2017年城中村改造政策詳情解讀
2017年城中村改造政策詳情解讀
城中村改造帶來哪些新的變化，城中村改造政策是什么。關于城中村的改造有哪些是值得關注的地方。小編給大家整理了關于2017年城中村改造政策，希望你們喜歡!
2017年城中村改造政策
推進“城中村”改造要實現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會形態(tài)改造的有機結(jié)合，以人為本，科學規(guī)劃，可持續(xù)推進我國城中村改造。
打破行政區(qū)劃藩籬，實現(xiàn)多種安置并行。按照“政府主導、區(qū)域統(tǒng)籌”原則，建議在今后“城中村”改造建設中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依據(jù)改造村莊實際特點，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結(jié)合，必要時可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實現(xiàn)。
拓寬融資渠道，加大監(jiān)管扶持力度。首先，逐步完善城改項目手續(xù)，對安置先行的城改項目進行聯(lián)合預審。其次，對房企的資質(zhì)和實力進行前期審查;對部分高息借貸的房企，要跟蹤調(diào)查;對違法建設的房企，要加大處罰力度。再次，擴大區(qū)級政府融資平臺，加大銀企合作力度。最后，前置商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃聽證程序，積極扶持城改項目，吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會資本。
村民有序參與建設，實現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導村民參與“城中村”改造附屬工程建設，變村民的被動拆遷為村民的主動建設，豐富村民參加“城中村”建設形式，讓廣大村民在主動建設中真正感受到“城中村”建設的意義;暢通村民訴求表達渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進行，實現(xiàn)互惠共贏。
大力加強教育引導，確保真正融入城市。積極教育引導村民培育正確的財富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實體經(jīng)濟;給予村民職業(yè)培訓、專業(yè)指導以及稅費減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動技能;通過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營等形式，變村民為股民，實現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權變股權，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益，真正融入城市。
2017年縣城棚戶區(qū)改造相關問答
一、縣城棚戶區(qū)(城中村)改造后將會給村(居)民帶來什么好處?
答：眾所周知，一段時期以來，我縣大多數(shù)棚戶區(qū)(城中村)房屋建筑由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，再加上受利益驅(qū)動，“兩違”建筑和私搭亂建較多，低矮破舊房屋與“兩違”建筑混雜其中，排水排污、公共綠地、文化、體育、休閑設施等城市基礎配套設施缺乏，物業(yè)管理滯后，生產(chǎn)生活環(huán)境惡劣，造成極大的交通、消防、治安隱患，嚴重影響了城市形象，阻礙了城市化進程。因此，縣委、縣政府決定實施棚戶區(qū)(城中村)改造，其根本目的是為了維護公共利益，完善城市功能，改善群眾的生活條件和居住環(huán)境，說到底，是為了改造范圍內(nèi)大多數(shù)群眾的利益。棚戶區(qū)(城中村)改造后，其好處顯而易見：
1、環(huán)境的改善：我縣棚戶區(qū)(城中村)改造實行的是貨幣化安置為主的政策，國有土地上房屋征收還可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。房屋被征收戶獲得貨幣補償資金后，可根據(jù)自身實際購買新建商品房或二手房，縮短了過渡時間，增加了選擇空間。同時，我縣新開發(fā)樓盤大都在交通條件好、區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域。這些地塊實行的是高起點、高標準的片區(qū)規(guī)劃和建設，居住與商業(yè)服務兼容，各種市政配套設施齊全，綠化、凈化、美化均達到人居要求。
2、住房條件的改善：舊房換成采光充足、通風良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、有線電視等居住配套設施齊全的新房。
3、房產(chǎn)價值的改變：對國有土地上房屋而言，在規(guī)定時間內(nèi)簽約的被征收房屋，由于忽略了房屋所在區(qū)位、用途、成新、樓層、朝向等因素，其補償價值將高于縣城房地產(chǎn)市場平均銷售價格，也遠高于二手房成交價格。對集體土地房屋而言，農(nóng)村集體房屋住宅征收補償后可購買完全產(chǎn)權、可上市交易的商品房。這些房產(chǎn)可以進行自住、租賃或出售，在資金困難時可向銀行抵押申請商業(yè)貸款。
4、村民觀念的改變：本次土地房屋征收，本著讓利于民的原則，合法住宅房屋征收補償(含獎勵補助)按略高于我縣同期全縣商品房平均銷售價格安排，有利于滿足居民改善性住房需求。對合法非住宅房屋的征收補償金額一律由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定的規(guī)定，有利于居民及時調(diào)整經(jīng)營策略，實現(xiàn)資產(chǎn)的有效配置。
二、我縣推進棚戶區(qū)(城中村)改造的法律法規(guī)及政策依據(jù)是什么?
