房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)參考論文
房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè),對國家經(jīng)濟的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)參考論文的范文，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)參考論文篇1
談?wù)剬ΜF(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的思考
一、對現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的分析
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展是非常迅速的，在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，政府不斷強化了房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，相繼采取了一系列宏觀調(diào)控的重要舉措，有效地調(diào)整和平衡房地產(chǎn)市場主體及參與各方利益;加大保障性住房建設(shè)力度，切實維護(hù)社會和諧安定;對維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。所以房地產(chǎn)的發(fā)展迅速是必然的。房地產(chǎn)是土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
目前，我國的房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：
1、房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。
中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國的一半以上。從空間分布上看，中國房地產(chǎn)業(yè)增長將以華東地區(qū)為主，未來房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市上面?？偟膩碚f，中國東西部差距很大。這是與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，以及地區(qū)經(jīng)濟體制改革的程度相適應(yīng)的。房地產(chǎn)市場的區(qū)域發(fā)展的不平衡，也影響著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而使房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于一個較低的水平，或者說，處于一個較低的發(fā)展階段。
2、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。
在發(fā)展的過程中，從所有制結(jié)構(gòu)看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公有制企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然其比重處在下降趨勢之中，其主導(dǎo)地位卻十分穩(wěn)固，從隸屬關(guān)系看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是市、縣一級所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的不少。從資質(zhì)級別看，中低級別企業(yè)占主導(dǎo)地位，無級企業(yè)仍占很大比重。
3、房地產(chǎn)業(yè)對外開放的門戶日益擴大。
中國房地產(chǎn)業(yè)對外開放的步伐很快。從1992年以來，外資(主要是直接投資)已成為中國房地產(chǎn)業(yè)投資的重要力量。利用外資占整個房地產(chǎn)投資資金來源的12%左右。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題
1、房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)商自有資金比重低，房地產(chǎn)市場資金依賴度比較高。
目前，有許多的開發(fā)商，在進(jìn)行房屋建造的時候，經(jīng)適房建造量的比重太低，分配混亂，經(jīng)適房與普通商品房價差距不大，并存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現(xiàn)高收入階層購買多套經(jīng)適房的現(xiàn)象，導(dǎo)致社會上有相當(dāng)部分中低收入者既買不起普通商品房又買不起經(jīng)適房，且還享受不到廉租房，住房保障制度嚴(yán)重缺位。
2、房地產(chǎn)價格上漲過快。
房屋不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質(zhì)。由于房屋能夠帶來收益(包含房租收益和房屋價格上漲帶來的差價收益)，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產(chǎn)之間選擇，進(jìn)行資產(chǎn)組合。中國儲蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲蓄幾乎沒有收益，甚至是負(fù)的收益。中國經(jīng)濟的發(fā)展又使得民間積累了相當(dāng)?shù)馁Y本。為了獲得更高的收益，大批資本開端涌入房地產(chǎn)業(yè)。同時，受人民幣升值預(yù)期的影響，許多國外資本也通過各種渠道進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的大批增長。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因。然而如果沒有消費需求大批增長的背景，投資房地產(chǎn)獲得不了收益，投資炒作是無法進(jìn)行的。
3、對住房的保障功能重視不夠。
我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動經(jīng)濟增長的功能。“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。許多是由于地方政府過于依賴土地收益，造成房屋的漲價。土地有償使用特別是土地使用權(quán)有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收入和大部分稅費主要歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)(源)性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的財政收入的另一利潤源。
三、現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的思考
作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，房地產(chǎn)會在逐漸在擴大，并發(fā)展到多元化。對現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該從以下幾個方面考慮：
1、保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性
保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要方面。而有些地方政府房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的沖動是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。地方政府的利益最大化目標(biāo)是推動房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給地方政府帶來的利益是不言而喻的，能夠拉動地方的GDP的增長，能夠為政府提供相當(dāng)數(shù)量土地出讓金，給政府帶來很大的利稅等等。這種種好處就使地方政府常常有選擇地去執(zhí)行中央的產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)構(gòu)必然是偏離了預(yù)定的目標(biāo)，然后新一輪的中央政策又會出臺，這樣反復(fù)，房地產(chǎn)的政策就難以保持穩(wěn)定。
2、保持市場的持續(xù)有效的需求
社會對房地產(chǎn)的需求是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的主要動力。要想保持房地產(chǎn)業(yè)的持久的市場需求，一方面要提高消費者的購買力，另一方面要降低住房的價格。提高消費者的購買力，一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動報酬在GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共財政支出比例，完善和健全社會保障體系。
3、以房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
至于房地產(chǎn)與制造業(yè)的關(guān)系，我們認(rèn)為不但不是相互排擠與競爭資源的關(guān)系，而是互相推動、相互促進(jìn)的關(guān)系。即通過對生活配套、商務(wù)配套、工業(yè)配套的打造，在原有地區(qū)產(chǎn)業(yè)承載基礎(chǔ)上，增加對外來人口、技術(shù)、資金的吸引力，而當(dāng)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展后，又會反過來成為推動房地產(chǎn)發(fā)展的最好動力。至于出現(xiàn)所謂“過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)象，在很多情況下，是由于工業(yè)制造業(yè)升級的困難阻力巨大，導(dǎo)致其發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)業(yè)，所以，我們可以利用房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)制造業(yè)等方面的發(fā)展。
