商業(yè)選址5A法則

不同業(yè)態(tài)搜狐網(wǎng)的商家對(duì)商業(yè)設(shè)施的要求各有不同，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難做到逐一把握。什么是商家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過(guò)對(duì)零售商業(yè)選址技術(shù)的剖析，難題就會(huì)迎刃而解了。
一、店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
現(xiàn)代零售商業(yè)的生命力，源于商家對(duì)消費(fèi)者需求的滿足。
早期，消費(fèi)者對(duì)零售商家的需求是：能買到需要的商品。商家要滿足這一需求，主要是依賴自身?yè)碛械纳唐方?jīng)營(yíng)技術(shù)，其中包括對(duì)商品種類、商品質(zhì)量、商品價(jià)格等要素的管理。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費(fèi)者對(duì)商家的選擇機(jī)會(huì)也就相應(yīng)增多了。同時(shí)，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時(shí)間的價(jià)值也在提升，促使消費(fèi)者對(duì)零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對(duì)購(gòu)物便利性的需求。要滿足這一需求，除了商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)的作用外，主要是依賴商家的選址技術(shù)。
可以說(shuō)，商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的兩大支柱。
對(duì)于商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。時(shí)至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強(qiáng)，隨著人員的流動(dòng)，商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)已經(jīng)和商品本身一樣具有了極強(qiáng)的流動(dòng)性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之間在商品及商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)上幾乎已是無(wú)秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。
面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，商家滿足消費(fèi)者便利需求的能力，將會(huì)愈來(lái)愈成為商家保持常勝的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這種核心競(jìng)爭(zhēng)力集中體現(xiàn)于商家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。因?yàn)榈曛肥巧虡I(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)平臺(tái)、是難以改變的實(shí)體、是無(wú)法克隆的資源。對(duì)于一家已建成的商場(chǎng)，要對(duì)其硬件進(jìn)行任何改造都會(huì)付出大的代價(jià)，更不必說(shuō)要想改變商場(chǎng)所在的位置了。由于受 地理、環(huán)境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會(huì)是完全一樣焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的，當(dāng)一個(gè)商家先機(jī)占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營(yíng)成功后，盡管其他商家可以全套模仿它的商品和技術(shù)，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可能被共享，但唯一做不到的是無(wú)法得到完全相同的店址。
二、便利性是零售商業(yè)店址的第一特性
連鎖經(jīng)營(yíng)商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨(dú)特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營(yíng)運(yùn)、法律、財(cái)務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項(xiàng)目管理等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。科學(xué)地運(yùn)用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是店鋪發(fā)展工作的首要內(nèi)容。
店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過(guò)程中也會(huì)面臨各種不同的實(shí)際情況。如何在各種因素交錯(cuò)之中把握住稍縱即逝的機(jī)會(huì)呢？常言道：“萬(wàn)變不離其宗”。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。
零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費(fèi)者選擇便利。
購(gòu)物是否便利，往往是消費(fèi)者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、價(jià)格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要立足于消費(fèi)者的立場(chǎng)，著眼于能否使消費(fèi)者在購(gòu)物中感到便利。消費(fèi)者購(gòu)物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。
消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物便利性的訴求是貫穿于購(gòu)物全過(guò)程的。這個(gè)全過(guò)程并不僅僅是從消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)開(kāi)始，而是從消費(fèi)者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開(kāi)始的。為確保選出的店址能最大限度地滿足消費(fèi)者購(gòu)物的便利性需求，通?？蓪①?gòu)物全程分解為串聯(lián)的五個(gè)階段，依次進(jìn)行分析 研究，設(shè)身處地找出消費(fèi)者在每個(gè)階段相應(yīng)的便利性需求，并分別確定出為滿足這些需求所應(yīng)達(dá)到的條件及其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)店鋪選址的基本法則――便利法則。
三、5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心
&nbsp5A法則即“便利法則”。“A”是Advantage(便利)圖行天下的英文字頭，由于便利法則的基本內(nèi)容包含了五個(gè)層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。
&nbsp5A法則主要應(yīng)用于針對(duì)某個(gè) 城市 或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進(jìn)行的工作。
&nbsp5A法則的基本理念是：以消費(fèi)者為本，為消費(fèi)者購(gòu)物提供全程便利。以消費(fèi)者為本，就要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)為消費(fèi)者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物的全程進(jìn)行分析 研究 ，明確選址工作該“如何做？”。
& nbsp5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它主要涉及了五個(gè)方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進(jìn)出便利；5、選購(gòu)便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購(gòu)物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。
交通便利――是指讓預(yù)期數(shù)量的消費(fèi)者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場(chǎng)所在的地域。對(duì)交通便利性的研究，是以商家對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又源自商家對(duì)周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地區(qū)，對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量都可能會(huì)有所差異。對(duì)于大型零售商家而言，目前對(duì)有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會(huì)少于20萬(wàn)人。交通便利性 研究主要涉及了消費(fèi)者對(duì)交通時(shí)耗的便利需求，并由此引伸出消費(fèi)者對(duì)不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對(duì)便利性的影響。其中包括：
