次新房市場問題研究

　　次新房市場問題研究

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　　摘要：當(dāng)前存量二手房交易在住房市場中所占的比例逐步增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前整體存量房交易中次新房的比例為近40%。但是現(xiàn)在的住房交易市場存在許多問題，影響了交易市場的健康有序發(fā)展。文章將從次新房概念入手，提出次新房市場存在的問題，并分析解決問題的措施，希望能給購房者一些啟示。

　　關(guān)鍵詞：次新房;信息不對(duì)稱;房地產(chǎn)中介

　　一、次新房的概念及房源

　　所謂次新房，就是較新的二手房或空置房，一般指竣工后房齡在5年之內(nèi)，甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房后根本就沒有入住過，跟新房沒有多大的區(qū)別。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，住宅將由外延式拓展逐步讓位于內(nèi)涵式的更新、改造。由于人均擁有住宅面積飽和，增量房(新建商品房)減少，所以一手房銷售下降，交易將集中至存量房(二手房)市場。介于新房和二手房之間的次新房市場正在悄然崛起，已成為房地產(chǎn)市場交易中的一個(gè)新熱點(diǎn)。

　　次新房房源，一是個(gè)人購房者轉(zhuǎn)手交易，包括購房者最初購買時(shí)考慮不周，入住后感覺并不適合自己居住，便轉(zhuǎn)手出售，重新選購;或是一些人因經(jīng)濟(jì)狀況改變變賣房產(chǎn)，由于薪金的變動(dòng)，還貸壓力太大，收入與支出嚴(yán)重失衡，只好出售入住不久的房子。又或是購房者生活、工作發(fā)生重大變動(dòng)只能將購買不長時(shí)間的房屋轉(zhuǎn)手賣掉。二是投資者回報(bào)收益不理想，便以售代租。由于近幾年物業(yè)回報(bào)率逐漸縮水，已從20世紀(jì)90年代20%—30%的高回報(bào)率降至現(xiàn)在的5%—8%左右，造成一些投資者出售購買不久的房屋，或是投機(jī)獲利出局。某些次新房的業(yè)主是在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購階段或期房的早期階段購買的房產(chǎn)，由于當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格很低，即便現(xiàn)在以二手房的價(jià)格出售，也能獲取可觀的理想收益。這部分業(yè)主希望獲利出局，也使得部分次新房流入市場。三是一部分尾房、債權(quán)房等空置房，包括開發(fā)商用于抵債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的房屋。

　　二、次新房交易市場現(xiàn)狀及存在的問題

　　雖然次新房在存量房市場中占有很大的比重，而且次新房交易今后在住房市場中所占的比重將逐步增加，但現(xiàn)在住房市場交易中存在著諸多問題阻礙了次新房市場的發(fā)展，主要有以下幾點(diǎn)：

　　(一)交易信息不對(duì)稱

　　信息不對(duì)稱理論是指：某些參與人擁有而另一些參與人不擁有或較少擁有的信息。在一個(gè)市場中，特別是在那些不太可能達(dá)到交分競爭和完全均衡的“有缺陷”投資性市場中，交易過程和交易成本通常對(duì)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生重大的影響，有時(shí)候這種影響甚至是決定性的。過去的三五年里，房地產(chǎn)市場已深刻地講清了這個(gè)道理。由于市場價(jià)格持續(xù)快速上漲，就有相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)和利益主體利用市場的信息不對(duì)稱和一般購房者對(duì)房地產(chǎn)交易規(guī)則的不熟悉，賺取了大量的“中間利潤”。而這也是造成房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升的重要因素。而且，一旦人們對(duì)未來的看漲預(yù)期形成一致的看法，這種信息不對(duì)稱的“利用價(jià)值”就會(huì)更大。其實(shí)，反過來也一樣，一旦市場處于熊市，這種信息不對(duì)稱也是有可能被人輕易利用以牟取暴利的。

　　目前我國次新房信息的提供主要是二手房的賣方通過委托中介機(jī)構(gòu)或一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)、地方性的期刊、雜志等提供的，但賣方從自身利益出發(fā)，往往對(duì)次新房的一些不利于自己的實(shí)際情況進(jìn)行隱瞞，并不能做到真實(shí)、客觀的提供次新房的相關(guān)信息。而次新房的信息獲取又受到信息提供方式的限制，使得獲取信息的難度較大，獲取信息的真實(shí)性不高。如果買方想更多的了解所購次新房的產(chǎn)權(quán)、建筑年限、建筑面積以及質(zhì)量、物業(yè)管理等問題就只能通過賣方。由于買方與賣方存在著對(duì)立的利益沖突，所以買方要想從賣方那里獲取合面、詳實(shí)的交易房屋的情況幾乎是不可能的。這使交易雙方在交易過程中不能夠?qū)ΨQ獲取信息，就有可能導(dǎo)致交易后出現(xiàn)許多問題，影響次新房的正式常交易。

