地產(chǎn)項目融資的問題

　　房地產(chǎn)項目融資是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動下面讓學習啦小編來告訴大家地產(chǎn)項目融資的問題，希望能幫到你。

　　地產(chǎn)項目融資的問題

　　一、借款人及保證人基本情況;

　　二、財政部門或會計(審計)事務所核準的上年度財務報告，以及申請借款前一期的財務報告;

　　三、原有不合理占用的貸款的糾正情況;

　　四、抵押物、質(zhì)物清單和有處分權人的同意抵押、質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關證明文件;

　　五、項目建議書和可行性報告;

　　六、貸款人認為需要提供的其他有關資料。

　　七、對借款人的信用等級評估：

　　應當根據(jù)借款人的領導者素質(zhì)、經(jīng)濟實力、資金結(jié)構、履約情況、經(jīng)營效益和發(fā)展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內(nèi)部掌握，也可由有權部門批準的評估機構進行。

　　八、貸款調(diào)查：

　　貸款人受理借款人申請后，應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調(diào)查，核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風險度。

　　九、 貸款審批：

　　貸款人應當建立審貸分離，分級審批的貸款管理制度。審查人員應當對調(diào)查人員提供的資料進行核實、評定，復測貸款風險度，提出意見，按規(guī)定權限報批。

　　十、 簽訂借款合同：

　　所有貸款應當由貸款人與借款人簽訂借款合同。借款合同應當約定借款種類，借款用途、金額、利率，借款期限，還款方式，借、貸雙方的權利、義務，違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。

　　保證貸款應當由保證人與貸款人簽訂保證合同，或保證人在借款合同上載明與貸款人協(xié)商一致的保證條款，加蓋保證人的法人公章，并由保證人的法定代表人或其授權代理人簽署姓名。抵押貸款、質(zhì)押貸款應當由抵押人、出質(zhì)人與貸款人簽訂抵押合同、質(zhì)押合同，需要辦理登記的，應依法辦理登記。

　　十一、 貸款發(fā)放：

　　貸款人要按借款合同規(guī)定按期發(fā)放貸款。貸款人不按合同約定按期發(fā)放貸款的，應償付違約金。借款人不按合同約定用款的，應償付違約金。

　　十二、 貸后檢查：

　　貸款發(fā)放后，貸款人應當對借款人執(zhí)行借款合同情況及借款人的經(jīng)營情況進行追蹤調(diào)查和檢查。

　　十三、 貸款歸還：

　　借款人應當按照借款合同規(guī)定按時足額歸還貸款本息。

　　貸款人在短期貸款到期1個星期之前、中長期貸款到期1個月之前，應當向借款人發(fā)送還本付息通知單;借款人應當及時籌備資金，按期還本付息。

　　貸款人對逾期的貸款要及時發(fā)出催收通知單，做好逾期貸款本息的催收工作。

　　貸款人對不能按借款合同約定期限歸還的貸款，應當按規(guī)定加罰利息;對不能歸還或者不能落實還本付息事宜的，應當督促歸還或者依法起訴。

　　借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協(xié)商。

　　地產(chǎn)項目融資的涵義

　　房地產(chǎn)業(yè)能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功經(jīng)營的關鍵。

　　房地產(chǎn)項目融資的內(nèi)涵應該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風險而采取的以房地產(chǎn)項目未來可用于還款的凈現(xiàn)會流和項目資產(chǎn)本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統(tǒng)的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產(chǎn)項目融資一方面因為還款保障為實體房地產(chǎn)及其收益權，因而還款的保障基礎更為堅硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產(chǎn)投資者籌集遠遠超過自身資信能力所能達到的大型房地產(chǎn)項目資會，從而使在傳統(tǒng)融資條件下無法取得貸款資金的房地產(chǎn)項目順利實現(xiàn)資金融通，成功獲得開發(fā)。另外，房地產(chǎn)項目融資為政府、企業(yè)和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。

　　地產(chǎn)項目融資的特點

　　與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動具有以下特征:

　　1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結(jié)構上會呈現(xiàn)多元化。

　　2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。

　　3.資金面臨較大風險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風險。