我國房地產(chǎn)供需狀況分析

內(nèi)容摘要：城市化進程的加速和居民可支配收入的提高刺激了住宅市場的需求，我國房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了一系列調(diào)控，但在很長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。本文對我國住宅市場的供給、需求和價格進行了詳細的研究，并對日益活躍的商業(yè)地產(chǎn)市場作出分析。

　　關(guān)鍵詞：城市化 房地產(chǎn)業(yè) 供需狀況
　　
　　我國房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了一系列調(diào)控，但在很長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。進入21世紀以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展不斷加速，經(jīng)濟增長內(nèi)在動力不斷增強，經(jīng)濟發(fā)展進入新一輪的增長周期，也促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。
　　
　　我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀
　　
　　經(jīng)濟進入快速增長通道
　　近幾年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值走勢狀況表明宏觀經(jīng)濟增長速度表現(xiàn)出先降后升的態(tài)勢。2001年之后，隨著加入世貿(mào)等利好因素的刺激，我國經(jīng)濟增長不斷提速，GDP增長率也從2001年的7.3%上升至2004年的9.5%，增幅平均每年提高0.6個百分點；GDP總量也由2001年的95933億元增至 2004年的136515億元。
　　固定資產(chǎn)投資增長率在經(jīng)歷了1995-1999年的波動后，自1999年開始不斷擴大，近兩年的增幅都保持在25%以上的高位，2004年固定投資總量達到70073億元，而2005年這個數(shù)字上升到88604億元。投資額占GDP的比重從1995年的 33.68增長至2005年的48.59%，比重的變化也有所加快。
　　投資對GDP增長的貢獻率先升后降
　　從國民經(jīng)濟中的地位來看，房地產(chǎn)業(yè)以其市場需求大、產(chǎn)業(yè)鏈條長和集資本、技術(shù)和勞動密集為一體等特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。2000-2004年間，房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻率先升后降，并于2002年達到峰值19.94%，2004年貢獻率為15.40%，連續(xù)四年保持在15%以上。
　　城市化率不斷提高
　　近年來，我國城市化進程加快，城鎮(zhèn)居民總數(shù)在9年間增長了51.0%，全國城市化率在2004年達到41.75%；與此同時，城鎮(zhèn)居民快速增收，2005年可支配收入達10493元（表1），收入提高增強了居民購買的能力。
　　
　　表1、表２（點擊看大圖）
　　
　　我國住宅市場發(fā)展狀況
　　
　　近幾年來，我國宏觀經(jīng)濟一直保持7%以上的高速發(fā)展，尤其是2000年以來，發(fā)展加速趨勢明顯。經(jīng)濟的發(fā)展一方面改變了我國居民的人口分布，城鎮(zhèn)居民9 年間增加了50%，城市化率也由1996年的29.37%上升至2004年的41.76%；另一方面也改變了居民的收入狀況，城鎮(zhèn)居民的可支配收入從 1996年的4839元增至2005年的10493元。隨著人均可支配收入的不斷升高，人們對居住水平的要求逐漸提高，形成強勢的有效需求，為房地產(chǎn)發(fā)展提供原動力。根據(jù)國外的經(jīng)驗，居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對“住與行”的需求就會明顯上升。根據(jù)國外資料顯示，恩格爾系數(shù)與住宅指出存在著一定的關(guān)系：即恩格爾系數(shù)為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾系數(shù)為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出占消費支出比重在12%以上（表2）。
　　 供給
　　2000至2004年間，全國商品住宅投資額基本保持25%-30%的增長速度，2002年以來增幅略有提高，從23.11%增至 30.29%。與此同時，投資總量從1999年的2637.63億元一路攀升2004年的8836.95 億元。而竣工面積在經(jīng)歷了2000-2003年間年均18.76%的增長后，2004年增速陡然下落至7.69%，但2003年、2004年保持3億平方米以上的竣工量。隨著投資額的不斷擴大，每年住宅新開工量也逐年增加，從1999年的18049.36萬平方米到2004年的47949萬平方米。高開工量帶來了施工量的快速膨脹，2000-2004年一直保持17%以上的增長幅度，年均增長率為21.44%，2004年住宅施工總量首次超過10億平方米，見圖1所示。
　　 需求
　　1999-2004年間，全國住宅市場銷售面積始終保持高速增長，年均增長幅度達23.34%，而歷年的銷售面積增長率均高于當年住宅竣工面積增長率，住宅銷售量與竣工量之間的缺口從1999年度的4315.65萬平方米減少至2004年度的 857.31萬平方米，住宅銷供比不斷接近1，市場表現(xiàn)出強大的吸收能力。2004年住宅銷售量為33819.9萬平方米。住宅銷售額從1999年的 2143.82億元增至2004年的8619.37億元，銷售額的增長速度雖然經(jīng)歷了先降后升過程，但是最緩慢的2002年也有23.13%的增幅。而且歷年住宅銷售額的增長速度均超過了當年住宅投資額的增長速度，銷售額有超過投資額的態(tài)勢。
　　價格
　　2003年之前，全國住宅銷售均價保持較為緩慢的增長，2002年、2003年間更是只有3%-4%的小幅上揚，但2004年銷售價格上漲15.25%，到達2549元/平方米，較上年增長了337元/平方米，見圖2所示。
　　旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格大幅上漲的主要因素。
　　
　　我國商業(yè)地產(chǎn)市場分析
　　
　　自1999年至2004年，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額保持了以高增長率穩(wěn)步上升的態(tài)勢，平均年增長率約為30%。近年來，從總體上看，全國新開工面積和竣工面積的變化趨勢趨于一致，呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，年平均增長率均達到20%以上，1999年新開工面積達到2134.65萬平方米，2004年，新開工面積增加了5656萬平方米，達到7790.8萬平方米，竣工面積也較1999年增加了3000多萬平方米，可以看出，潛在供給與有效供給均處于較高水平。銷供比由1999年的0.51上升至2004年的0.63。進入2005年，1-10月份竣工面積和銷售面積就已經(jīng)超過了2000年全年的水平，銷供比上升至0.73，隨著中國加入WTO,開放銀行、保險等領(lǐng)域，大大促進了商業(yè)樓面和寫字樓市場，市場供需關(guān)系也逐年得到了改善。
　　
　　結(jié)論
　　
　　在今后相當長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。隨著城市化進程的加速和居民可支配收入的提高，以及人們對居住水平的要求逐漸提高，住宅市場的需求將保持穩(wěn)中有升的良好趨勢。我國加入WTO后，開放了銀行、保險等領(lǐng)域，也大大促進了商業(yè)樓面和寫字樓市場的完善和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場供需關(guān)系也逐漸趨于活躍。
　　
　　參考文獻：
　　1.張立群.經(jīng)濟增長進入穩(wěn)定期—2005年經(jīng)濟形勢分析和2006展望[J].證券導(dǎo)刊，45
　　2.國家統(tǒng)計局.中國統(tǒng)計年鑒[M].1999,2000,2001,2002,2003,2004
　　3.張俠,周生路等.廣州房地產(chǎn)市場分析[J].經(jīng)濟地理增刊，2002，152~156
　　4.劉福泉.中國住宅市場[M].中國經(jīng)濟出版社，1999