二手房買賣合同有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)
二手房買賣合同有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)
二手房買賣合同，是指購(gòu)房者和售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹而是侯府按買賣合同的相關(guān)法律知識(shí)。
二手房買賣合同的潛在風(fēng)險(xiǎn)
1、賣房者是否有權(quán)處置財(cái)產(chǎn)
購(gòu)買二手房簽合同時(shí)，要仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
支招：核對(duì)《房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱“房證”)上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
二手房買賣合同有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)
2、避免房產(chǎn)屬于共有情況
如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。
支招：核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。法律快車小編提醒，一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要自己去核實(shí)。當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。
3、檢查房子是否被司法機(jī)關(guān)查封
房子被司法機(jī)關(guān)查封常見的情形是這個(gè)房子的貸款還沒有還清，沒有還清貸款的房子，是沒辦法進(jìn)行過(guò)戶的，因此查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶的情形。
支招：一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息，即是查檔，親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過(guò)戶的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍Ａ硪环矫?，如果無(wú)法確認(rèn)該房屋是否能解貸過(guò)戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。
4、檢查房子是否正在出租
由于我國(guó)合同法主張買賣不破租賃的原則，因此正在出租的房子戶影響到買賣交易，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無(wú)權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，這樣對(duì)買房者不利。
支招：買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再?zèng)Q定是否購(gòu)買，如果打算購(gòu)買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。
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簽訂二手房買賣合同的明確事項(xiàng)
必須明確雙方違約責(zé)任
因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。
絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng),這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間,使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降,因此,合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實(shí)。
必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間
在實(shí)際操作中,買方會(huì)房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時(shí)間,而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期,因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。
必須注明費(fèi)用交接時(shí)間
這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。如果是公房交易,對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明。
必須有代理費(fèi)明細(xì)單
市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細(xì)單,這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等,最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí),一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。
必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時(shí),要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,合同中對(duì)雙方的意思寫明,會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
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