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戰(zhàn)略性貿(mào)易政策對中國的適用性分析
一、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策及其實用性的評論
在西方理論界，近二、三十年來，隨著新貿(mào)易理論興起，作為該理論在政策領域的拓展，布蘭德和斯潘塞等人提出了戰(zhàn)略性貿(mào)易政策。所謂的戰(zhàn)略性貿(mào)易政策(strategic trade policy)是建立在不完全競爭、規(guī)模經(jīng)濟基礎上的新貿(mào)易理論的重要組成部分，有狹義和廣義之分。從狹義而言，即為“利潤轉(zhuǎn)移理論”，其基本思想是由于寡占存在著超額壟斷利潤或租金，一國政府可以通過貿(mào)易干預來影響本國企業(yè)及其國外競爭對手的行動，以改變競爭格局，從而達到從國外寡頭企業(yè)向本國轉(zhuǎn)移利潤，提高本國福利的目的。狹義的戰(zhàn)略性貿(mào)易政策主要包括三個觀點：戰(zhàn)略出口政策、戰(zhàn)略進口政策和以進口保護促進出口政策。廣義的戰(zhàn)略貿(mào)易政策與產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合起來，除了上述“利潤轉(zhuǎn)移”的論點，還包括“外部經(jīng)濟”理論。戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的基本模型對現(xiàn)實做了極大的簡化，從而突出了問題的核心，但正因為如此，其結(jié)論的得出依賴于一些嚴格的假定前提，一旦這些假定發(fā)生變化，其實施效果就會受到一定的影響，政府應該采用的最佳政策工具就會發(fā)生變化。因此，戰(zhàn)略性貿(mào)易政策提出后，一些學者提出了種種批評意見，主要可分為經(jīng)濟與政治經(jīng)濟兩方面。
在經(jīng)濟批評方面主要有以下觀點：1、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策模型對一些特定的前提具有較強的依賴性和敏感性(如,對假設競爭行為、廠商數(shù)目、時間選擇的敏感性)，因而缺乏一般性結(jié)論的政策含義。在實際政策制定中，對企業(yè)成本、競爭行為、市場結(jié)構(gòu)等信息缺乏準確的了解就不能制定適當?shù)恼摺?、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策給本國帶來的福利提高并不是很大，對某些支持甚至可能對本國福利產(chǎn)生不利的影響。3、至今在戰(zhàn)略性貿(mào)易政策領域，還沒有明確的標準來確定該扶持哪一類部門或產(chǎn)業(yè)，大多是憑經(jīng)驗來確定的。此外，還有人從扭曲理論的框架出發(fā)，指出戰(zhàn)略性貿(mào)易政策未必是糾正某一扭曲的最佳“對癥”政策。
在“政治經(jīng)濟學”上的局限主要可以概括為：1、國家之間同時采用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策進行干預會導致“囚徙困境”局面的出現(xiàn)。2、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的實施在出口補貼的籌集、選擇特定行業(yè)等方面都可能給本國國內(nèi)帶來不利的收入再分配效應。3、政府通過貿(mào)易政策支持本國企業(yè)競爭會引起“道德風險”問題，造成國內(nèi)企業(yè)對政府政策的依賴性，甚至引發(fā)“直接非生產(chǎn)性尋租”活動，導致社會資源的浪費。4、政府的政策干預可能不適當，其行為可能缺乏應有的效率，其政策決策會受到特殊利益集團的影響，這些都可能導致本國福利惡化。盡管對戰(zhàn)略性貿(mào)易理論存在諸多批評或質(zhì)疑，但不可否認，這一觀點無論是在理論上還是實踐上都有積極的意義和貢獻。
二、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策在中國的適用性分析
戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的前提假定是：規(guī)模經(jīng)濟與不完全競爭。理論創(chuàng)立者們已明確提出這些前提條件。我們還應認識到，該理論由西方學者在市場經(jīng)濟體制基礎上提出，對他們來說經(jīng)濟體制是不言而喻的，但對中國這樣的轉(zhuǎn)型國家就不同了。市場經(jīng)濟體制是否已經(jīng)建立起來并處于良好的運行之中，這是判別該政策能否應用的一個極為關(guān)鍵的條件。由于這一條件對西方國家是不言自明的，西方學者并沒有明確提出，因此可以把它稱為戰(zhàn)略性貿(mào)易政策應用的隱含條件。
1、轉(zhuǎn)型經(jīng)濟體制是我國目前適用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的前提條件
首先，我國目前尚缺乏推行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的微觀基礎。一般說來，企業(yè)及企業(yè)家的創(chuàng)新活動(組織、制度創(chuàng)新;產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新)是規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和壟斷利潤產(chǎn)業(yè)的源泉。而我國作為發(fā)展中國家，正處在經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌時期，市場主體、市場機制及市場體系等因素發(fā)育不全，創(chuàng)新機制尚未有效建立，最為缺乏的資源就是企業(yè)及企業(yè)家的創(chuàng)新能力。其次，人為分割封鎖的國內(nèi)市場有礙規(guī)模經(jīng)濟的實現(xiàn)。戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的一個重要方面――以保護進口促進出口，需要一個重要前提，就是國內(nèi)市場有效規(guī)模大，足以實現(xiàn)所需要的規(guī)模經(jīng)濟。然而，目前我國尚未形成統(tǒng)一有序的國內(nèi)大市場，這嚴重阻礙著許多行業(yè)及企業(yè)實現(xiàn)其必要的經(jīng)濟規(guī)模。再次，國內(nèi)市場運行傳導機制及宏觀調(diào)控機制不健全，政企職責不分，有礙政府政策工具作用的發(fā)揮。此外，需要指出的是，雖然目前我國也有一些不完全競爭性行業(yè)和規(guī)模較大的企業(yè)，然而這些行業(yè)和企業(yè)中的壟斷特征并非主要源于規(guī)模經(jīng)濟和市場競爭，他們多是計劃體制和轉(zhuǎn)型體制中的行政因素所致。因此，這些企業(yè)通常缺乏與市場經(jīng)濟相適應的企業(yè)制度與能力，不能勝任戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的微觀主體角色。
