店面選址需要注意什么
選好店址是經(jīng)營(yíng)品牌不可或缺的必要條件，選址就是在選好位置、好生意，它關(guān)系著專賣(mài)店面的長(zhǎng)期發(fā)展，關(guān)系著店面的直接經(jīng)濟(jì)效益。大部分創(chuàng)業(yè)者在店鋪的地址選擇上都會(huì)絞盡腦汁，在各種地址間猶豫不決。下面小編給大家普及一下店鋪的地址一些常識(shí)。
1、店面選址的三大步驟
在店面選址過(guò)程中，通常要結(jié)合考慮人群流量、繁華程度、租金、交通狀況、附近居民構(gòu)成、場(chǎng)地面積、專業(yè)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)品牌、附近賣(mài)場(chǎng)、地勢(shì)、店面結(jié)構(gòu)、店面能見(jiàn)度、朝向、樓層、規(guī)劃、相關(guān)政策等因素。這些因素不要求面面俱到，但定要綜合考慮、酌情分析。
1.1選擇城市
選址的過(guò)程也就是一個(gè)目標(biāo)鎖定的過(guò)程，特別是針對(duì)在全國(guó)布點(diǎn)的家具廠商而言，首先要確定選址的城市，這往往根據(jù)家具產(chǎn)品的特點(diǎn)和家具廠商的戰(zhàn)略布局而定，范圍從大到小，目標(biāo)也逐漸明確。是選擇一級(jí)城市還是二、三級(jí)市場(chǎng)?是輻射性布點(diǎn)還是衛(wèi)星式布點(diǎn)?是整體布點(diǎn)還是重點(diǎn)突破?結(jié)合城市的消費(fèi)特點(diǎn)和企業(yè)自身的實(shí)力以及產(chǎn)品特點(diǎn)，家具廠商要有一個(gè)明確的定位。
1.2選擇地段
從事終端銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)者都有一句行話：開(kāi)零售店最重要的因素就是位置。位置的重要性決定選址工作不可馬虎，每個(gè)城市都有其獨(dú)特的商圈，無(wú)論何種產(chǎn)品，都有其最佳的選址商圈。
在地段選擇過(guò)程中，要了解該地域比較合理的地段選擇，或者尋找人氣旺盛的家居商圈，或者尋找潛在購(gòu)買(mǎi)力大的房地產(chǎn)商圈，只要經(jīng)營(yíng)的商品選擇適當(dāng)，日常管理到位，就容易形成一定的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
1.3選擇賣(mài)場(chǎng)
如果商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)品牌的選擇余地較大，各種產(chǎn)品可以錯(cuò)開(kāi)，檔次、顏色、款式都能夠錯(cuò)開(kāi)經(jīng)營(yíng)，如果整個(gè)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為合理，往往能形成經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)和良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，有利于促進(jìn)銷(xiāo)售。
在賣(mài)場(chǎng)選擇過(guò)程中，重點(diǎn)要考慮租金價(jià)格、賣(mài)場(chǎng)氣氛和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，銷(xiāo)售的各種商品能否形成良性循環(huán)幾大因素。
產(chǎn)品要符合賣(mài)場(chǎng)的定位，這是挑選商場(chǎng)最需要注意的，同時(shí)對(duì)商場(chǎng)是否進(jìn)入成熟期，攤位的經(jīng)營(yíng)氛圍是否形成，消費(fèi)者的各種購(gòu)買(mǎi)需求基本和各經(jīng)營(yíng)戶之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等都要進(jìn)行綜合考慮。
2、店面選址評(píng)估的六大要點(diǎn)
店址基本確定后，通過(guò)具體的評(píng)估來(lái)檢驗(yàn)選址的正確性，首先是要確定評(píng)估項(xiàng)目，其次是進(jìn)行定量化評(píng)估，最后做出相關(guān)分析并選定店址，這是一系列的標(biāo)準(zhǔn)化流程。評(píng)估項(xiàng)目視廠商發(fā)展戰(zhàn)略而不定期，但應(yīng)主要包括店面結(jié)構(gòu)、交通狀況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢(shì)等六大要點(diǎn)。
2.1店面結(jié)構(gòu)
店面結(jié)構(gòu)需要從兩方面評(píng)估：地理位置和競(jìng)爭(zhēng)角度。
從地理位置評(píng)估一個(gè)店址，應(yīng)該看它從地理位置出發(fā)，屬于商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類(lèi)中的哪一類(lèi)。再根據(jù)連鎖店本身的性質(zhì)來(lái)評(píng)估店址的優(yōu)劣。
1. 商業(yè)中心型店址。位于全市性的繁華商業(yè)區(qū)，這里各類(lèi)商業(yè)、娛樂(lè)、服務(wù)設(shè)施林立，人流、車(chē)流度最大，店址的輻射力強(qiáng)，商圈范圍也比較廣泛。
2. 家具專業(yè)市場(chǎng)和商場(chǎng)。國(guó)內(nèi)各大城市由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民的購(gòu)物習(xí)慣和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的積淀，基本上都已經(jīng)形成了很多家具專業(yè)市場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)。各大家具賣(mài)場(chǎng)互相競(jìng)爭(zhēng)、彼此烘托，就形成了家具商圈。在家具專業(yè)市場(chǎng)中或人氣很旺的家具商圈中的備選店址適合于家具連鎖專賣(mài)店的開(kāi)設(shè)。
3. 準(zhǔn)商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少，此類(lèi)店址適合于食品、日用商品和各類(lèi)專賣(mài)店的連鎖經(jīng)營(yíng)。
4. 郊外型店址。是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址，其顧客少但固定，經(jīng)營(yíng)成本最低。
5. 居民小區(qū)型店址。位于大型居民集中居住區(qū)內(nèi)，為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營(yíng)，可參考雅蘭模式。
另一方面，需要從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，看店址屬于競(jìng)爭(zhēng)型店址和孤立型店址兩類(lèi)中的哪一類(lèi)。
1. 競(jìng)爭(zhēng)型店址。指同一商圈內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩類(lèi)：一是同類(lèi)連鎖商店，來(lái)自這類(lèi)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力可謂最大;二是與本店有經(jīng)營(yíng)交叉的商店，如建材店、專業(yè)家裝市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)等。
2. 孤立型店址。正好與競(jìng)爭(zhēng)型店址相對(duì)，商圈內(nèi)沒(méi)有上述兩類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。
上述各類(lèi)型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產(chǎn)價(jià)格又極其昂貴;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，所以覓得合適的店址非常困難。
2.2交通狀況
僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結(jié)構(gòu)選擇還不夠，因?yàn)樵谕粋€(gè)區(qū)域內(nèi)，一個(gè)家具專賣(mài)店可能會(huì)有好幾個(gè)開(kāi)設(shè)地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對(duì)某個(gè)家具專賣(mài)店來(lái)說(shuō)，是百分之百好的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)，而對(duì)另一種家具專賣(mài)店來(lái)說(shuō)，就不一定是最滿意的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)。
