我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析論文

我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析論文

　　從取消福利分房至今，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年飛速地發(fā)展，在改變和滿足人民住房需求上做出了貢獻，成為我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析論文，希望大家喜歡!

　　我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析論文篇一

　　《房地產(chǎn)市場營銷策略的探析》

　　摘要：房地產(chǎn)市場營銷策略是房地產(chǎn)市場營銷理論中一個重要的概念，是指企業(yè)為了滿足目標市場的需求，對各種可控的營銷因素加以優(yōu)化組合、綜合運用、以期高效率地、最經(jīng)濟地實現(xiàn)企業(yè)的營銷目標?；诜康禺a(chǎn)營銷策略在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的重要作用，本文通過對房地產(chǎn)市場營銷策略的分析，指出我國房地產(chǎn)營銷中出現(xiàn)的問題，并提出自己的解決方案。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場營銷;策略

　　近年來，隨著國家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的消費品，其物業(yè)的不可移動性、價值的高額性、生產(chǎn)周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，越來越受到開發(fā)商們的重視。但是，由于中國的房地產(chǎn)營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營銷理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成，房地產(chǎn)市場營銷還存在不少值得探索的問題。

　　一、我國房地產(chǎn)營銷主要存在的問題

　　1.市場調(diào)查缺乏真實性。一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進行實地調(diào)研，從目前可見的營銷報告中，對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

　　2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

　　3.促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息發(fā)布廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷的要求。

　　4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。營銷的過程是一個產(chǎn)品推銷、引導(dǎo)過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說是“營銷近視癥”!跟蹤一些項目的銷售過程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間;節(jié)奏近視癥，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下的“死角房”無人問津;效應(yīng)近視癥，片面地運用營銷技巧來產(chǎn)生效應(yīng)，項目面市無計劃，前后矛盾。

　　二、房地產(chǎn)市場營銷對策

　　1.注重市場調(diào)研，實施全過程營銷。房地產(chǎn)全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程?？梢哉f房地產(chǎn)營銷的目的主要在于深度的前期市場調(diào)研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區(qū)4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

　　2.大力開展網(wǎng)絡(luò)營銷

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產(chǎn)品的相關(guān)信息，反復(fù)比較均衡。這是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導(dǎo)致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉(zhuǎn)化為購買欲望，必須在房地產(chǎn)營銷中強化信息溝通。過去，房地產(chǎn)營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且?guī)в泻艽蟮恼T導(dǎo)性質(zhì)和片面性，使得潛在購買者對之產(chǎn)生很多質(zhì)疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產(chǎn)營銷效果首先需要解決的問題。借助網(wǎng)絡(luò)手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產(chǎn)商建立自己的網(wǎng)站，提供購房的各種信息，并設(shè)置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網(wǎng)站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關(guān)信息，并實現(xiàn)與開發(fā)商的互動。

　　3.注重人性化營銷

　　人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷;尊其習(xí)性，以尊重消費者的居住習(xí)俗來進行營銷;適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷;滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應(yīng)將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題;運用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達給消費者;售樓處的環(huán)境設(shè)計要盡量完備人性化設(shè)施，體現(xiàn)對消費者的關(guān)愛。例如在售樓處設(shè)置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設(shè)備、殘疾人專用通道等。

　　三、結(jié)語

　　目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。

　　參考文獻：

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　　[3]黃湘紅;淺析房地產(chǎn)價格營銷策略[J]，廣西城鎮(zhèn)建設(shè)，2005(11).

　　[4]段維宏;新時期房地產(chǎn)市場營銷管理的新策略;經(jīng)濟視野2012年4期.

　　我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析論文篇二

　　《房地產(chǎn)市場營銷管理》

　　【摘要】本文講述房地產(chǎn)市場營銷管理的概念、特征、內(nèi)容，總結(jié)了房地產(chǎn)市場營銷管理的基本過程等，并對我國房地產(chǎn)業(yè)市場營銷策略問題等進行了分析，概述了房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及市場營銷的一些策略，從而探討目前我國房地產(chǎn)市場中存在的一系列問題，并提出相應(yīng)的對策。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場營銷管理;概念;內(nèi)容;策略;現(xiàn)狀

　　1房地產(chǎn)市場營銷的概念

　　房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值，以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程?？梢?，房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點，企業(yè)通過有效地提供住宅，辦公樓，商業(yè)樓宇，廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托、物質(zhì)實體上的權(quán)益等。

　　2房地產(chǎn)市場的特征

　　1)房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場。

　　2)房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。

　　3)房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。

　　3房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容

　　3.1房地產(chǎn)市場研究分析

　　3.1.1市場需求分析

　　通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測，了解房地產(chǎn)市場近期或未來需求是什么。

　　3.1.2房地產(chǎn)市場環(huán)境分析

　　分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動面臨哪些宏觀環(huán)境的影響，有利因素和不利因素各有哪些。