2、行業(yè)市場結(jié)構(gòu)是我國目前適用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的另一前提條件
行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)不僅是戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的前提假定之一，而且直接影響著戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的有效性。按照產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟學SCP理論，市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和市場績效三者之間是相互作用的，其中市場結(jié)構(gòu)是邏輯起點。如果我們從戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的市場績效來考察戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的有效性，那么根據(jù)SCP理論，我們有如下啟示：第一，戰(zhàn)略性貿(mào)易政策有賴于一定的市場結(jié)構(gòu);第二，政府政策不能割斷市場結(jié)構(gòu)與企業(yè)行為的相互關(guān)系;第三，提高戰(zhàn)略性貿(mào)易政策有效性的關(guān)鍵是提高市場結(jié)構(gòu)的效率，包括企業(yè)創(chuàng)新效率、企業(yè)規(guī)模效率和專業(yè)分工效率。
比照戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論對行業(yè)市場結(jié)構(gòu)的要求，我們很容易發(fā)現(xiàn)目前我國與規(guī)模經(jīng)濟相聯(lián)系的行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)多數(shù)是低效率、不合理的。這可以從決定市場結(jié)構(gòu)的三個主要因素上加以分析。第一，行業(yè)集中度與企業(yè)規(guī)模方面。目前，我國的戰(zhàn)略性保護候選行業(yè)(如汽車、造船、鋼鐵、計算機、家用電器等行業(yè))的集中度大多偏低，表現(xiàn)為企業(yè)分散、規(guī)模小，達不到最小有效規(guī)模。第二，產(chǎn)品差別化方面。產(chǎn)品差別化是不完全競爭市場結(jié)構(gòu)的一個主要因素。而我國過去的計劃經(jīng)濟體制使產(chǎn)品單一化，工業(yè)設計落后。80年代初又大量盲目重復引進，生產(chǎn)大多停留在模仿階段上，而自身的消化吸收、創(chuàng)新能力不足，以致產(chǎn)品雷同化。第三，行業(yè)進入、退出壁壘方面。我國許多行業(yè)，一方面進入壁壘往往因為企業(yè)規(guī)模小、產(chǎn)品差別程度小和投資軟約束而降低;另一方面，由于市場機制不健全，沉沒成本較大和地方保護主義的存在，大量低效率企業(yè)無法退出而且產(chǎn)權(quán)重組困難，導致行業(yè)內(nèi)過度競爭。
3、其他一般性約束
除了經(jīng)濟體制與市場結(jié)構(gòu)這兩大主要前提條件之外，我國還面臨著戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論隱含的其它實施條件的約束，如關(guān)于政府的條件約束;關(guān)于國際產(chǎn)業(yè)分工沖突與貿(mào)易報復的約束;關(guān)于行業(yè)間資源爭奪的約束;關(guān)于不存在政策性尋租假定的約束等等。而且，這些一般性的限制還因我國過渡經(jīng)濟體制中的缺陷和行業(yè)市場結(jié)構(gòu)上的不合理性而有著比發(fā)達國家更為突出的表現(xiàn)。
4、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的工具與國際規(guī)則相抵觸
當前，經(jīng)濟全球化趨勢空前發(fā)展，貿(mào)易自由化已成為世界共識，關(guān)稅減讓取得良好成果，發(fā)達國家許多產(chǎn)品進口稅率近乎于零，任何國家希望通過提高關(guān)稅保護國內(nèi)市場必然面臨巨大壓力;非關(guān)稅壁壘的“灰色區(qū)域”也受到種種限制：WTO的貿(mào)易政策評審機構(gòu)每年都對成員國國內(nèi)政策及貿(mào)易政策進行評審，監(jiān)督各國修正政策對多邊貿(mào)易機制的背離，使任何具有保護色彩的蛛絲馬跡無所遁形。因此，對各國而言，戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論提出的政策工具沒有應用的制度保障。
5、我國推行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的有利條件
雖然目前我國推行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論面臨如上諸多限制，但是我國是一個發(fā)展中的大國，有自己獨有的特色與條件。第一，我國雖然整體生產(chǎn)力水平較低，但發(fā)展存在不平衡性，既有技術(shù)水平十分低下的行業(yè)，也有技術(shù)水平先進甚至處于國際領先地位的部門，因而在局部領域有實行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的可能;第二，我國國內(nèi)市場廣闊，潛力巨大，這對于運用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策中的進口政策，實現(xiàn)國內(nèi)企業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模和改善我國的貿(mào)易條件，都有著不可估量的應用前景;第三，我國的市場經(jīng)濟體制正處在建立與完善過程中，這在長期上將為戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的推行創(chuàng)造良好的制度條件。第四，方興未艾的全球經(jīng)濟結(jié)構(gòu)大調(diào)整，為我國實施戰(zhàn)略性貿(mào)易政策提供了空間與機會。
三、在中國應用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的啟示
1、正確處理應用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策與貿(mào)易自由化趨勢及WTO的關(guān)系
