房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)公司迫切需要銀行外的融資渠道,以解決項目開發(fā)的資金問題,因此,房地產(chǎn)項目融資方式創(chuàng)新也就顯得更為迫切。下面學習啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)
項目融資一般由四個基本模塊組成，分別是項目的投資結(jié)構(gòu)、項目的融資結(jié)構(gòu)、項目的資會結(jié)構(gòu)和項目的信用保證結(jié)構(gòu)。
(1)項目的投資結(jié)構(gòu)
即項目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項目投資者對項目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項目投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關(guān)系。目前，國際上常用的項目投資結(jié)構(gòu)有單一項目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
(2)項目的融資結(jié)構(gòu)
融資結(jié)構(gòu)是項目融資的核心部分，指項目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結(jié)構(gòu)上達成共識，就要盡量設計和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)投資者的融資目標和要求，這往往是項目融資顧問的重點工作之一。常用的項目融資模式有:投資者直接安排項目融資、通過單一項目公司安排融資、利用“設施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍、拼裝。
(3)項目的資會結(jié)構(gòu)
項目融資的資金由三部分構(gòu)成:股本資金、準股本資金2、債務資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有:商業(yè)銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔保結(jié)構(gòu)，但通過靈活巧妙地安排項目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當?shù)馁Y金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經(jīng)濟效益的雙重目的。
(4)項目的信用擔保結(jié)構(gòu)
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自兩方面:①項目本身的經(jīng)濟強度;②項目之外的各種直接或間接擔保。這些擔?？梢杂身椖客顿Y者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供:可以是直接的財務保證(如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等)，也可以是間接或非財務性的擔保(如項目產(chǎn)品長期購買或租賃協(xié)議等)。所有這些擔保形式的組合，就構(gòu)成了項目的信用擔保結(jié)構(gòu)。項目本身的經(jīng)濟強度與信用保證結(jié)構(gòu)相輔相成，項目經(jīng)濟強度高，信用擔保結(jié)構(gòu)就相對簡單，條件就相對寬松。
當然，項目融資的整體結(jié)構(gòu)設計并不是各基本模塊的簡單組合。實際上是通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關(guān)政府部門等間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊問的組合關(guān)系。通過對不同方案的對比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模塊作設計上的調(diào)整，都會影響到其他模塊的結(jié)構(gòu)設計及相互間的組合關(guān)系。
房地產(chǎn)項目融資的優(yōu)劣勢
項目融資自20世紀50年代產(chǎn)生以來，尤其是近十幾年來在世界范圍內(nèi)得以迅速發(fā)展，并R益受到人們的矚目與青睞，主要是因為項目融資與傳統(tǒng)融資方式相比具有一些明顯優(yōu)勢，這些優(yōu)勢使項目融資更適用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，并成為其未來發(fā)展方向，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:。
(1)房地產(chǎn)項目融資的優(yōu)勢分析
①以項目為導向，有利于實力及資信狀況不佳的開發(fā)商獲得資金。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行看重的是開發(fā)商的實力及資信狀況。而項目融資，顧‘名思義，以項目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟強度。與傳統(tǒng)融資方式相比，項目融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發(fā)商獲得資金。
?、趯崿F(xiàn)融資的無追索或有限追索。
追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務的權(quán)利。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權(quán)，即借款人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項目融資中，項目的經(jīng)濟強度決定資金償還情況。在無追索項目融資中，當商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有達到完工標準而以失敗告終或是項目在后期的經(jīng)營過程中無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會流量時，開發(fā)商不直接承擔任何債務清償?shù)呢熑?。在有限追索項目融資中，貸款銀行的追索權(quán)往往也在時問、對象和數(shù)量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發(fā)商除該項目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔保之外的任何形式的資產(chǎn)。有限追索既限制了開發(fā)商的風險，又使丌發(fā)商有更大的空間從事其他項目的開發(fā)。