　　為此，對(duì)于住房基本信息登記治理和對(duì)它的有效利用就顯得十分重要。利用基本信息的前提是，必須整理好包括現(xiàn)有住房存量以及目前正在迅速增加的新建商品房等在內(nèi)的住房資產(chǎn)信息，并建立起有效利用的制度。而到目前為止，我國沒有任何一個(gè)城市建立起一套完整與住房信息相關(guān)的制度，更不用說對(duì)它的實(shí)施和應(yīng)用了。作為住房的基本信息，必須整理諸如建筑年數(shù)、地段、面積大小等基本的物業(yè)資料;建筑物的結(jié)構(gòu)、施工方法、公用設(shè)施等住宅性能的相關(guān)信息;維護(hù)、維修、管理現(xiàn)有存量房的更新信息等相關(guān)內(nèi)容。這樣的信息整理和應(yīng)用由民間企業(yè)來操作并確保利潤是很困難的。而且，在擁有大量以往經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年代所遺留下來的舊公房等住房存量的中國，建立一個(gè)為促使這些社會(huì)資本有效利用、維護(hù)更新的組織框架需要一定財(cái)政負(fù)擔(dān)。政府出面建立這樣的信息中心才是解決住宅市場信息問題的根本途徑。

　　(二)中介買房的弊端

　　買新房的對(duì)方是開發(fā)商。這幾年，房地產(chǎn)市場較從前更規(guī)范了，盡管購房者相對(duì)開發(fā)商，可以說現(xiàn)階段仍處于弱勢(shì)地位，但無論買期房，還是買現(xiàn)房，也不管開發(fā)商是國有企業(yè)，或是民營企業(yè)，一般來說，購房者將首付或全額資金付給開發(fā)商，相對(duì)還是安全的。畢竟交易的一方是個(gè)人，一方是經(jīng)濟(jì)組織，不管如何，即便發(fā)生意外，應(yīng)該說個(gè)人還是能夠得到政府和法律的幫助。

　　次新房個(gè)人之間的交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。買賣雙方都是個(gè)人，各自的誠信狀況較難掌握，只能通過資信高的房產(chǎn)中介，獲得保障。即便如此，在這輪房產(chǎn)大“牛”市過后，個(gè)人之間買賣房產(chǎn)引發(fā)的官司，比個(gè)人與開發(fā)商之間的糾紛要多。這些個(gè)人買賣產(chǎn)生的官司要么是賣方收了錢，房價(jià)又上漲了，不愿再賣，要么是買方付了定金，房價(jià)變化了賣方不愿再交易下去。還有的下家為了貪圖收費(fèi)便宜，委托資質(zhì)差的小房產(chǎn)中介，結(jié)果上家卷走了下家的錢。從這個(gè)角度看，買次新房最大的風(fēng)險(xiǎn)恐怕就在于此。所以消費(fèi)者通過中介購房已經(jīng)成為一種有效并且常見的選擇，資質(zhì)好的中介不僅能提供充足的房源信息及良好的服務(wù)，還能為客戶辦復(fù)雜的各種手續(xù)，節(jié)約寶貴的時(shí)間。但是，中介市場良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方，讓很多消費(fèi)者望而卻步。

　　我國中介行業(yè)比國外的起步晚，到目前還沒有形成自己的行業(yè)規(guī)范，行業(yè)內(nèi)各中介機(jī)構(gòu)之間基本沒有信息的提供與交流，行業(yè)外也沒有中介機(jī)構(gòu)的情況及信息的流通。了解各地進(jìn)入行業(yè)的中介企業(yè)的資質(zhì)、資金、信用等級(jí)等的相關(guān)信息的難度是相當(dāng)大的。各中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息的提供，就只能依靠中介機(jī)構(gòu)自己了。由于房屋交均攤的委托方與中介機(jī)構(gòu)的利益沖突，房屋交易的委托方向要獲得委托中介機(jī)構(gòu)的詳實(shí)情況幾乎不可能。中介機(jī)構(gòu)的詐騙屢屢得手的主要原因，是交易委托方無法準(zhǔn)確獲取到行業(yè)內(nèi)部各中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息，導(dǎo)致一些不合法中介處于有利位置，交易委托方非常被動(dòng)。一旦對(duì)委托機(jī)構(gòu)選擇不當(dāng)就會(huì)導(dǎo)致交易委托后出現(xiàn)許多問題，影響二手房的正常交易。

　　我國目前的中介監(jiān)管辦法簡單粗放，已經(jīng)不適應(yīng)復(fù)雜多變的市場情況。雖然，各地房管局對(duì)中介資質(zhì)進(jìn)行年檢即政府主管部門在每年年初會(huì)進(jìn)行一次大規(guī)模的清理整頓。但整頓過后對(duì)于中介公司的日常經(jīng)營就沒有更多監(jiān)管措施，導(dǎo)致不良中介有機(jī)可乘。政府部門應(yīng)該對(duì)房屋中介公司的監(jiān)管不應(yīng)只在該中介公司即將進(jìn)入經(jīng)紀(jì)行業(yè)之前進(jìn)行審核審查，而要做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，即時(shí)管理。一是有違規(guī)苗頭、集中投拆、消費(fèi)者舉報(bào)就要及時(shí)調(diào)查，有問題要重罰。