戰(zhàn)略性貿(mào)易政策支持的貿(mào)易保護是適度的，它并不主張高筑保護壁壘。中國在實際應用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策時應當注意技巧，靈活運用規(guī)則，以避免其他國家進行報復。同時，還要注意政策工具的多樣化。事實上，關(guān)稅、配額、補貼以外的其他一些政策，例如價格控制、相機的反傾銷政策、政府采購政策等可以收到同樣的政策效果，甚至進口監(jiān)管、與貿(mào)易相關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)政策以及狹義貿(mào)易政策以外的競爭政策、環(huán)境政策、產(chǎn)業(yè)標準的制定等也能改變企業(yè)的戰(zhàn)略行為從而發(fā)揮同樣作用，并且這些政策的隱蔽性較強，不易引發(fā)貿(mào)易沖突。另一方面，可以利用WTO的一些模糊區(qū)域和對發(fā)展中國家的優(yōu)惠政策來為本國的貿(mào)易干預提供辯護，例如保護幼稚工業(yè)的原則，國際收支平衡例外的原則，以及對發(fā)展中國家在出口補貼、政府采購、技術(shù)壁壘等方面的一些有利規(guī)定。
2、進一步推進經(jīng)濟體制改革，促進市場結(jié)構(gòu)合理化
繼續(xù)深化經(jīng)濟體制改革，完善社會主義市場經(jīng)濟體制，這包括培育與市場經(jīng)濟相適應的、理性的市場微觀主體與宏觀主體，大力發(fā)展非國有企業(yè);進一步完善市場體系，改變各類市場發(fā)育不平衡的狀況，推動全國統(tǒng)一市場的形成，繼續(xù)推進對外開放，實行國內(nèi)外市場的全面接軌。
3、選擇適當行業(yè)應用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策
根據(jù)特定行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)特點、競爭狀況和發(fā)展前景等來決定在該行業(yè)能否應用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策以及具體應用哪種政策。在國內(nèi)外均為寡頭壟斷的行業(yè)，對國外進口可以施加適度的關(guān)稅，實施戰(zhàn)略進口政策，從國外企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤;在國內(nèi)為完全競爭、國外有壟斷力量的行業(yè)，也可以采用戰(zhàn)略進口政策，從國外企業(yè)抽取利潤。對于國內(nèi)外均為寡頭壟斷，本國出口較多，出口競爭激烈的行業(yè)，可以實施戰(zhàn)略出口政策。對具有寡占特征、規(guī)模經(jīng)濟效應顯著、國內(nèi)外企業(yè)在本國以及其他市場上爭奪激烈的行業(yè)，特別是一些國內(nèi)尚不成熟的新興產(chǎn)業(yè)或高科技產(chǎn)業(yè)，可以應用以進口保護促進出口政策。
4、注意與其他經(jīng)濟政策，特別是與產(chǎn)業(yè)政策相配合
戰(zhàn)略性貿(mào)易政策意在通過政府的貿(mào)易干預來攫取和轉(zhuǎn)移外國企業(yè)的利潤，支持本國的企業(yè)競爭和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因而這一政策的實施與產(chǎn)業(yè)政策目標是密不可分的。
加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策
中國的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，2007年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第十六個年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開發(fā)規(guī)模每年20%左右的速度增長，已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問題。本文結(jié)合2006年11月之前國家各部委發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析，并提出一些建設性的意見。
一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在以下四個方面：
1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。2002年，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%，占固定資產(chǎn)的17.9%;2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長28.5%;2004年，完成投資13158億元，同比增長1.6%;2005年，全國房地產(chǎn)投資15759.3億元，比去年增長19.8%;2006年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，1-6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)投資已在我國形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。
2、商品房價格上漲過快。目前房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規(guī)范。國家統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計的全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲幅分別為6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可見，一季度漲幅回落，二季度開始反彈，但總體水平維持在較高的水平。
3、商品房結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學者分析，住房供應結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房、限價普通商品住房等政府調(diào)控房源應占總房源的30%――35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權(quán)的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。
4、房地產(chǎn)市場秩序混亂。2006年以來，外資投資房地產(chǎn)增長較快，境外居民和非居民機構(gòu)直接購買在建項目和成熟物業(yè)等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%;境外機構(gòu)和個人購買商品房一季度結(jié)匯同比增長2倍以上。外資進入房地產(chǎn)市場過猛，市場準入規(guī)則不夠規(guī)范，擾亂了我國貨幣政策的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”設出之前，房地產(chǎn)開發(fā)商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個新的亮點。投機者借助“期房”獲取了較大的經(jīng)濟利益，而普通的房地產(chǎn)消費者卻因為所購買的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距(這些差距主要由于普通的房地產(chǎn)消費者掌握有關(guān)建筑業(yè)知識的有限性)造成了心理上和經(jīng)濟上的雙重損失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在對現(xiàn)房銷售時的房價優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動，極大地損害了消費者的知情權(quán)。
