鄭州二手房交易流程
鄭州二手房交易流程
鄭州二手房交易稅費(fèi)主要包括契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、工本印花稅等。辦理鄭州二手房交易，有哪些流程呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的鄭州二手房交易流程，希望對(duì)你有用!
鄭州二手房交易流程
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權(quán)屬狀況、房屋產(chǎn)權(quán)有無(wú)查封、有無(wú)抵押\質(zhì)押、有無(wú)債務(wù)糾紛、共有權(quán)人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后， 雙方可以簽訂定金合同，交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(合同內(nèi)容一般包括下例條款：當(dāng)事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置(房產(chǎn)證號(hào))、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等)，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)(賣方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明 及戶口簿;買方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明)銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，辦理完這些后等銀行的承諾函(一般為3-5個(gè)工作日，不包括公休日)，雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放(一般15個(gè)工作日)，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證(一般30個(gè)工作日)。
4、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。(商品房稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、交易費(fèi)、公正、登記費(fèi)、評(píng)估費(fèi))二手房無(wú)需交維修基金.
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
二手房交易要注意的問(wèn)題
代理方式
目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
代理時(shí)間
代理有效期宜短不宜長(zhǎng)。如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽訂合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢?代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂(lè)意。
“跳過(guò)”中介
有風(fēng)險(xiǎn)。有一些“精明”的賣房者通過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過(guò)”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。找較具規(guī)模、信譽(yù)較好的中介公司代理房屋交易。
“到手價(jià)”
許多客戶在委托中介賣房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過(guò)麻煩，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢(qián)有多少簽多少。二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。在達(dá)成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價(jià)。
購(gòu)買力
注意買方的資格和購(gòu)買能力。如果是賣一買一的置業(yè)者，應(yīng)盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動(dòng)。
鄭州二手房交易稅費(fèi)
二手房交易買家要交哪些稅費(fèi)：
契稅：契稅=房屋總價(jià)×稅率
面積在144平米以上的，稅率為3%;
面積在90平米以下并且是首套房，稅率為1%
面積在90-144平米之間的，稅率為1.5%
交易稅：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
房屋登記費(fèi)：住宅80元/套;截止到目前，如果稅務(wù)局認(rèn)定您購(gòu)買的為首套房，那么登記費(fèi)就可以免除。
中介費(fèi)：房款×3%(可以講價(jià)，2%就差不多了，小中介1%也能拿下)
貸款費(fèi)：貸款總額×1.5%(中介收，記得砍價(jià)!)
評(píng)估費(fèi)：成交總價(jià)×3%
二手房交易賣家要交哪些稅費(fèi)：
交易稅：3元/平米
營(yíng)業(yè)稅：房屋總價(jià)×5.6%(超2年免征)
中介費(fèi)：房屋成交總價(jià)×1.5%(砍價(jià)后1%可以搞定)
(注：交易稅有時(shí)候是買家出，賣家不出，及賣家要出6元/平的交易稅。)
另?yè)?jù)最新消息，國(guó)稅總局：個(gè)人二手房交易今年5月起開(kāi)征增值稅。也就是說(shuō)，5月1號(hào)開(kāi)始就沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅了，改收增值稅。
營(yíng)業(yè)稅原來(lái)是5%，增值稅沒(méi)有5%的稅率，而且現(xiàn)在有規(guī)定，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人，從事增值稅的銷售活動(dòng)，就要按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率，所以它實(shí)際上跟營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有太大的變化，老百姓銷售二手房，是稅收負(fù)擔(dān)的下降，因?yàn)樵瓉?lái)是5%。
除了營(yíng)業(yè)稅取消后二手房交易的增值稅之外，個(gè)人購(gòu)買二手房的綜合稅負(fù)成本是升是降，則需要等待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。
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