因此，一個(gè)新設(shè)家具專賣(mài)店在做好區(qū)域位置選擇以后，還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素，作出具體設(shè)計(jì)地點(diǎn)的選擇。
交通條件也是影響專賣(mài)店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購(gòu)買(mǎi)行為的順利實(shí)現(xiàn)。
從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面：其一，在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)所可以利用。家具專賣(mài)店必須有汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)，因?yàn)榧揖哔?gòu)買(mǎi)屬于大宗購(gòu)物，需要裝車(chē)運(yùn)輸。其二，商品運(yùn)至家具連鎖店是否容易。這就要考慮可供專賣(mài)店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并便于裝卸，否則當(dāng)運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升的情況下，會(huì)直接影響到經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。
為方便顧客購(gòu)買(mǎi)，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為的順利實(shí)現(xiàn)，設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的專賣(mài)店要分析與車(chē)站的距離和方向。一般距離越近，客流越多，購(gòu)買(mǎi)越方便。開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向而定，如選在面向車(chē)站的位置，以下車(chē)的客流為主;選在鄰近市內(nèi)公共車(chē)站的位置，則以上車(chē)的客流為主。
設(shè)在市內(nèi)公共汽車(chē)站附近的家具專賣(mài)店，要分析公共車(chē)站的性質(zhì)，是中途站還是始終站，是主要停車(chē)站還是一般停車(chē)站。一般來(lái)說(shuō)，主要停車(chē)站客流量大，家具連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無(wú)統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于始終站，有的始終站多于中途站。
同時(shí)，要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道，禁止車(chē)輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)，都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少。
2.3競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
商店周?chē)母?jìng)爭(zhēng)情況對(duì)零售經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對(duì)商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的選擇時(shí)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
一般來(lái)說(shuō)，在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，商店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，將會(huì)吸引大量的客流，促進(jìn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，增強(qiáng)店譽(yù)，否則與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相鄰而設(shè)，將難似獲得發(fā)展。
當(dāng)然，作為家具零售店鋪的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有發(fā)展前景的地方，這對(duì)經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性商品的商店尤其如此。
另外，當(dāng)?shù)曛分車(chē)纳痰觐?lèi)型協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類(lèi)商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了各自的銷(xiāo)售。
2.4顧客流量
客流量是店面選址正確與否的重要依據(jù)之一，客流量的分析必須有詳盡的數(shù)字報(bào)告，在進(jìn)行客流量分析時(shí)，不但要分析其每小時(shí)或者半小時(shí)的人流量進(jìn)行分析，而且要區(qū)分這些客流的有效性進(jìn)行分析。
特別是作為抽樣調(diào)查，有時(shí)會(huì)因季節(jié)、交通、工作日與休息日、周邊發(fā)展進(jìn)程等因素的影響，會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有較大的影響，在評(píng)估顧客流量的時(shí)候，要結(jié)合這些因素進(jìn)行比較全面的考慮，以保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和有效性。
2.5 店面成本
店面成本包括很多方面，具體而言主要需要考慮建筑物的新舊程序與裝修成本，房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限，搬遷補(bǔ)償費(fèi)，水電增容費(fèi)，有無(wú)城建規(guī)劃限制等幾個(gè)方面。
有無(wú)城建規(guī)劃限制指有無(wú)良好的水電、下水道、暖氣等條件;是否位于規(guī)劃紅線之外;有無(wú)綠地限制;能否加蓋臨時(shí)建筑等。
房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限這是所有項(xiàng)目中最重要的一項(xiàng)。利用方式大致有四種：一是租房;二是買(mǎi)房;三是買(mǎi)房地產(chǎn);四是買(mǎi)地蓋房;此外，還可能通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。
因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問(wèn)題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來(lái)的利益，提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。
房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、投資回收期影響直接，而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響，這些因素均應(yīng)作具體的定量測(cè)算。
2.6發(fā)展趨勢(shì)
對(duì)店址發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估其實(shí)就是要分析城市規(guī)劃。商店的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。
有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店;反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來(lái)看不是理想的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。
因此，零售經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，作出最佳地點(diǎn)的選擇。
最后，零售經(jīng)營(yíng)者還要對(duì)商店未來(lái)效益進(jìn)行評(píng)估，主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數(shù);來(lái)店光顧的人數(shù)比例;光顧顧客中購(gòu)物者的比例;每筆交易的平均購(gòu)買(mǎi)量等。于是，零售經(jīng)營(yíng)者就可做出商店的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)和商店設(shè)置后開(kāi)業(yè)的決策了。