經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題及相應(yīng)對策分析

[摘要]住房一直是人們關(guān)注的熱點，基于幫助低收入群體解決住房問題，國家推出了經(jīng)濟(jì)適用房政策。由于政策本身的不完善，經(jīng)濟(jì)適用房政策在取得成效的同時逐漸背離最初目的，忽略了低收入群體，易滋生尋租腐敗。由政府制定低收入標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計興建并最終分配經(jīng)濟(jì)適用房，可切實幫助低收入家庭解決住房問題，減少尋租腐敗。

　　[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)適用房；尋租；低收入標(biāo)準(zhǔn)
　　　
　　經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國家計劃安排建設(shè)的政策性住宅。經(jīng)濟(jì)適用房主要由國家統(tǒng)一下達(dá)投資計劃，房地產(chǎn)公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標(biāo)投標(biāo)方式，免收土地出讓金，對各種批準(zhǔn)的收費(fèi)減半征收，開發(fā)商利潤不超過3％，銷售價格實行政府指導(dǎo)價。在國家政府的大力支持下，經(jīng)濟(jì)適用房迅速發(fā)展起來。經(jīng)濟(jì)適用房的大力開發(fā)建設(shè)刺激了國內(nèi)市場，在一定程度上解決了一部分人的住房需求，得到了大多數(shù)人的擁護(hù)。但由于其價格低于一般商品住房，在其分配過程中出現(xiàn)了一些問題。為了使經(jīng)濟(jì)適用住房真正惠顧于中低收入家庭，筆者對其進(jìn)行了分析，進(jìn)而探求解決之策。
　　
　　一、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題
　　
　　(一)經(jīng)濟(jì)適用房沒有真正幫助低收入群體解決住房問題
　　根據(jù)資料顯示：北京市經(jīng)濟(jì)適用房最低價格為每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20萬元左右。哈爾濱市經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)面積70平方米，每平方米1704元，而哈爾濱市區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)只有590元／月，年收入也就6000元左右，一個低收入家庭買一套70平方米的住房也需要十幾年時間的積累。國家實行經(jīng)濟(jì)適用房政策目的在于解決中低收入群體的住房問題，而實踐證明低收入群體和經(jīng)濟(jì)適用房毫無關(guān)系，他們根本就買不起所謂的經(jīng)濟(jì)適用房。
　　毫無疑問，最需要幫助的是那些低收入而且急需解決住房問題的貧困戶，而不是一味地為中等收入以上家庭的生活錦上添花。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府必須照顧弱勢群體，幫助低收入家庭解決住房問題，這應(yīng)當(dāng)責(zé)無旁貸。在任何社會，中等收入家庭必然是大多數(shù)，如果政府的政策是補(bǔ)貼中等收入者，那就等于增加貨幣的發(fā)行量。在社會總財富沒有增加的情況下增發(fā)貨幣，必然會引發(fā)通貨膨脹。在這種情況下，只能慶幸政府用于補(bǔ)貼的財力物力資力是有限的，面對占大多數(shù)的中等收入人群，不是每個人都能獲得補(bǔ)貼。經(jīng)濟(jì)適用房是有限的，即使在違背經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能購買到經(jīng)濟(jì)適用房，這顯然也不符合公平原則。
　　給中等及中等以上家庭給予補(bǔ)貼提供經(jīng)濟(jì)適用房，而忘卻了真正應(yīng)該幫助的低收入群體，這不僅誤導(dǎo)了社會資源的合理分配，不利于建立公平合理的社會救助體系，更是加大了社會貧富差距，有違公平。
　　
　　(二)經(jīng)濟(jì)適用房的實施滋長了尋租腐敗
　　國務(wù)院1998年23號文件規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房主要由國家統(tǒng)一下達(dá)投資計劃，房地產(chǎn)公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標(biāo)投標(biāo)方式，免收土地出讓金，對各種批準(zhǔn)的收費(fèi)減半征收，開發(fā)商利潤不超過3％，銷售價格實行政府指導(dǎo)價。從文件中不難看出經(jīng)濟(jì)適用房形成的大概程序如下：國家下達(dá)投資計劃一政府行政劃撥土地或采用招標(biāo)投標(biāo)方式提供土地—房地產(chǎn)商開發(fā)—政府指導(dǎo)價下房地產(chǎn)商對外銷售。國家下達(dá)投資計劃后，把權(quán)利下放到地方政府，不管是采用行政劃撥還是招標(biāo)投標(biāo)方式，最終由地方政府決定土地使用權(quán)歸屬。在這個環(huán)節(jié)就牽扯到了開發(fā)商的利益，經(jīng)濟(jì)適用房雖然價格比一般商品房低，但是在政府一系列優(yōu)惠政策下，仍然有著很大的利潤可圖。而資源是有限的，在利益驅(qū)使下房地產(chǎn)商必然會為謀求這一獲利機(jī)會而對相關(guān)官員有所“表示”。