　　3.2確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營目標

　　在研究和分析市場的基礎(chǔ)上，作出經(jīng)營決策，包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模、投資方向、投資地區(qū)和地點以及投資方式。

　　3.3項目決策

　　3.3.1產(chǎn)品策略

　　確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產(chǎn)商品。

　　3.3.2價格策略

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場需求分析的情況，制定房地產(chǎn)價格，受國家調(diào)控的房地產(chǎn)價格的確定應(yīng)符合國家規(guī)定。

　　3.3.3銷售渠道選擇

　　選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑，房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)租售代理各有特點，要進一步結(jié)合項目情況決定經(jīng)營方式。

　　3.4促進銷售

　　確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段，如房地產(chǎn)廣告，房地產(chǎn)交易會等，提供售前咨詢服務(wù)，吸引租客或買家，促成房地產(chǎn)交易。

　　3.5信息反饋和物業(yè)管理

　　提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理，并搜集反饋信息，擴大顧客群。

　　4房地產(chǎn)市場營銷的基本過程

　　4.1分析市場機會

　　4.2研究和選擇目標市場

　　4.3制定營銷戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品定位，建筑設(shè)計

　　4.4制定市場營銷策略，包括定價，銷售渠道選擇，促銷的策劃和計劃

　　4.5執(zhí)行和控制市場營銷工作

　　5我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

　　目前，我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。

　　6加強我國房地產(chǎn)市場營銷管理的對策思考

　　6.1對房地產(chǎn)項目進行準確定位

　　房地產(chǎn)企業(yè)在每一個具體項目開發(fā)前就必須明確市場概念定位、形象定位、品牌定位、競爭定位、價格定位、銷售網(wǎng)絡(luò)與方式定位，并將其整合化形成整合定位。

　　6.2采取合理的定價與付款方式

　　價格是房地產(chǎn)項目策劃中直接影響盈虧狀況的決定因素，而付款方式又決了項目銷售后資金回籠的速度。因此，房地產(chǎn)營銷的核心就是價格及付款方式制定。

　　6.3價格的制定

　　價格的制定要考慮以下因素：一是心理價格的影響。二是在一定銷售周期內(nèi)的價格調(diào)整及控制。價格的調(diào)整幅度要視項目的具體情況而定。三是和同類型競爭項目的價格相比較。

　　6.4付款方式

　　付款方式的著重點在于三個地方：一是用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實際的購買。二是使更多的對象選擇有利于發(fā)展商的付款方式購樓，保證資金回籠的速度。三是通過付款方式的設(shè)計吸引買家早入場、早落定金。

　　6.5采取有效地促銷策略

　　促銷策略可以達到如下作用：

　?、賯鬟f信息;

　　②突出特點;

　?、蹟U大銷售。

　　總之，房地產(chǎn)促銷的目的就是刺激或增加消費者的購買。

　　6.7注重物業(yè)管理的保值增值作用

　　所謂物業(yè)管理，其根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。物業(yè)管理是房地產(chǎn)項目質(zhì)素的重要組成部分，也是房地產(chǎn)項目整體銷售的一個重要環(huán)節(jié)。

　　6.8培養(yǎng)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)營銷管理隊伍

　　如何培養(yǎng)一支高素質(zhì)的營銷管理隊伍，是我國每個房地產(chǎn)開發(fā)公司必須面對的課題。首先，要提高營銷決策者的分析能力，營銷決策者要善于分析問題;其次，要提高營銷決策者的決斷能力。決策者要具備多謀善斷的能力;最后，要提高風(fēng)險意識和控制風(fēng)險的能力，要敢于承擔(dān)風(fēng)險。

　　7加強市場營銷管理的對策思路

　　7.1品牌營銷

　　目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。

　　要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價格提高品牌美譽度;同時，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。

　　7.2人文營銷

　　房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

　　7.3知識營銷

　　房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達到讓消費者獲得知識的目的。

　　7.4綠色營銷

　　居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。

　　在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。

　　7.5合作營銷

　　房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

　　首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進行聯(lián)系;第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合;第三，與其他開發(fā)商進行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。

　　7.6服務(wù)營銷

　　對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向;售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù);同時，開發(fā)商應(yīng)當注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修，并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境。

　　7.7社會營銷

　　社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。

　　8房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

　　在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。第二，強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。第三，突出企業(yè)差異。第四，合理利用價格策略。第五，積極拓寬營銷理念。

　　9結(jié)語

　　總而言之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟的客觀要求。從根本上說，沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。