如何進(jìn)行房地產(chǎn)評估

如何進(jìn)行房地產(chǎn)評估

　　房地產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)評估相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱讀。

　　房地產(chǎn)評估原則：信息數(shù)據(jù)庫的建立

　　1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場信息，如通過中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料;通過拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)上查詢等多種途徑搜集商輔相關(guān)資料。

　　2、掌握政策法規(guī)，并注重搜集城市發(fā)展方向的相關(guān)信息。如政府頒布的城市規(guī)劃發(fā)展方向，如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、市政及公建配套，專業(yè)性市場等。這也需分門別類加以整理，方便查找。

　　房地產(chǎn)評估原則：認(rèn)真作好估價(jià)對象

　　1、估價(jià)對象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內(nèi)部格局(布局的合理性)、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)(出租、自用還是閑置)。

　　2、估價(jià)對象的權(quán)利狀況及現(xiàn)時(shí)的租金水平：如商鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、土地使用權(quán)剩余使用年限、土地世紀(jì)網(wǎng)學(xué)網(wǎng)代發(fā)中心()給您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價(jià)對象如果為出租，是簽訂中長期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調(diào)查租金時(shí);有些業(yè)主在購買商鋪后，又由開發(fā)商統(tǒng)一的返租幾年，協(xié)議租金不能代表客觀市場租金，要注意此類情況。

　　3、重視對周邊的區(qū)位情況調(diào)查，如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場的消費(fèi)群體、交通情況(如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無交通管制如單行線等)、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套條件等;周邊市場商鋪類用房的租、售面積及價(jià)格水平等。并在此基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;對估價(jià)對象拍照留證。

　　房地產(chǎn)評估原則：遵循房地產(chǎn)評估的基本原則

　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，在此結(jié)合實(shí)例談一談合法原則、最高最佳使用原則。

　　l、合法性原則，比如有的商鋪?zhàn)C載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區(qū)的商業(yè)區(qū)，其租金的水平很高，這里需指出的是，應(yīng)遵循合法性原則，當(dāng)然也應(yīng)適當(dāng)考慮現(xiàn)時(shí)的用途對其價(jià)值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評估，在按商鋪評估的前提下，要假設(shè)能通過補(bǔ)繳相應(yīng)的地價(jià)及稅費(fèi)，順利轉(zhuǎn)換用途，在報(bào)告中加以披露，評估結(jié)果應(yīng)充分考慮補(bǔ)繳的相關(guān)費(fèi)用，并做相應(yīng)的扣除。

　　房地產(chǎn)評估方法：成本法

　　(1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

　　(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。

　　房地產(chǎn)評估方法：市場比較法

　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

　　房地產(chǎn)評估方法：剩余法

　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

　　房地產(chǎn)評估方法：收益法

　　不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

　　房地產(chǎn)評估方法：假設(shè)開發(fā)法

　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　房地產(chǎn)評估方法：基準(zhǔn)地價(jià)法

　　針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

　　房地產(chǎn)評估方法：路線價(jià)法

　　土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。