原則，不得高檔次服務(wù)低檔次收費(fèi)，更不得高檔次收費(fèi)低檔次服務(wù)。
非普通住宅及非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
前期物業(yè)管理階段由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用;已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中涉及的其它有關(guān)事項(xiàng)，按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
納入物業(yè)管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同生效當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，在前期物業(yè)管理服務(wù)期間，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，或因施工、配套設(shè)施不到位等原因影響物業(yè)管理服務(wù)的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中具體約定。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢。
第四十九條價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范、引導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。
第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。不能強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十二條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法違規(guī)行為予以制止或者依法處理。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
第五十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。
物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十五條新建住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管核定的內(nèi)容實(shí)施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有(國家另有規(guī)定的除外)，由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的登記機(jī)構(gòu)代為登記，開發(fā)建設(shè)單位不得銷售或以其它方式處置其使用權(quán)。
未列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
第五十六條新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項(xiàng)目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃、公建配套建設(shè)要求意見書、土地出讓公告、建設(shè)項(xiàng)目批文、公建配套建設(shè)計(jì)劃中予以明確;在商品房預(yù)售價(jià)格認(rèn)證時(shí)，應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進(jìn)行認(rèn)定;在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)將住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的名稱、位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標(biāo)注;住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)、銷售單位在商品房銷售中，應(yīng)將公建配套設(shè)施實(shí)施計(jì)劃在銷售場(chǎng)所公示，并告知購房人;辦理權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)按公建配套設(shè)施的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分登記。
在老小區(qū)整治出新時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對(duì)被占用或閑置的公建配套設(shè)施進(jìn)行清理、清退或調(diào)整;根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施。同時(shí)對(duì)清退、調(diào)整、回購和補(bǔ)建的公建配套設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并辦理移交使用手續(xù)，用于物業(yè)管理。
第五十七條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、非住宅用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第五十八條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第五十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主利益。
因維修物業(yè)或者業(yè)主公共利益需要，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第六十條供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位，按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第六十一條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。若確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第六十二條業(yè)主共用車庫(位)的管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。車主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管機(jī)動(dòng)車的，應(yīng)當(dāng)另行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂車輛保管合同。
第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。小區(qū)的共用停車庫(位)應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個(gè)人不得出售。
第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)擅自改變房屋用途;
(三)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、擅自改變公建配套設(shè)施使用功能;
(四)私搭亂建;
(五)侵占綠地、毀壞綠化;
(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或者超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng);
(八)未經(jīng)批準(zhǔn)擺設(shè)攤點(diǎn);
(九)無序停放車輛;
(十)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
(十二)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施;
(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十五條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，交納服務(wù)費(fèi)用，到所在地市、縣(市)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋裝飾裝修備案登記，并按規(guī)定交納費(fèi)用，具體繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。
業(yè)主、使用人及裝飾裝修實(shí)施企業(yè)在裝飾裝修房屋時(shí)需要改變房屋結(jié)構(gòu)或涉及房屋承重部位的，要向所在地市、縣(市)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)、違反有關(guān)規(guī)定以及(臨時(shí))管理規(guī)約的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)房屋安全管理部門。
第六十六條物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第六十七條建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在規(guī)定范圍內(nèi)的保修期限應(yīng)從最近一次維修合格時(shí)開始計(jì)算。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修，也可以自行組織維修。
房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修;
(二)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。
第六十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，被兩個(gè)以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)按幢建帳，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第六十九條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。
設(shè)有共用電梯的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)定專項(xiàng)維修資金。具體辦法由房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同物價(jià)行政主管部門另行制定。
住宅專項(xiàng)維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由房產(chǎn)行政主管部門制定，報(bào)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
第七十條利用業(yè)主共有的配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)但合同另有約定的除外。
第七章法律責(zé)任
第七十一條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。出售的非住宅物業(yè)參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第七十二條建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十三條違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十四條違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十五條未按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
違反本辦法的規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，可以吊銷其資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十六條違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)劃規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，由規(guī)劃行政主管責(zé)令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
第七十七條違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，由縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十八條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，可向人民法院提起訴訟。
第七十九條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第八十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等違背管理規(guī)約或損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十一條房產(chǎn)行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十九條規(guī)定，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八十二條違反本辦法，有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章已設(shè)定處罰的，從其規(guī)定。
第八章附則
第八十三條本規(guī)定自公布之日起實(shí)施。
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