?、蹖崿F(xiàn)風險分擔。
有限追索權(quán)有效實現(xiàn)了風險分擔。與項目有關(guān)的各種風險要素要以某種形式在所有與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與方之間進行分擔，使項目中沒有任何一方單獨承擔全部風險。開發(fā)商應當學會如何識別和分析項目的各種風險因素，確定參與各方所能承受風險的最大能力及可能性，充分利用與項目有關(guān)的一切可以利用的優(yōu)勢，設計出對開發(fā)商具有最低追索的融資結(jié)構(gòu)。
?、軐崿F(xiàn)資產(chǎn)負債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，丌發(fā)商取得的銀行貸款會體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表上，使負債率提高，形成不利的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，從而加大未來融資成本影響公司自身經(jīng)營發(fā)展。項目融資的無追索或有限追索特點為安排資產(chǎn)負債表外融資提供了可能。在項目融資中，由獨立法人的項目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負責項目建設，只要開發(fā)商在項目公司中的股份不超過一定比例，項目公司的融資就不會反映在開發(fā)商的資產(chǎn)負債表上。當然，這要依賴于有關(guān)會計法規(guī)。
⑤信用結(jié)構(gòu)安排靈活多樣。
一個成功的項目融資，其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項目有關(guān)的各方面。例如，在工程建設方面，為了減少風險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項目設計者提供工程技術(shù)保證;在原材料和能源供應方面，可以要求供貨方提供供貨合同:在項目招商方面，丌發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長期租約合同。這些都是項目融資強有力的信用支持，能提高項目的債務承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴程度。
?、薅悇諆?yōu)勢。
在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，通過精心設計的融資模式，可以將政府對投資者或經(jīng)營者的稅務鼓勵政策作為一種資源在項目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項目高負債期的現(xiàn)會流壓力、提高項目償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費用的抵稅法規(guī)等。項目開發(fā)期和經(jīng)營前期的虧損可被不同財務狀況的利益相關(guān)方吸收，用于合理避稅，降低開發(fā)商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產(chǎn)項目融資的劣勢
如同其它融資方式一樣，房地產(chǎn)項目融資也不可避免存在~些劣勢，主要表現(xiàn)為:融資結(jié)構(gòu)復雜，融資時問長，融資成本高。這是由于，項目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復雜、風險大.需要花費大量時間做好有關(guān)項目設計、風險分擔、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作，必然造成復雜的融資結(jié)構(gòu)，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了項目融資在我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的應用，因此，除了看到項目融資的優(yōu)勢外，也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟效益問題。
房地產(chǎn)項目融資的模式
目前，國際上項目融資常用的融資模式包括:投資者直接安排項目融資模式、投資者通過項目公司安排項目融資模式、以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資模式和ABS項目融資模式等。
房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式是由項目投資者直接安排項目的融資，并且由項目投資者直接承擔起融資安排中相應的責任和義務，可以說是結(jié)構(gòu)最簡單的一種項目融資模式。投資者直接安排項目融資的模式，在投資者直接擁有項目資產(chǎn)并直接控制項目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)中比較常用。這種模式一般適用于房地產(chǎn)投資者本身財務結(jié)構(gòu)不很復雜，并且房地產(chǎn)投資者的資信狀況很好的情況。它有利于投資者稅務結(jié)構(gòu)方面的安排，對于資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對成本較低的貸款，這是因為即使是安排有限追索的項目融資，但由于是直接使用投資者的名義，對大多數(shù)銀行來說資信良好的公司名譽本身就是-種擔保。