　　(三)國家的宏觀政策影響

　　政府適時(shí)、適度地對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行打壓，抵制過度投機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)買賣交易市場有所影響。新政的出臺(tái)對(duì)投機(jī)炒房者尤其是短期投資者起到了一定的抑制作用。投資者以較低的價(jià)格購入期房，行情走高后再以高價(jià)在二手房交易市場拋售，新政的目的之一就是要打擊投機(jī)炒房者。但是在賣方市場下，房價(jià)不會(huì)因?yàn)楦鞣N稅收的增加而降低，反而會(huì)繼續(xù)保持高速增長的趨勢(shì)。賣方需要承擔(dān)的稅收部會(huì)自然轉(zhuǎn)嫁給買方，從而導(dǎo)致部分區(qū)域和樓盤價(jià)格繼續(xù)上漲。所以新政的出臺(tái)，對(duì)于目前過熱的房地產(chǎn)市場起到了調(diào)節(jié)作用，同時(shí)也給目前正處在發(fā)展期的二手房市場，尤其是次新房這樣的“涉稅房”增加了新的變數(shù)，接二連三的調(diào)控政策令次新房供應(yīng)集中的地區(qū)成交量銳減。新政出臺(tái)后主要有以下稅種影響了次新房的交易。

　　1、建設(shè)部等九部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，九部門調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征秘，防止漏征和隨意減免。調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅之后，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，政策整體對(duì)房地產(chǎn)市的調(diào)控出發(fā)點(diǎn)在于抑制房產(chǎn)交易中的投機(jī)和非理性因素，同時(shí)在手段上也通過對(duì)交易結(jié)構(gòu)的調(diào)整來引導(dǎo)市場。然而，在某種意義上，具體細(xì)則方面卻可能對(duì)二手市場的發(fā)展產(chǎn)生副作用。由于目前整體存量房交易中，次新房的比例占近40%，這些房源是未來二手房市場的主力軍。由于5年限制政策的出臺(tái)，對(duì)于買房者來說又增加了一層考慮，對(duì)于賣房者進(jìn)入二手房市場的門檻也提高了，所以對(duì)于一個(gè)急需培育和刺激的二手房市場將是一個(gè)抑制。

　　2、國家稅務(wù)總局公布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。通知規(guī)定，從2006年8月1日起，全面對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%的個(gè)人所得稅，并將其與營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等征收一并辦理。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。核定征稅是按照納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例，來核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例將根據(jù)納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例，來核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例將根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。北京市各地區(qū)具體的比例，目前正由各區(qū)縣分頭研究制定，不日便會(huì)公告。按照目前的計(jì)劃，北京市的比例將可能在1%—3%的幅度內(nèi)就低制定。文件對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。因此個(gè)稅征收對(duì)于公房和經(jīng)濟(jì)適用房市場不會(huì)造成明顯影響。因?yàn)楣亢涂缮鲜薪灰椎慕?jīng)濟(jì)適用房的購房時(shí)間大都在5年以上，根據(jù)相關(guān)優(yōu)惠政策可免征營業(yè)稅。受影響最大的是二手商品房，特別是購房時(shí)間不滿5年的次新房。這類房源大多處于個(gè)人所得稅的征收范圍，房產(chǎn)交易雙方的交易愿意因此受影響。

　　3、2006年11月10日，北京市稅務(wù)部門下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并要求從12月1日起實(shí)施。北京率先試點(diǎn)，全國其他城市隨后跟隨進(jìn)的可能性不小。如果在二手房交易環(huán)節(jié)征收土地增值稅，那么和二手房個(gè)稅一樣，土地增值稅征收前會(huì)出現(xiàn)一波過戶高潮，正式開征后售房人可能把這一成本加入房價(jià)，導(dǎo)致二手房價(jià)格再次攀升。土地增值稅一出，加上營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅，對(duì)二手房交易雙方來說壓力不小。今年二手房市場連連遭遇打擊，市場比較低迷，強(qiáng)征土地增值稅對(duì)成交無疑是雪上加霜。

　　三、結(jié)論

　　從中長期視點(diǎn)看，維護(hù)和更新正在形成的、較為優(yōu)質(zhì)住房的存量，促進(jìn)二手房的流通工作十分重要。形成完善的二手住房的存量，促進(jìn)二手房的流通工作也十分重要。形成完善的二手住房市場來活躍住房市場，需要消除由于信息不對(duì)稱影響二手房交易市場的效率，同時(shí)也需要國家政策的大力扶持。次新房也會(huì)隨著二手房市場的健全而發(fā)展。