一是符合中央和省市政策精神。2015年6月25日，國務院發(fā)布了《關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發(fā)[2015]37號)，意見指出，2015—2017年，全國要完成改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套。我縣的棚戶區(qū)(城中村)改造納入了住建部和省政府2017年任務計劃安排。
二是符合相關法律法規(guī)要求。為依法推進土地房屋征收工作，縣里聘請了江西公仁律師事務所律師團作為專項法律顧問，對征收工作提供全程法律服務和合法性審查。目前發(fā)布的公告和公布的征收補償方案(征求意見稿)均符合《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》、《江西省征收土地管理辦法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等法律法規(guī)的要求。
三是符合規(guī)定的議事決策程序。2017年縣城棚戶區(qū)(城中村)改造項目已經(jīng)縣人大會議通過，并經(jīng)縣發(fā)改委批復立項，符合2017年我縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、《尋烏縣土地利用總體規(guī)劃》、《尋烏縣城市總體規(guī)劃》。
三、縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地及房屋征收為什么要一律取消宅基地安置?
一是法律法規(guī)的要求。《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》(省人大會員會公告第46號)第四十二條規(guī)定：“在城市(含建制鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)內(nèi)建單家獨院的住宅，必須以出讓方式取得國有土地使用權。”《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》第八條規(guī)定：“在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶自行選購房屋或政府提供的安置房。”
二是縣政府已按程序發(fā)布通告。2015年12月31日縣政府發(fā)布了《關于取消中心城區(qū)規(guī)劃建設控制范圍內(nèi)房屋拆遷宅基地安置方式的通告》，通告指出，從2016年1月1日起，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新增項目的土地房屋征收一律取消宅基地安置。
三是縣政府有權決定集體土地征收的補償安置方式。到目前為止，我國針對集體土地上房屋征收補償安置方式暫未出臺統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定，縣人民政府有權批準征地補償安置方案，其中就包含有權決定補償安置方式。
四是各地的普遍做法。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地房屋征收一律取消宅基地安置是全國包括贛州市各縣在內(nèi)的普遍做法。
五是建設精致宜居城市的需要。一段時期以來，我縣縣城規(guī)劃區(qū)私建房屋、規(guī)劃區(qū)“兩違”建筑泛濫，已經(jīng)嚴重影響了城市形象，嚴重損害了社會公平正義，嚴重破壞了城市規(guī)劃區(qū)土地和空間的有效利用，拆違、治違已成為廣大干部群眾的共同呼聲，縣政府順應民意，下決心拆違治違，下決心取消縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地房屋征收宅基地安置，是從城市建設的大局和長遠發(fā)展而考慮的。
四、棚戶區(qū)(城中村)改造，縣委、縣政府最大限度讓利于民的政策主要包括哪些方面?
一是集體土地合法房屋利益最大化。在規(guī)定時間簽約搬遷的集體土地上合法房屋的征收補償價格實行了 “一個參照三個高于”。“一個參照”即集體土地上合法房屋征收補償標準完全參照國有土地上合法房屋的征收補償標準執(zhí)行，未扣除征地及土地出讓金等相關費用。“三個高于”即1高于《贛州市中心城區(qū)集體土地征收及房屋拆遷補償安置辦法(試行)》(贛市府發(fā)[2017]1號)文件規(guī)定的中心城區(qū)集體土地征收及房屋拆遷補償標準。2高于我縣縣城房地產(chǎn)市場平均銷售價格。按征求意見稿補償標準測算，以被征收戶框架結(jié)構(gòu)房屋在第一階段期限內(nèi)簽約為例，其主住宅房屋(不含裝修)補償補助獎勵價格為：房屋僅有一層5810元/㎡;房屋僅有二層5180元/㎡;三層及以上房屋4550元/㎡。即使是土木結(jié)構(gòu)房屋，其補償價格：房屋僅有一層5264元/㎡;房屋僅有二層4712元/㎡。上述補償價格高于今年1—3月縣城商品房銷售均價4379元/㎡。3遠高于目前我縣二手房正常交易價格。
