管理學論文簡析集體建設用地使用權(quán)

　　管理學論文涉及的領域非常廣泛，包括工商管理、企業(yè)管理、行政管理、人力資源管理、信息管理、財務管理等諸多方面。管理論文實用性強，主要依托于管理理論的指導，運用全球化戰(zhàn)略思維，借鑒國際上先進的管理經(jīng)驗，從企業(yè)戰(zhàn)略的規(guī)劃和制定到資產(chǎn)資本的運營，從人力資源的管理調(diào)配到企業(yè)的管理模式等等，包括對所有資源的整合和有效利用，使得資源效能充分發(fā)揮出來。管理論文將以現(xiàn)實案例為基礎，依據(jù)相關理論模型，得出研究結(jié)論，并提出合理化建議和解決方案，既能從微觀角度上幫助企業(yè)良性發(fā)展，又從宏觀角度上有助于整個社會經(jīng)濟正常運行，對國家和社會的管理者和公司企業(yè)的決策者以及對學術界也有著重要的參考價值。更重要的是，一篇優(yōu)秀的管理論文還可以使作者的管理理念和具有突破性的思想觀點、學術成果得以傳播，供業(yè)界人士、廣大讀者參考、借鑒，有助于提升作者在本行業(yè)和學術界的知名度和影響力。

　　[摘要]本文從集體建設用地流轉(zhuǎn)價格形成的主要方式及其利弊進行分析，并深入剖析集體建設用地流轉(zhuǎn)價格形成的主要因素和作用機理，為加強我國集體建設用地流轉(zhuǎn)價格管理提供參考和建議。

　　[關鍵詞]流轉(zhuǎn);價格管理;集體建設用地

　　1.當前集體建設用地多種流轉(zhuǎn)形式下價格形成的主要方式及利弊

　　1.1國家征收土地價格形成方式

　　國家根據(jù)公共利益的需要，可以依法征收集體建設用地。一旦農(nóng)民集體所有的農(nóng)地經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)為城市建設用地就必須辦理征用手續(xù)，同時對失去土地的農(nóng)民集體和農(nóng)民個人進行補償——這種補償本身即是構(gòu)成農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格的要素之一。隨著經(jīng)濟體制改革的推進，征地中要求體現(xiàn)土地質(zhì)量及區(qū)位差異，體現(xiàn)土地市價行情的呼聲高漲，硬性地、缺乏靈活性的政府定價逐漸轉(zhuǎn)向有一定靈活性的政府指導價。

　　1.2“灰色交易”下流轉(zhuǎn)價格的形成方式

　　在我國由于發(fā)展的需要和地方政府的默許，集體建設用地的流轉(zhuǎn)采取的其他手段，我們統(tǒng)稱為隱形市場，存在的交易一般稱之為“灰色交易”。 “灰色交易”作為規(guī)避法規(guī)“隱形流轉(zhuǎn)”形成的集體建設用地價格得不到法律的保護，是一種嚴格扭曲的價格，價格形成沒有一個規(guī)范，隨意性很強，價格混亂。部分地方出現(xiàn)所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格混同的現(xiàn)象。

　　1.3“合法市場”流轉(zhuǎn)價格的形成方式

　　集體建設用地流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)，符合一定條件的集體建設用地可以合法流轉(zhuǎn)。從全國來看，安徽蕪湖、浙江湖州等地在放開集體建設用地價格時，通過制定基準地價和集體建設用地流轉(zhuǎn)土地補償標準等措施，以穩(wěn)定集體建設用地地價，在價格形成中，政府公布的價格發(fā)揮著指導作用。集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格明顯低于政府備案的價格，政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

　　1.4不同價格形成方式的利弊分析

　　隨著我國改革的不斷深入和市場化程度的提高，征地價格形成機制的弊端也不斷顯現(xiàn)：首先，以征地價格為代表的計劃形成機制補償價格偏低，農(nóng)民的利益受到損失;其次，在實踐中農(nóng)地質(zhì)量價格由土地原有使用途徑的收益確定，不符合土地估價中最有效使用原則，應就過去、現(xiàn)在以至將來做長遠考慮后予以確定;第三，征地價格由被征收農(nóng)用地質(zhì)量價格和社會保障價格構(gòu)成。社會保障價格包括到征地價格中，使價格的形成基礎偏離了地租和利息率。集體建設用地價格體現(xiàn)的應該是土地生產(chǎn)要素的價格，是土地生產(chǎn)要素參與剩余價值分配，價格的形成基礎是地租和利息率，在征地中把社會福利補償包括進價格作為征地價格的形成基礎，這實際是一種混淆。

　　2.影響集體建設用地流轉(zhuǎn)價格形成的主要因素和作用機理

　　2.1集體建設用地的客體特征

　　(1)土地用途的限制。地方性的法規(guī)對流轉(zhuǎn)集體建設用地的用途進行限制性規(guī)定，如：江蘇省海門市在集體建設用地流轉(zhuǎn)中嚴禁利用集體建設用地進行商品房的開發(fā)，出讓土地主要用于工業(yè)項目。(2)法律保障的缺乏。盡管集體土地流轉(zhuǎn)試點工作開展了多年，但是一直沒有取得突破性進展，主要原因是國家一直沒有出臺配套的政策，集體建設用地的權(quán)利保障程度不足，購買集體建設用地使用權(quán)的企業(yè)因為保障程度不足受到困擾。(3)基礎配套設施不足。集體建設用地一般位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村級行政區(qū)劃內(nèi)，基礎配套設置不夠完善，或者完全沒有配套，這些直接影響到集體建設用地的出讓價格低于國有建設用地的出讓價格。