4、發(fā)展節(jié)能型住宅。
根據(jù)我國現(xiàn)有國情，應(yīng)建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國國情的住房建設(shè)模式和消費模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。而土地和能源的約束決定了考慮中國的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國情出發(fā)。中國的土地、能源狀況將對未來住房建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的制約，住房建設(shè)必須向“緊湊型”方向發(fā)展，更應(yīng)重視其作為民生基礎(chǔ)對社會公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)。住房保障體系建設(shè)提上日程，我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國的必然選擇。
5、利用政府宏觀調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。
針對市場交易緩慢的現(xiàn)狀，政府可以通過限房價、限戶型、競地價來限制房地產(chǎn)企業(yè)因壟斷而獲得的暴利，這不但可以使房屋的平均銷售價格保持平穩(wěn)，而且可以使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率接近市場的平均利潤率，通過這種方式使中低檔住房的供應(yīng)趨近競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于利潤率的降低，囤積土地和房屋會使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂的風(fēng)險加大，使房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地和房屋變得不再有利可圖，從而使房屋的供給能夠有效增加。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)參考論文篇2
淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟
摘要：建筑業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)則是建筑業(yè)的重要組成部分，因此，建筑業(yè)對整個國民經(jīng)濟有重要的推動或制約作用。本文探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟發(fā)展的作用及發(fā)展走向，供同行借鑒參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟;作用;走向
前言
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是以房地產(chǎn)為對象，通過研究房地產(chǎn)資源配置和利用來研究房地產(chǎn)業(yè)這一特定經(jīng)濟領(lǐng)域的特殊矛盾的經(jīng)濟關(guān)系及其運行規(guī)律的一門科學(xué)。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行時，這對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的沖擊。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟發(fā)展的作用
近年來，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結(jié)起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論;二是政府不作為或調(diào)控不力論;三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究和分析中，必須要清醒地認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)在近十年國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，在擴大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟特別是地方經(jīng)濟發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確 目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進(jìn)中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：
1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)提供
物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要 國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算，在我國當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 70―220元的需求;每銷售100元的住宅，便可帶動130～150元的其他商品銷售。因此，住宅建設(shè)若增加 10個百分點，可望帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。
2 房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。
3 住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方面
房地產(chǎn)的消費特別是住房消費是一種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費水平全面提高。作為經(jīng)濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展自然會帶動經(jīng)濟快速向前發(fā)展。
4 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市建設(shè)相輔相成 ，相互促進(jìn)
隨著社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè) 中具有促進(jìn)作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動和加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環(huán)境、景觀綠化、以及商貿(mào)、文化等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能;其次，可以改善城市人居環(huán)境;第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有
中國特色的城市發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟。如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動發(fā)展起來的;第四，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，解決了城市建設(shè)的主要資金來源;第五，城市建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)和支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，改善了人民的生活水平。
5 房地產(chǎn)業(yè)開辟不動產(chǎn)投資新渠道，成為外資青睞新熱點
房地產(chǎn)高于國民經(jīng)濟三倍以上的發(fā)展速度，成就了其作為國民經(jīng)濟支柱的地位。房地產(chǎn) 的發(fā)展，投資與消費，開啟了國人消費、投資的新理念，提前實現(xiàn)了部分人的汽車加房子夢想。房地產(chǎn)業(yè)是增加 國民財富的重要渠道，也是保證政府財政收入的重要來源。
中國房地產(chǎn)的影響，波及海內(nèi)外，吸收外資的積極參與，特別是港澳臺、海外華人華僑的資金，除外資直接投資外，通過內(nèi)地代理人，轉(zhuǎn)投資等方式，規(guī)模龐大。目前，外商所擁有的商品房、廠房以及住宅房面積 占我國總房地產(chǎn)面積的多大比例?以加工出口貿(mào)易占我國GDP三分之一這一比例來測算，外資在我國所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)相當(dāng)龐大?？纯锤鞔蟪鞘兄苓呉恍└邫n別墅區(qū)，大部分居住的是外資企業(yè)的高管人員。來華經(jīng)商的外企人員到底消費了多少房地產(chǎn)商品?政府統(tǒng)計部門可能還沒有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，但估計數(shù)量一定不少。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟 中存在著非理性的行為
我國地產(chǎn)市場中存在著的非理性行為，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現(xiàn)為：
1 房產(chǎn)市場大起大落，缺乏穩(wěn)定機制