二是搭建了便民利民的購房平臺?？h城所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出了“在今年年底前購房的被征收戶，一律按不高于今年2月份實際銷售價格向棚改被征收戶提供房源，接受社會和職能部門監(jiān)督”的公開承諾。同時，縣政府將在上半年推出原尋烏第一中學約200畝、銀河灣東側(cè)約50畝地塊進行商住房開發(fā)，以增加房源供應，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。
三是兼顧了違章建筑的處置。2011年8月前建設的無證房屋建筑，在規(guī)定時間內(nèi)簽約搬遷的將視作歷史遺留問題給予補償，按征求意見稿補償標準測算，框架結(jié)構(gòu)房屋補償標準達到了3550元/㎡。即使是純違章建筑，在規(guī)定時間內(nèi)簽約并配合拆除的違章戶也給予了812.5元/㎡的補助。如未納入棚戶區(qū)(城中村)改造范圍，上述房屋實質(zhì)就是“兩違”建筑。
四是對符合失地農(nóng)民條件的將納入社會保障范圍給予保障。
五是兼顧了困難群體的利益。被征收戶住宅房屋建筑面積不到36㎡且在縣城只有一處住房的，按36㎡給予補償。被征收人經(jīng)縣民政部門、殘聯(lián)認定為“五保戶、低保戶、二級以上殘疾人”的，給予每戶10000元的裝修補助。合法房屋被征收人符合住房保障申請條件并申請保障性住房的，對家庭成員中有60歲以上孤寡老人、雙目失明或者下肢殘疾者，在樓層安置上根據(jù)被征收人要求，給予適當照顧。
五、為什么說積極配合工作組如實提供真實情況才能使自己的權益得到合法保護?
廣大被征收戶應該知道，任何回避、抵觸等不支持不配合棚戶區(qū)(城中村)改造的行為，最終損害的都將是自己的利益，理性合法表達訴求、盡快完善方案才是明智的選擇。
一是如實提供真實情況才能為完善征收補償方案提供依據(jù)。目前，兩個征收補償方案(征求意見稿)還處于面向公眾征求意見階段，被征收人應采取合法的途徑正確表達對征收補償方案的意見、建議，如實向征收工作人員反映和提供房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建設年代、土地性質(zhì)、家庭成員居住狀況等資料，這才有利于縣委、縣政府的正確決策，有利于制定更加科學合理的征收補償方案。
二是維護自身利益的需要。廣大被征收人應該清楚，縣委、縣政府實施的棚戶區(qū)(城中村)改造，是改善生活條件的一次大好機遇。在土地及房屋征收工作中，縣委、縣政府將做到公平公正征收，一把尺子量到底，執(zhí)行政策不走樣，旗幟鮮明、最大限度保護群眾的合法利益，同時，對損害公共利益、擾亂社會秩序的行為予以堅決的打擊，決不讓配合工作的群眾吃虧，也決不讓不配合工作的人占便宜。對合法的集體土地房屋被征收戶而言，早丈量早簽約早搬遷，才能獲得最高的補償和獎勵金額，使自己的利益最大化。反之，超過規(guī)定時間，不僅不能獲得相應獎勵，而且被征收房屋的價值，一律由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。評估機構(gòu)在房屋價值評估時將綜合考慮被征收房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素，一般來說，其評估的補償價值會遠低于方案中規(guī)定的標準。同時，合法的農(nóng)村集體房屋住宅征收補償后可購買完全產(chǎn)權、可上市交易、抵押的商品房，在改善居住環(huán)境的同時，又提供了增值保值的空間。對“兩違”建筑房屋被征收戶而言，更要做到是非分明，明智決斷，最大限度減少自己的損失。大家知道，鐵心硬手拆除“兩違”建筑是省委、省政府和市委、市政府做出的一項重大決策，縣委、縣政府將嚴格貫徹落實上級精神，繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，堅決掃除“兩違”建筑等影響城市發(fā)展的毒瘤。希望沒有土地合法來源和規(guī)劃建設相關手續(xù)的被征收戶珍惜這次城中村改造的難得機遇，不偏聽偏信，不傳謠信謠，積極配合征收工作人員，提供相關資料，算好經(jīng)濟對比賬和長遠發(fā)展賬，做到早丈量早簽約、早搬遷早受益。
六、在征地范圍內(nèi)，搶種農(nóng)作物，在房屋征收范圍內(nèi)新建、擴建、改建房屋的，可以獲得補償嗎?
答：依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等規(guī)定，土地房屋征收范圍確定后，不得在土地房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途及搶種農(nóng)作物等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。
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