房地產(chǎn)商在政府指導(dǎo)價下對外銷售這個環(huán)節(jié)又涉及到了房地產(chǎn)商的利潤空間。盡管政策一再規(guī)定房地產(chǎn)商的利潤不能超過3％，但是房地產(chǎn)商的開發(fā)成本及其相關(guān)費(fèi)用是由房地產(chǎn)商自己計算的，這又涉及到所謂的行業(yè)隱私不能公開，行業(yè)隱私的不公開就難以預(yù)測和掌握真正的利潤空間有多大。追求利潤最大化是企業(yè)經(jīng)營的根本目的，在原來隱藏成本的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)商仍然有向相關(guān)官員謀求更多利潤的余地。當(dāng)然作為經(jīng)濟(jì)人，房地產(chǎn)商的“有所表示”以及活動費(fèi)用的成本必然會帶來超過付出的更多的利潤和好處。
　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房價格確定對外銷售時，由于價格上的優(yōu)勢必然會有超過供給的需求。經(jīng)濟(jì)適用房有限，當(dāng)需求者形成排隊奇觀時，“關(guān)系”就顯得尤為重要了。政府官員掌握著分配大權(quán)，在同等條件的需求下，必然是“關(guān)系”優(yōu)先，而這關(guān)系又怎么少得了權(quán)和錢?徐滇慶教授曾舉過這樣一個例子：若一套經(jīng)濟(jì)適用房的價格比商品房低10萬元，即使拿出．5萬元來打通關(guān)系，依然可以省下5萬元。只要行賄的成本低于兩種渠道的差價，行賄就不可避免。我國的經(jīng)濟(jì)適用房是因需而生的，具有典型的中國特色。在房地產(chǎn)市場還不健全，政府官員手中掌握著資源分配權(quán)利的現(xiàn)實下，尋租腐敗是難以杜絕的。
　　
　　二、針對經(jīng)濟(jì)適用房存在問題的相關(guān)對策分析
　　
　　(一)規(guī)劃建設(shè)真正適合低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房
　　1．調(diào)查實際情況，確定低收入標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性和惟一性。各地區(qū)由于所處的地理位置不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有所差異，人民的生活水平和工資也有差距，所以地方政府首先要在符合實際的基礎(chǔ)上確定低收入水平標(biāo)準(zhǔn)。低收入水平一般包括：戶平均收入，人均住房面積，地區(qū)平均購買力等等。比如山東省日照市制定的低收入標(biāo)準(zhǔn)就是：戶均年收入低于2萬元，人均住房面積不到8平方米。
　　2．根據(jù)低收入標(biāo)準(zhǔn)和貧困狀況設(shè)計建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房的幫助對象是低收入群體。因此經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)面積要滿足低收入標(biāo)準(zhǔn)的要求，符合低收入群體的購買力。如上面提到的山東日照市制定的低收入標(biāo)準(zhǔn)就是切合實際的，由此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房就能滿足低收入群體的需要。與此同時政府還應(yīng)該大力發(fā)展二手房市場，鼓勵低收入群體購買二手房。二手房雖然在性能上可能比不了新房子，但是在價格上比較便宜，而且面積適中，對于低收入家庭比較經(jīng)濟(jì)實用。經(jīng)濟(jì)適用房只是一個稱呼，只有滿足需要的真正能解決問題的，無論是新建的還是原來就有的舊房子都可以是經(jīng)濟(jì)適用房。如此一來購房者既可以有自由的選擇空間，又可以減少國家的補(bǔ)貼壓力，使資源得到充分的利用，真正讓實惠予人民，解決低收入群體住房問題。

(二)完善經(jīng)濟(jì)適用房土地批租及分配制度。減少尋租腐敗
　　經(jīng)濟(jì)適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產(chǎn)商處以及部分購房者手中轉(zhuǎn)移到相關(guān)政府官員的私囊中。尋租給社會造成的危害和影響是巨大的。要降低危害和影響只能設(shè)法縮小尋租空間，減少尋租腐敗。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)適用房形成過程著手來尋求解決問題的方法。前面已經(jīng)分 析得出了經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作過程：國家下達(dá)投資計劃—政府行政劃撥土地或采用招標(biāo)投標(biāo)方式供地—房地產(chǎn)商開發(fā)—政府指導(dǎo)價下房地產(chǎn)商對外銷售。土地既然是由政府行政劃撥或是采用招標(biāo)投標(biāo)的方式來決定使用權(quán)，那么政府就有可能且可以不經(jīng)過房地產(chǎn)商自行開發(fā)；既然經(jīng)濟(jì)適用房的銷售實行政府指導(dǎo)價，那么由掌握實際情況的政府來分配就更合適。由此經(jīng)濟(jì)適用房的形成模式就變成了：國家下達(dá)投資計劃—政府自己開發(fā)—政府根據(jù)實際情況分配。在這種模式下，一方面去掉了由于政府土地批租政策而導(dǎo)致的尋租空間，另一方面去掉了政府指導(dǎo)價下的開發(fā)商對外銷售，由政府直接分配減少了由于房地產(chǎn)商虛報成本、擴(kuò)大利潤空間而產(chǎn)生的尋租行為。經(jīng)濟(jì)適用房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，職能上應(yīng)當(dāng)由政府提供即財政補(bǔ)貼，政府選擇合理的供給制度進(jìn)行生產(chǎn)，政府對生產(chǎn)和銷售進(jìn)行監(jiān)管。