對于房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式，其投資結(jié)構(gòu)一般是非公司型合資結(jié)構(gòu)，投資者可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略的需要，靈活地安排融資，債務比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關(guān)系和資信等級，以降低融資成本。但是，這種模式由于是非公司型合資結(jié)構(gòu)，往往具有合伙企業(yè)的許多特點，投資者在法律上對項目要承擔很多方面的無限連帶責任，也不易實現(xiàn)貸款的有限追索，較難降低房地產(chǎn)投資者的融資風險。
房地產(chǎn)投資者通過項目公司安排項目融資模式，是由房地產(chǎn)項目的各個投資者共同投資組建一個具有法人資格的項目公司，再以該項目公司的名義擁有、經(jīng)營項目和安排融資。這種模式的投資結(jié)構(gòu)一般為公司型合資結(jié)構(gòu)，融資由項目公司直接安排，主要信用保證來自項目公司的現(xiàn)全流量、項目資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資者所提供的與融資有關(guān)的擔保和商業(yè)協(xié)議。該模式的具體操作方式一般如下:第一，房地產(chǎn)投資者根據(jù)公司章程組建房地產(chǎn)項目公司，注入規(guī)定的股本資金，注冊成立房地產(chǎn)項目公司;第二，房地產(chǎn)項目公司作為獨立法人，簽署一切與項目建設、市場和融資有關(guān)的合同，安排項目融資，建設經(jīng)營并擁有項目;第三，房地產(chǎn)項目公司償坯債務，并按相關(guān)協(xié)議和章程對股東進行分配。
以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資模式是項目融資的早期形式之一，起源于20世紀50年代美國的石油天然氣項目開發(fā)的融資安排。以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機構(gòu)購買項目的全部或部分產(chǎn)品的未來銷售收入或租金收人的權(quán)益的基礎上的。在這種項目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項目中購買到一特定份額的產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品的收益也就成為項目融資的主要償債資金來源，貸款銀行是通過直接擁有項目產(chǎn)品的收益，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。
以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資模式適用于項目產(chǎn)品數(shù)量和現(xiàn)金流量能夠比較準確地計算的項目。以“產(chǎn)品支付”為基礎的房地產(chǎn)項目融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產(chǎn)的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益的基礎上的。產(chǎn)品支付融資所能安排的資金數(shù)量等于貸款銀行所購買的房地產(chǎn)的預期未來收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資金現(xiàn)值。其具體特征如下:第一，由貸款銀行或房地產(chǎn)投資者建立一個“融資中介機構(gòu)”，購買項目一定比例的房地產(chǎn)作為融資基礎;第二，貸款銀行為融資中介機構(gòu)安排用以購買這部分房地產(chǎn)的資金，融資中介機構(gòu)再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入房地產(chǎn)項目;第三，在項目進人銷售期后，根據(jù)銷售代理協(xié)議，項目公司作為融資中介結(jié)構(gòu)的代理銷售房地產(chǎn)，銷售收入將直接進入融資中介機構(gòu)，用來償還債務。
ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以資產(chǎn)支持的證券化的意思。房地產(chǎn)ABS項目融資模式是以房地產(chǎn)項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的未來收益為保證，通過在國際資本市場發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種房地產(chǎn)證券融資方式。其主要目的在于通過其特有的提高信用等級的方式，使得原本信用等級較低的項目照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
房地產(chǎn)ABS項目融資模式的具體操作步驟為:
第一，組建能獲得國際上權(quán)威性資信評估機構(gòu)授予高資信等級的房地產(chǎn)信托投資公司、投資保險公司或其他獨立法人機構(gòu)，即組建特別目的公司(SPC);
第二，以合同協(xié)議等方式將房地產(chǎn)投資者所擁有的地產(chǎn)項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，從而將房地產(chǎn)投資者本身的風險隔斷，SPC的融資風險僅與項目的未來現(xiàn)金收入有關(guān)，而與房地產(chǎn)投資者本身的風險無關(guān)，從而提高了資信級別;
第三，SPC直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，并將通過發(fā)行債券籌集的資金用于房地產(chǎn)項目，SPC借助本身較高的信用等級，從而降低債券的利率;第四，SPC利用房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產(chǎn)ABS項目融資模式是通過SPC發(fā)行高檔債券籌集資金，這種負債不反映在房地產(chǎn)投資者自身的資產(chǎn)負債表上，從而避免了對房地產(chǎn)投資者資產(chǎn)質(zhì)量的限制。而且國際高檔債券市場利率較低，這為房地產(chǎn)ABS項目融資模式應用于資金需求量大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目提供了廣闊空間。
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