拖欠租金應(yīng)承擔哪些違約責任

　　違約責任也稱為違反合同的民事責任，是指合同當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔的民事責任。下面由學習啦小編為你就案例詳細介紹違約責任的相關(guān)法律知識。

　　拖欠租金應(yīng)承擔哪些違約責任?

　　原告北京寶輝建筑工程技術(shù)發(fā)展有限公司，被告周歡。

　　寶輝公司與周歡簽訂了《租賃合同書》，約定寶輝公司將位于**區(qū)**廣場路南1800米路東的房屋、場地有償提供給周歡使用。租賃期限為十年，自2009年4月12日至2019年4月11日止。年租金為人民幣一百四十萬元，租金采取預(yù)付方式。周歡本應(yīng)于2011年4月12日及10月15日分別給付租金70萬元，共計140萬元。而其僅給付租金17萬元，尚欠123萬元。寶輝公司多番要求周歡支付拖欠租金，其仍拒絕給付。所以，寶輝公司向法院提起訴訟，請求法院判令解除兩者之間的租賃合同書。要求周歡支付房屋使用費123萬元，并立即騰退房屋及場地。

　　【原告認為】：

　　根據(jù)《租賃合同書》約定，周歡應(yīng)于每年4月15日及10月15日分別給付租金70萬元，共計140萬元。除遭受不可抗力外，如遲延繳納租金，逾期超過30天的，公司有權(quán)單方解除合同，并收回該房屋，場地。故2011年租金共140萬元，而周歡僅支付了17萬元，余下123萬元拒絕支付。寶輝公司認為對方已構(gòu)成違約，要求解除合同，并要求對方支付2011年的房屋使用費。

　　【被告認為】：

　　周歡認為，因為政策原因無法辦理營業(yè)執(zhí)照無法正常經(jīng)營，根據(jù)租賃合同書約定，因政策原因造成損失應(yīng)由原告賠償，不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同。

　　【徐律師觀點】：

　　本案的爭議在于周歡的行為是否構(gòu)成違約。以下三點理由可以說明周歡將政策性變更作為履行合同義務(wù)的抗辯理由，沒有法律依據(jù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

　　一、《合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效。”第五十二條的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”第五十四條的規(guī)定，“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。”上面三個法條，說明雙方自愿簽訂的合同只要不存在法定無效、可撤銷的情形都應(yīng)受到法律保護。原告與被告于2009年4月12日簽訂《租賃合同書》是自愿真實的，且被告周歡已經(jīng)按照合同要求支付了兩年的租金，足以證明該合同并不存在無效、可撤銷的情形，具有法律效力。雙方均應(yīng)繼續(xù)履行合同直至期滿。

　　二、《合同法》第一百零七條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。” 根據(jù)上述法條規(guī)定，違約方應(yīng)當承擔違約責任，合同中有違約責任條款，應(yīng)按照合同約定辦理。周歡從2011年4月15日起，無正當理由拒絕繳納剩余租金123萬元。其行為已構(gòu)成違約，需要承擔合同約定的違約責任。

　　三、《合同法》第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。”周歡主張因為政策原因不能辦理營業(yè)執(zhí)照，而導致合同無法履行，未能提供充分的證據(jù)予以證實，不能成為無法履行合同的抗辯理由。因此，其主張既沒有法律依據(jù)也不符合合同條款的約定。

　　綜上所述，寶輝公司與周歡簽訂的租賃合同合法有效，被告周歡拖欠租金的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任。

　　【法院裁判】：

　　法院在審理過程中基本采信了徐律師的觀點，根據(jù)雙方約定，寶輝公司要求依約解除合同，騰退房屋并要求支付拖欠租金，于法有據(jù)。判決：

　　1、解除寶輝公司與周歡于2009年4月12日簽訂的《租賃合同書》。

　　2、 周歡應(yīng)于判決生效后15日內(nèi)，向?qū)気x公司支付租金123萬元。

　　3、周歡應(yīng)于判決生效后15日內(nèi)，將房屋場地騰退給寶輝公司。

　　(此案例為真實案例，文中出現(xiàn)當事人名字均為化名)