新經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略

　　隨著城市化進(jìn)程不斷加快和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也在飛速發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度關(guān)聯(lián)性和綜合性的行業(yè)，是聯(lián)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)個(gè)行業(yè)的重要樞紐。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展有哪些問(wèn)題，如何實(shí)現(xiàn)它的可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前新形勢(shì)下一個(gè)值得高度關(guān)注的問(wèn)題，這對(duì)于發(fā)展我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著極其重要的意義。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

　　(一)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段

　　我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，其發(fā)展過(guò)程大致經(jīng)過(guò)了萌芽和休眠時(shí)期(1850年-1978年)、復(fù)蘇和膨脹時(shí)期(1979年-1993年)和理性發(fā)展時(shí)期(1994-今天)。

　　1991年底我國(guó)的房地產(chǎn)只有4000多家企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量急劇擴(kuò)大，使土地供應(yīng)的緊張態(tài)勢(shì)加劇，土地的價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。到1998年年底，在大規(guī)模擴(kuò)大內(nèi)需投資政策的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到24378家，從業(yè)人員82.6萬(wàn)。到2000年，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員已經(jīng)突破了200萬(wàn)人。

　　在過(guò)去的五年，我國(guó)的房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)維持在5%以上，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例由12.7%-17.9%。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值是9000億元，大約占GDP的9%。隨著居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長(zhǎng)，住房的需求量迅速增長(zhǎng)，加上土地價(jià)格和建筑材料的上漲，環(huán)境和配套設(shè)施的改善等，住房消費(fèi)將會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)成為居民的一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。

　　(二)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較小，開(kāi)放能力較低。雖然現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不像過(guò)去那樣混亂，很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)初具規(guī)模，但是，相對(duì)“小、差、散”的特點(diǎn)沒(méi)有根本改變，企業(yè)整體的開(kāi)發(fā)能力低，跟資源密集型行業(yè)的特點(diǎn)極不相適應(yīng)。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)的信用差，不注重品牌的創(chuàng)立。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)的資金薄弱，經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)大。

　　二、新經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)了2008年的調(diào)整以后，又開(kāi)始了新一輪的迅速發(fā)展階段。很多專家和業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)都認(rèn)為在多種有利因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展前景很好，但是卻忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和苦難。筆者經(jīng)過(guò)分析和思考之后，發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展主要面臨著兩大風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家政策的不確定性和市場(chǎng)需求的不足。

　　(一)政策的不確定性產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

　　國(guó)家的宏觀政策會(huì)直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)槲覈?guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)外環(huán)境中存在著很多不確定性的因素，所以國(guó)家的宏觀政策會(huì)經(jīng)常進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這就給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了不確定性的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、財(cái)政政策不確定性。財(cái)政政策上的不確定性主要體現(xiàn)在稅收政策的不斷變化上。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過(guò)很多次的變化，在房地產(chǎn)過(guò)熱的時(shí)候要抑制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入調(diào)整期時(shí)要支持，目的是為了未定我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能過(guò)熱發(fā)展，也不能發(fā)展不足。

　　2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來(lái)源于利率的變動(dòng)、央行公開(kāi)市場(chǎng)操作和法定存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)的不確定。

　　3、產(chǎn)業(yè)政策不確定性。國(guó)家經(jīng)常運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策來(lái)改善和加強(qiáng)宏觀調(diào)控，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整來(lái)制止有些行業(yè)盲目的擴(kuò)張行為，從而提升產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是高耗能行業(yè)，也是資金密集型行業(yè)，將其作為支柱產(chǎn)業(yè)不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這就決定了在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)很難得到國(guó)家和政府的政策支持，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了困難。

　　(二)市場(chǎng)需求不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)需求是緊密相連的，只有當(dāng)市場(chǎng)存在著長(zhǎng)期的旺盛需求的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展才有廣闊的空間。雖然目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了低谷，但是市場(chǎng)需求不足這一潛在的風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，對(duì)于這一點(diǎn)我們必須進(jìn)行充分的認(rèn)識(shí)。

　　1、城市化難以帶來(lái)大量預(yù)期的新增需求。城市化是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì)，也是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要手段。但是，城市化卻難以帶來(lái)大量預(yù)期的房地產(chǎn)需求。主要原因是：

　　第一，城市化使得城鎮(zhèn)房屋的存在量有所增加。雖然城市化帶來(lái)了城市人口的增長(zhǎng)，但是城市面積不斷擴(kuò)大，原來(lái)近郊的農(nóng)村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。

　　第二，城市化帶來(lái)的城市新增的人口量有限。我國(guó)人口的工作空間和居住空間有一致性，所以城市人口的增加就意味著城市新增的就業(yè)人口增加，不能在城市就業(yè)的人口一般不會(huì)選擇在城市定居。

　　第三，城市人口的消費(fèi)住房的能力不足。人口的城市化是一個(gè)勞動(dòng)力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過(guò)程，在這一過(guò)程中，進(jìn)行轉(zhuǎn)移的一般是低收入者。低收入的無(wú)房勞動(dòng)者不具備房子的購(gòu)買(mǎi)能力。

　　2、舊城改造難以創(chuàng)造持續(xù)的剛性需求。城市的大規(guī)模的舊城改造已經(jīng)開(kāi)展了很多年，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了需求。但是如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來(lái)越小，不能持續(xù)下去。

　　3、高價(jià)住房抑制著普通居民的消費(fèi)需求。

　　三、新經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)發(fā)展的策略

　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，而且是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)大局的穩(wěn)定和廣大人民群眾的安居樂(lè)業(yè)。針對(duì)筆者提出的房地產(chǎn)業(yè)面臨的以上的風(fēng)險(xiǎn)，筆者提出在新經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)的兩條發(fā)展戰(zhàn)略。

　　(一)保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性

　　保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要方面。而有些地方政府房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的沖動(dòng)是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。地方政府的利益最大化目標(biāo)是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給地方政府帶來(lái)的利益是不言而喻的，能夠拉動(dòng)地方的GDP的增長(zhǎng)，能夠?yàn)檎峁┫喈?dāng)數(shù)量土地出讓金，給政府帶來(lái)很大的利稅等等。這種種好處就使地方政府常常有選擇地去執(zhí)行中央的產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)構(gòu)必然是偏離了預(yù)定的目標(biāo)，然后新一輪的中央政策又會(huì)出臺(tái)，這樣反復(fù)，房地產(chǎn)的政策就難以保持穩(wěn)定。

　　(二)保持市場(chǎng)的持續(xù)有效的需求

　　社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。要想保持房地產(chǎn)業(yè)的持久的市場(chǎng)需求，一方面要提高消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，另一方面要降低住房的價(jià)格。

　　提高消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動(dòng)報(bào)酬在GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共財(cái)政支出比例，完善和健全社會(huì)保障體系。

　　降低住房?jī)r(jià)格就要降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，使房地產(chǎn)的價(jià)格回歸，讓大部分民眾能夠參與到市場(chǎng)消費(fèi)中來(lái)。同時(shí)，政府的相關(guān)部門(mén)也要考慮適度開(kāi)放戶籍制度，使得城市的外來(lái)人口不必只為了獲得戶籍而買(mǎi)房。