中國的房地產(chǎn)市場還是一個發(fā)展中的市場，還存在諸多非理性行為。市場暴漲一調(diào)控一暴漲一調(diào)控，周期性地進(jìn)行，市場力量與政府目標(biāo)，公眾承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大劇。
市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進(jìn)口可移動的貿(mào)易品，還通過直接投資等方式大量“進(jìn)口”中國的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動了房地產(chǎn)商品的價格上漲。加上國外和國內(nèi)的一些投機因素，使地價和房價充滿了上漲的壓力。通脹預(yù)期也使大量資金涌人房地產(chǎn)市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機性;其次是地方政府土地財政需要。我國房屋進(jìn)入商品領(lǐng)域的時問其實并不長，價格的起點又很低。政府行為及其政策 電存在導(dǎo)致商品房價格上漲的誘發(fā)因素。
一段時問以來，各地政府都將地價和房價的上漲作為財政收入和預(yù)算外收入的重要源泉，d三作為行政管理的重要政績;最后，也是關(guān)鍵因素是市場缺乏穩(wěn)定機制，就如股市沒有藍(lán)籌一般，市場充斥著浮躁與跟風(fēng)。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進(jìn)行調(diào)控，然而由于房地產(chǎn)資產(chǎn)商品的特殊性，普通的調(diào)控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價而又最直接的行政手段。市場缺乏穩(wěn)定，更是引發(fā)投機盛行。
2 以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場化進(jìn)程
在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應(yīng)該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引風(fēng)”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版。
其次，農(nóng)地與建設(shè)用地的成本與收益巨大價差，促使各地城市建設(shè)不斷開疆拓土，新 區(qū)、開發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)，GDP偏好、土地財政 、政績得到完美的結(jié)合。
3 政府對自由市場的干預(yù)，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱
在地產(chǎn)經(jīng)濟中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權(quán)”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產(chǎn)生為了取得額外收益而進(jìn)行種種“尋租”現(xiàn)象。
現(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟中的“尋租”相當(dāng)活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有三：第一，“地方保護(hù)主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造福”，或利用國家在吸引外資投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地;第二，“經(jīng)濟集團”的尋租。通過優(yōu)先占有土地使用權(quán)獲得額外收益，以“增強企業(yè)活力”，其實它們的活力相當(dāng)程度上來自本該屬于全民所有的地產(chǎn)收益，其中以形形色色的房地產(chǎn)開發(fā)公司為主。
另外一些“三資”企業(yè)、國有、集體企業(yè)以及機關(guān)事業(yè)性單位也在積極“尋租”;第三，“個人”尋租。主要是國家機關(guān)、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務(wù)之便，庇護(hù)親屬、裙帶關(guān)系、分配偏愛，給予特定戶優(yōu)惠合 同和價格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。
4 市場中缺乏價格機制的約束作用，造成商品房大量空置
空置房的增多并不是說明居民住房已經(jīng)得到圓滿解決，而只能說明房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率導(dǎo)致 了住房嚴(yán)重積壓。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價，眾多的工薪階層只能望而卻步，大批潛在消費者由于購買力不足而無法轉(zhuǎn)為有效的現(xiàn)實消費者?；叩姆績r與相對低下的消費能力構(gòu)成了一對難以調(diào)和的矛盾 ，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的供需不平衡，造成房地產(chǎn)資源的大量浪費，不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的走向
城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的非理性行為，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來應(yīng)然走向，下面主要談四點。
1 合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”
很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的 “城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開發(fā)項 目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等;有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如大型商場、寫字樓等;有的是通過其他經(jīng)濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達(dá)到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發(fā)，以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。
2 強化政府經(jīng)濟職能，市場將逐漸走向成熟化
綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我 國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期 ，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢競房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產(chǎn)消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經(jīng)濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府有必要加強宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價格，使之趨于一個合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。
3 加強住房保障，保持市場穩(wěn)定
建立完善經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發(fā)展公共住房建設(shè)為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器，一是解決了住房的供需矛盾;二是市場參與者更趨理性;三是房地產(chǎn)的商品屬性與住宅必需品屬性將會有一個較好的區(qū)隔，市場的波動對大眾的生活影響降低。
4 發(fā)揮各方力量，著力提高保障房建設(shè)與配制的效率
現(xiàn)在保障房建設(shè)地方政府基本上是依賴企業(yè)來做，而企業(yè)基本上就是開發(fā) 商這么一類。而在很多歐美國家地方政府都是建設(shè)主體，甚至地方政府可以委托社會公益組織和非營利組織代替自己做一些這樣的工作。但是在中國地方政府主要委托開發(fā)商，沒有其他機構(gòu)可委托，所以地方政府基本上把保障房建設(shè)按照商品房的模式來建。其次中國目前不允許這種非營利組織介入，如果允許的話可以成立住房協(xié)會，由他們成立一個非營利組織代替無房戶和政府建房，建房后把房子賣給他們，如果這些住戶不再使用房屋了，不可以在市場上轉(zhuǎn)讓，要把房子重新賣給政府，由這些組織替政府把房子收回再賣給其他人，這就把社會保障問題解決了。
四、結(jié)束語
綜上所述，當(dāng)房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個國家所需要的健康的房地產(chǎn)市場，就不再僅僅是一個產(chǎn)品市場，它已經(jīng)成為一個產(chǎn)品與金融、證券市場高度融合，互為表里，相互促進(jìn)和制衡的市場。一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場健康發(fā)展，避免過度投機和房價大起大落。我們也可喜地看到國家在保障房建設(shè)的決心與投入，房地產(chǎn)市場的成熟或許尚需時日，但只要路子對了，我們就有信心。
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