　　1．政府開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。地方政府了解當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，結(jié)合已經(jīng)確定的低收入標(biāo)準(zhǔn)，在信息完全充分的條件下由政府自行開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房可以作到有的放矢。由政府通過市政統(tǒng)籌規(guī)劃，選擇好經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)地點，通過公開招標(biāo)尋找合適的建筑單位進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)?？紤]到開發(fā)過程中的成本和相關(guān)費(fèi)用，為了減少政府的補(bǔ)貼壓力，可以在開發(fā)階段先收取一定的房款。經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)為低收入家庭購買力而建的，因此這一部分預(yù)付款是可以落實的。
　　政府開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房不僅縮小了尋租腐敗的空間，而且還帶來了意想不到的好處：(1)由政府招標(biāo)選擇建筑單位，建造的經(jīng)濟(jì)適用房比唯利是圖的房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的質(zhì)量更有保證，同時減少了爛尾樓、豆腐渣工程對地方經(jīng)濟(jì)的影響和社會資源的浪費(fèi)。(2)由政府開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房可以防止房地產(chǎn)開發(fā)商以未結(jié)清工程款的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，或是串通建筑公司出具未結(jié)清的虛假證明來增加銀行的風(fēng)險。(3)由政府開發(fā)，開發(fā)成本和費(fèi)用可以做到心中有數(shù)，這對政府計算房地產(chǎn)商的利潤空間，研究房地產(chǎn)業(yè)成本秘密提供了真實資料。
　　2．政府分配經(jīng)濟(jì)適用房。政府開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，在不健全的房地產(chǎn)市場，不應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房推向市場使其市場化，而應(yīng)該由政府設(shè)計相關(guān)制度政策，將經(jīng)濟(jì)適用房分配下去。經(jīng)濟(jì)適用房是按照地方政府確定的低收入標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的，是有真實數(shù)據(jù)資料可依的，所以房屋建成后完全可以根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)和地方政府獲得的貧困資料來分配。由地方政府來分配，這不僅體現(xiàn)了國家對低收入群體的優(yōu)惠政策和幫助力度，而且一旦出現(xiàn)分配不公或虛假隱瞞現(xiàn)象，政府據(jù)此可以直接追究相關(guān)官員的責(zé)任，減少了責(zé)任相互推諉、無人承擔(dān)的現(xiàn)象。
　　需要強(qiáng)調(diào)的是，政府自行開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房并進(jìn)行分配只能減少尋租腐敗，降低損失，并不能消滅尋租，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天尋租是無法避免的。
　　
　　三、結(jié)束語
　　
　　吃穿住用行是人類的五大基本需求，而當(dāng)前人們在住房上投入的資金卻是最多的。如今房價暴漲之勢有增無減，這無疑增加了人們的購房負(fù)擔(dān)，對于低收入群體來說更是雪上加霜，只能“望房興嘆”。盡管國家投入了一筆又一筆的資金，建造了一批又一批的經(jīng)濟(jì)適用房，但由于經(jīng)濟(jì)適用房政策的不完善，使經(jīng)濟(jì)適用房的受益群體忽略了低收入家庭，使得國家投入的資金以及相關(guān)優(yōu)惠政策的利好轉(zhuǎn)移到了相關(guān)官員和房地產(chǎn)開發(fā)商手里。
　　國家出臺經(jīng)濟(jì)適用房政策，實施一系列優(yōu)惠政策的最終目的是為了服務(wù)人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問題。盡管實施結(jié)果不盡人意，但是通過完善和健全經(jīng)濟(jì)適用房政策，增強(qiáng)政府的公信力，提高政府官員黨性和素質(zhì)，端正購房者的購房心理和態(tài)度，低收入群體一定能夠買到自己滿意又不超過購買力的、真正經(jīng)濟(jì)而且適用的經(jīng)濟(jì)適用房。