房地產(chǎn)項目融資模式

　　近年來,隨著我國住房貨幣化分配改革進程的加快,房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模大幅增加,其發(fā)展水平也有大幅提升,并有力推動了國民經(jīng)濟的較快發(fā)展,但同時也出現(xiàn)相應(yīng)問題。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資的模式，希望能幫到你。

　　房地產(chǎn)項目融資的模式

　　1.房地產(chǎn)項目的傳統(tǒng)融資模式

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風(fēng)險、高收益的特點，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發(fā)商最關(guān)注的問題，它也決定了該房地產(chǎn)項目能否順利實施。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。

　　其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開發(fā)商自身的積累，包括開發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應(yīng)用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制，且貸款項目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，對于企業(yè)來說是非常不利于分散風(fēng)險的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過安排建設(shè)項目本身進入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。

　　2.房地產(chǎn)項目融資新模式——項目融資

　　項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。對比傳統(tǒng)融資跟項目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項目的前景，而項目融資貸款人考慮項目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項目實體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項目融資和房地產(chǎn)項目的特點，提出以下針對房地產(chǎn)項目的項目融資模式。

　　2.1 bot 融資模式

　　bot是build(建設(shè))、operate(經(jīng)營)和transfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經(jīng)營協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨資)或本國其它的經(jīng)濟實體組建項目公司，由該項目公司承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項目的融資、建造、經(jīng)營和維護;在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當?shù)馁M用，由此回收項目投資、經(jīng)營和維護成本并獲得合理的回報;特許期滿后，項目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。bot 實際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議關(guān)系。在房地產(chǎn)業(yè)，bot 項目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場所的建設(shè)中，如公園等項目。該模式不僅能減少政府的直接財政負擔(dān)，減輕政府的借款負債義務(wù)，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險，提高項目的運作效率。bot項目如果有外國的專業(yè)公司參與融資和經(jīng)營，會給項目所在國帶來先進的技術(shù)和管理經(jīng)驗，既給本國的承包商帶來較多的發(fā)展機會，也促進了國際經(jīng)濟的融合。

　　2.2 abs(asset-backed-securitization) 融資模式

　　abs(asset backed securitization)是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，經(jīng)過信用增級，在資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

　　具體來說，利用abs 模式進行房地產(chǎn)項目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建spc 階段。spc 是special purposecorporation 縮寫，即特殊目標公司。這種公司包括國際權(quán)威資信評估機構(gòu)較高資信評估等級(aaa 或aa 級)的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構(gòu)。成功組建spc 是abs 順利運作的根本前提;

　　第二，spc 與項目結(jié)合階段。適合abs 的項目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項目或幾個中小型房地產(chǎn)項目捆綁組合項目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權(quán)的是目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是abs 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。spc與這些項目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給spc;第三，spc 發(fā)行債券階段。spc 可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過spc 信用擔(dān)保，由其他機構(gòu)組織發(fā)行債券。spc發(fā)行的債券或通過它信用擔(dān)保的債券自動擁有相應(yīng)等級。然后把所籌資金用于項目建設(shè)和開發(fā);第四，spc償債階段。由于項目公司已將項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給spc，因此spc 就能利用項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。

　　2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式

　　售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產(chǎn)項目公司設(shè)計好售房價格和租金，計算房地產(chǎn)的投資報酬率，該報酬率應(yīng)高于銀行存款利率;②項目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時按約定項目公司回租該房產(chǎn);③項目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題;而對于投資者來說，因為購買的房產(chǎn)屬自己，避免了因項目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險。

　　3.總結(jié)

　　傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進行融資的方式已經(jīng)不適合在當今經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項目自身和項目融資方式的特點，本文提出了bot融資模式、abs融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進行了分析，以幫助房地產(chǎn)項目選擇合適的融資方式。

　　房地產(chǎn)項目融資的主體

　　每個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，都是一個多方參與的過程。就房地產(chǎn)項目融資而言，主要有以下9個參與主體。

　　(1)項目發(fā)起人(Proiect Sponsors)

　　即商業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)，也可由多個投資者組成聯(lián)合體。他們通常因為自身資金不足或不愿承擔(dān)全部項目風(fēng)險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發(fā)商除了擁有項目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔(dān)保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發(fā)商是項目融資中的真正借款人。

　　(2)項目公司(Proiect Company)

　　即項目的直接主辦人。通常，由項目發(fā)起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，并直接承擔(dān)項目的債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險。開發(fā)商投入的資本金形成項目公司的權(quán)益，項目公司把項目I丌發(fā)風(fēng)險與開發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實現(xiàn)貸款銀行對開發(fā)商的有限追索。在整個項目丌發(fā)經(jīng)營過程中，項目公司作為法律和經(jīng)濟上獨立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系。項目公司也可以在經(jīng)營期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營。

　　(3)貸款銀行(Lending Bank)

　　貸款銀行，可以是單獨一家余融機構(gòu)，也可以是多家金融機構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項目風(fēng)險等決定。在由多個金融機構(gòu)聯(lián)合提供融資時，往往需要設(shè)立一個經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經(jīng)理銀行進行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負責(zé)各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。

　　(4)產(chǎn)品購買者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)

　　即項目房產(chǎn)的銷售對象。在房地產(chǎn)項目融資中，入駐零售商與開發(fā)商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發(fā)起人之一，成為項目公司股東，分享開發(fā)利潤:也可以只作為項目建成后的運營商，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險。

　　(5)工程承包商(Contractors)

　　通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計和建設(shè)工作，并承擔(dān)延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風(fēng)險。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設(shè)期風(fēng)險的判斷。

　　(6)擔(dān)保受托方(Security Trustee)

　　由于貸款銀行主要以項目公司的資產(chǎn)及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶交由一個具有信托資格的機構(gòu)保管，這家機構(gòu)被稱為擔(dān)保受托方。擔(dān)保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔(dān)任。

　　(7)房地產(chǎn)項目管理公司

　　項目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的開始階段，最重要的是后期的經(jīng)營管理。項目管理公司的專業(yè)水平和經(jīng)營業(yè)績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經(jīng)營期風(fēng)險的判斷。

　　(8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)

　　項目融資是一項系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請專業(yè)顧問負責(zé)融資方案的設(shè)計、分析、比較和談判，幫助開發(fā)商實現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴謹。

　　(9)其它

　　此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關(guān)政府機構(gòu)等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設(shè)期和經(jīng)營期風(fēng)險的評價。