　　2.2參與主體的行為選擇對價格的影響

　　(1)政府部門。中央政府在集體建設用地流轉(zhuǎn)中主要考慮：一方面，提高集體建設用地流轉(zhuǎn)價格，可能會刺激農(nóng)用地向建設用地的流轉(zhuǎn)、威脅到18億畝耕地紅線，進而威脅到糧食安全和社會穩(wěn)定;另一方面，集體建設用地流轉(zhuǎn)價格過高會給土地征收帶來壓力。(2)集體經(jīng)濟組織?，F(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定農(nóng)民集體作為土地所有權(quán)主體的構(gòu)成要素和運行原則，沒有明確產(chǎn)權(quán)代表和執(zhí)行主體的權(quán)限與地位。如此所有權(quán)主體懸空，歸屬不清晰的情況會影響到成交價格。(3)農(nóng)民。農(nóng)民是集體建設用地的使用者，他們一方面不希望失去土地，另一方面希望通過集體建設用地流轉(zhuǎn)獲取較高的經(jīng)濟收益。當集體建設用地流轉(zhuǎn)收益達到農(nóng)民的期望值時，流轉(zhuǎn)得以進行，但是依據(jù)土地集體所有的性質(zhì)，收益補償需要在多主體間分配，分攤到個人的數(shù)量十分有限，加之農(nóng)民個體缺乏談判地位，其維護個人權(quán)利的積極性受到限制，對出讓土地的價格維護不足，影響到成交價格偏低。

　　2.3市場環(huán)境對價格的影響

　　與國有土地市場對應，集體建設用地流轉(zhuǎn)還處于初級階段，僅在部分試點地區(qū)允許集體建設用地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的數(shù)量有限，并且用地限制比較嚴格。價格的形成主要基于協(xié)議，沒有招標、拍賣、掛牌等方式，交易受到政府行為制約嚴重，尚未形成市場機制。另一方面，集體建設用地流轉(zhuǎn)缺乏制度和法律保障，交易的合同效力不足，流轉(zhuǎn)土地的財產(chǎn)性價值不能充分體現(xiàn)，再流轉(zhuǎn)困難，不能為用地企業(yè)和個人提供融資變現(xiàn)等便利。這些都影響到集體建設用地的價格。

　　3.加強集體建設用地使用權(quán)價格管理的對策建議

　　3.1加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場

　　造成集體建設用地價格低廉的根本原因是存在城鄉(xiāng)二元土地制度，國有土地與集體建設用地地位不等，所以，加快集體建設用地使用制度改革步伐，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場發(fā)展，消除地價不平等的根源，使得集體建設用地和國有建設用地在同一個平臺上，做到同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、劣質(zhì)劣價， 充分實現(xiàn)土地的應有價值，優(yōu)化土地資源的配置，逐步改善集體建設用地與國有土地使用價格相差懸殊的局面，最終引導集體建設用地進入土地市場，價格市場決定。

　　3.2構(gòu)建科學的農(nóng)地價格體系，引導流轉(zhuǎn)土地合理定價

　　建議構(gòu)建科學的農(nóng)村土地價格體系，引導土地合理定價。如：制定集體建設用地的分等定級規(guī)程、估價規(guī)程，指導全國集體所有建設用地分等、定級和價格評估。 另外，為了完善農(nóng)村土地價格體系，可以建立農(nóng)地市場服務機制， 大力發(fā)展土地交易中介組織，包括評估機構(gòu)、土地融資服務機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等;要建立集體建設用地交易信息服務網(wǎng)絡，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎，以土地管理部門為依托，通過交易信息網(wǎng)及時登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價格等信息，溝通供需雙方的聯(lián)系，及時將土地出租信息、地價信息等向社會公布，解決土地交易中的信息不公開、信息不對稱等問題。

　　3.3加強地價評估研究，為流轉(zhuǎn)價格形成提供技術支持

　　集體建設用地使用權(quán)的價格評估方法常用的有購買年限法、成本逼近法、基準地價扣除法和收益還原法。為了使結(jié)果更加的合理，最終的價格往往取以上幾種評估結(jié)果的算術平均值。上面幾種評估方法是基于城市土地的評估方法，沒有考慮農(nóng)村的具體情況。在目前的國有建設用地評估中，完整的地價定義應包含有用途、使用年限、容積率、開發(fā)程度、價格基準日、使用權(quán)性質(zhì)等內(nèi)容，而目前的農(nóng)民集體建設用地估價中，沒有合理的規(guī)劃用途，沒有容積率、建筑密度等強度指標，也沒有準確的流轉(zhuǎn)年限，這些因素對于地價的影響是很大的。在評估中，很容易出現(xiàn)各地區(qū)為了自身利益而故意壓低土地價格的情況。所以，必須加強地價評估研究，為集體建設用地流轉(zhuǎn)價格提供技術支持。