?交通時(shí)耗：針對(duì)大型綜合超市，單程5分鐘內(nèi)―滿意，10分鐘內(nèi)―可以，15分鐘―勉強(qiáng)。
?交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。
?交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。
?自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。
確認(rèn)便利――是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)商場(chǎng)。即使是已被消費(fèi)者熟悉的商場(chǎng)，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會(huì)不可避免地讓人一時(shí) “難找”甚至“找不到”。特別對(duì)于自駕車xm.focus.cn的消費(fèi)者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場(chǎng)會(huì)更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場(chǎng)建筑物的可視性。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會(huì)增加消費(fèi)者即興購(gòu)物的可能性。主要措施為：
?遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。
?中距離確認(rèn)：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長(zhǎng)度至少60米以上，外墻大型店標(biāo)，無(wú)遮擋（樹、其它大型標(biāo)牌等），周邊開(kāi)闊。
?近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。
趨近便利――是指讓消費(fèi)者能便利地靠近到商場(chǎng)門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求：
?對(duì)于自駕車、出租車、自行車：需有對(duì)應(yīng)于來(lái)向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無(wú)路障、無(wú)綠化隔離帶；
?對(duì)于公交車：需有若干條公交線路的車站點(diǎn)距離商場(chǎng)不超過(guò)200米，其每日的運(yùn)營(yíng)時(shí)間不少于商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間；
?對(duì)于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過(guò)街人行道。
進(jìn)出便利――是指讓消費(fèi)者能便利地進(jìn)出商場(chǎng)。對(duì)于建筑面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的大型超市，考慮的主要因素包括：
?多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場(chǎng)主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2組自動(dòng)門；
?門口外的臺(tái)階盡可能少且不宜超過(guò)4級(jí)，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無(wú)障礙通道；
?門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；
?超市不設(shè)在首層且對(duì)首層無(wú)使用權(quán)時(shí)，應(yīng)有直接通向超市的自動(dòng)步道且步道的入口盡量靠近首層商場(chǎng)主入口；
?機(jī)動(dòng)車停車位宜達(dá)到200個(gè)以上（倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)宜達(dá)到300個(gè)以上）。室外停車場(chǎng)應(yīng)靠近商場(chǎng)主入口，購(gòu)物小推車可到達(dá)每個(gè)車位；室內(nèi)停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)在超市商場(chǎng)的同層或鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場(chǎng)的自動(dòng)步道；
?有出租車上下乘客的場(chǎng)地及出租車排隊(duì)候客的場(chǎng)地（不宜少于5個(gè)車位）；
?有自行車存車場(chǎng)地?？蓪奢啓C(jī)動(dòng)車停車位與自行車存車場(chǎng)地相鄰。
購(gòu)物便利――是指讓消費(fèi)者能便利地在商場(chǎng)內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過(guò)選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場(chǎng)硬件方面的需求，后者通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)滿足商場(chǎng)軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)的需求，大型超市商場(chǎng)對(duì)建筑條件的相關(guān)要求為：
?適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對(duì)展放空間的要求。對(duì)大型綜合超市，通常需要約1萬(wàn)平方米建筑面積，其中60~65%為賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積。建筑層高通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商場(chǎng)平面布局，通常柱距9~12米為宜；
?適宜的通道，便于推購(gòu)物車的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。通常主通道寬4~6米，次通道寬2~4米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、耐磨、抗碾壓；
?適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時(shí)，超市總層數(shù)不宜超過(guò)2層。跨層時(shí)應(yīng)設(shè)雙向自動(dòng)步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區(qū)；
?適宜的收銀區(qū)域和適量的收銀臺(tái)。約1萬(wàn)平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機(jī)不宜少于25臺(tái)，通常為30~40臺(tái)，個(gè)別商家會(huì)超過(guò)50臺(tái)。收銀臺(tái)前應(yīng)留有足夠的停滯區(qū)，通常需留出3~6米長(zhǎng)度的排隊(duì)區(qū)域；
?充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明；
?舒適的空調(diào)，通常夏季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度26攝氏度，冬季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度17攝氏度；
?小推車及其存放區(qū)；
?服務(wù)臺(tái)及存包處；
?配套經(jīng)營(yíng)的小商鋪區(qū)，通常為10~40個(gè)不同品類的小商鋪。
另外，除了滿足消費(fèi)者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)店址的便利性要求。例如貨運(yùn)通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫(kù)房、辦公房位置等等，這些是消費(fèi)者便利需求之外的商家內(nèi)部的便利性需求。
綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是大型零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則?？梢哉f(shuō)，商家選址就是在選便利，商家競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)更多的是對(duì)店址便利性的競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔(dān)心自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開(kāi)發(fā)出的商業(yè)建筑，一定會(huì)成為品牌商家追捧的“香餑餑”。依照5A法則要求的便利性原理，同樣可以開(kāi)發(fā)建設(shè)出符合經(jīng)營(yíng)者需求的賓館、酒店、影劇院、展覽館、餐廳、歌舞廳、健身房、美容廳、及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各類終端消費(fèi)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
對(duì)于各類業(yè)態(tài)的商家而言，當(dāng)你熟練運(yùn)用了5A法則后，面對(duì)千差萬(wàn)別的商業(yè)設(shè)施還會(huì)無(wú)從下手嗎？還會(huì)擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營(yíng)需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動(dòng)最快、效率最高的選址高手。