房地產(chǎn)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀
項(xiàng)目融資作為一種重要的國(guó)際金融工具,應(yīng)用與商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域,是一種全新的探索。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀
(一)融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)
近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍(參見表1-1)。
(二)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道
僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計(jì)7696億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款1692億元，占21.99%;自籌資金2184億元，占28.38%;其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來源中，80%以上為個(gè)人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持(部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%)。
(三)股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小
2002年以前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)，平均只占0.001%左右。
(四)房地產(chǎn)資金信托活躍
2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元,占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，直到2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(以下簡(jiǎn)稱212號(hào)文)，對(duì)信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國(guó)剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的模式
目前，國(guó)際上項(xiàng)目融資常用的融資模式包括：投資者直接安排項(xiàng)目融資模式、投資者通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式、以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式和ABS項(xiàng)目融資模式等。
(一)房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式
房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式是由項(xiàng)目投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并且由項(xiàng)目投資者直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，可以說是結(jié)構(gòu)最簡(jiǎn)單的一種項(xiàng)目融資模式。投資者直接安排項(xiàng)目融資的模式，在投資者直接擁有項(xiàng)目資產(chǎn)并直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)中比較常用。這種模式一般適用于房地產(chǎn)投資者本身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜，并且房地產(chǎn)投資者的資信狀況很好的情況。它有利于投資者稅務(wù)結(jié)構(gòu)方面的安排，對(duì)于資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對(duì)成本較低的貸款，這是因?yàn)榧词故前才庞邢拮匪鞯捻?xiàng)目融資，但由于是直接使用投資者的名義，對(duì)大多數(shù)銀行來說資信良好的公司名譽(yù)本身就是—種擔(dān)保。
對(duì)于房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式，其投資結(jié)構(gòu)一般是非公司型合資結(jié)構(gòu)，投資者可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略的需要，靈活地安排融資，債務(wù)比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關(guān)系和資信等級(jí)，以降低融資成本。但是，這種模式由于是非公司型合資結(jié)構(gòu)，往往具有合伙企業(yè)的許多特點(diǎn)，投資者在法律上對(duì)項(xiàng)目要承擔(dān)很多方面的無限連帶責(zé)任，也不易實(shí)現(xiàn)貸款的有限追索，較難降低房地產(chǎn)投資者的融資風(fēng)險(xiǎn)。
(二)房地產(chǎn)投資者通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式
房地產(chǎn)投資者通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式，是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)投資者共同投資組建一個(gè)具有法人資格的項(xiàng)目公司，再以該項(xiàng)目公司的名義擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排融資。這種模式的投資結(jié)構(gòu)一般為公司型合資結(jié)構(gòu)，融資由項(xiàng)目公司直接安排，主要信用保證來自項(xiàng)目公司的現(xiàn)全流量、項(xiàng)目資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資者所提供的與融資有關(guān)的擔(dān)保和商業(yè)協(xié)議。該模式的具體操作方式一般如下：第一，房地產(chǎn)投資者根據(jù)公司章程組建房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，注入規(guī)定的股本資金，注冊(cè)成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司;第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司作為獨(dú)立法人，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)和融資有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目;第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司償坯債務(wù)，并按相關(guān)協(xié)議和章程對(duì)股東進(jìn)行分配。
(三)以“產(chǎn)品交付”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式
以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式是項(xiàng)目融資的早期形式之一，起源于20世紀(jì)50年代美國(guó)的石油天然氣項(xiàng)目開發(fā)的融資安排。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機(jī)構(gòu)購買項(xiàng)目的全部或部分產(chǎn)品的未來銷售收入或租金收人的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。在這種項(xiàng)目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項(xiàng)目中購買到一特定份額的產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品的收益也就成為項(xiàng)目融資的主要償債資金來源，貸款銀行是通過直接擁有項(xiàng)目產(chǎn)品的收益，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。
以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式適用于項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量和現(xiàn)金流量能夠比較準(zhǔn)確地計(jì)算的項(xiàng)目。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產(chǎn)的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。產(chǎn)品支付融資所能安排的資金數(shù)量等于貸款銀行所購買的房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資金現(xiàn)值。其具體特征如下：第一，由貸款銀行或房地產(chǎn)投資者建立一個(gè)“融資中介機(jī)構(gòu)”，購買項(xiàng)目一定比例的房地產(chǎn)作為融資基礎(chǔ);第二，貸款銀行為融資中介機(jī)構(gòu)安排用以購買這部分房地產(chǎn)的資金，融資中介機(jī)構(gòu)再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入房地產(chǎn)項(xiàng)目;第三，在項(xiàng)目進(jìn)人銷售期后，根據(jù)銷售代理協(xié)議，項(xiàng)目公司作為融資中介結(jié)構(gòu)的代理銷售房地產(chǎn)，銷售收入將直接進(jìn)入融資中介機(jī)構(gòu)，用來償還債務(wù)。
(四)房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式
ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以資產(chǎn)支持的證券化的意思。房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式是以房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的未來收益為保證，通過在國(guó)際資本市場(chǎng)發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種房地產(chǎn)證券融資方式。其主要目的在于通過其特有的提高信用等級(jí)的方式，使得原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目照樣可以進(jìn)入國(guó)際高檔證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券安全性和流動(dòng)性高、債券利率低的特點(diǎn)，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式的具體操作步驟為：第一，組建能獲得國(guó)際上權(quán)威性資信評(píng)估機(jī)構(gòu)授予高資信等級(jí)的房地產(chǎn)信托投資公司、投資保險(xiǎn)公司或其他獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，即組建特別目的公司(SPC);第二，以合同協(xié)議等方式將房地產(chǎn)投資者所擁有的地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，從而將房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)隔斷，SPC的融資風(fēng)險(xiǎn)僅與項(xiàng)目的未來現(xiàn)金收入有關(guān)，而與房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)，從而提高了資信級(jí)別;第三，SPC直接在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，并將通過發(fā)行債券籌集的資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，SPC借助本身較高的信用等級(jí)，從而降低債券的利率;第四，SPC利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式是通過SPC發(fā)行高檔債券籌集資金，這種負(fù)債不反映在房地產(chǎn)投資者自身的資產(chǎn)負(fù)債表上，從而避免了對(duì)房地產(chǎn)投資者資產(chǎn)質(zhì)量的限制。而且國(guó)際高檔債券市場(chǎng)利率較低，這為房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式應(yīng)用于資金需求量大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了廣闊空間。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)具有以下特征：
1.開發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項(xiàng)目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會(huì)減少，只是結(jié)構(gòu)上會(huì)呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國(guó)家土地政策的改革，各單位對(duì)土地的獲得越來越難;由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)，加上項(xiàng)目中巨額的營(yíng)運(yùn)資本及其短期波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險(xiǎn)。
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