二、加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的對策
下面結(jié)合2006年度出臺的國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面的調(diào)控政策，具體分析一下加強房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。
1、加強商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理。針對我國少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構(gòu)不合理的問題，2006年5月17日，《中華人民共和國測繪成果管理條例(修訂草案)》，即新“國六條”出臺，2006年5月29日，中國國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》等。通過宏觀調(diào)控政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導居民合理消費已納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，成為我國商品房不合理結(jié)構(gòu)的重要舉措之一。要切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，就需著力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟發(fā)展狀況等多種測量人民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產(chǎn)征值稅;二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場調(diào)節(jié)價，實現(xiàn)高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。
2、加強房地產(chǎn)價格的調(diào)控。2006年5月9日，中國國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。力求通過切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，共六個方面的內(nèi)容來控制房價上漲過快的趨勢。加強房地產(chǎn)價格的調(diào)控，首先要保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量，建立房地產(chǎn)價格形成和監(jiān)管體制，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)價格形成機制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調(diào)節(jié)價格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項優(yōu)惠政策的監(jiān)管細則;此外，還應發(fā)揮土地的調(diào)控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產(chǎn)開發(fā)商競爭投資開發(fā)的局面，通過市場競爭來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，充分發(fā)揮市場的資源配置作用;第三，形成合理的商品房價格構(gòu)成和銷售價格體制，對投放到銷售市場中去的商品房要明確其銷售價格構(gòu)成及銷售價格計算標準;最后，要對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不合理、不合法的附加費用及炒房，減少面積等非法行為進行嚴厲的查處、打擊。
3、加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。2006年7月24日，經(jīng)國務院同意，建設部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。2006年9月4日，針對個人轉(zhuǎn)讓住房過程中發(fā)生的相關(guān)費用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細，及對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失的問題制定了一系列政策和規(guī)定問題，國家外匯管理局、建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。目前境外熱錢進入中國房地產(chǎn)市場，要規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準入、開發(fā)經(jīng)營管理、嚴格境外機構(gòu)和個人購房管理，就要提高部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序，加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為，嚴格境外機構(gòu)和個人購房的管理。所有地稅開始強制征收房產(chǎn)出售個人所得稅，主管稅務機關(guān)在房地產(chǎn)交易場所設置稅務窗口，一并征收房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等稅種，要求各稅同步征收，使得個人所得稅不能再自愿繳納，可讓繳納個稅與房屋過戶直接掛鉤。同時還要區(qū)分不同類別房屋，分別規(guī)定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等，使得現(xiàn)行政策更具有操作性，減輕納稅人的稅負。建立縝密的房地產(chǎn)投資規(guī)則，嚴格審核投資條件和投資項目。保證國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益，及規(guī)范外資進入我國房地產(chǎn)市場的秩序，使二者協(xié)調(diào)的發(fā)展，在競爭中實現(xiàn)雙贏。
4、加強房地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準率是充分發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是央行收縮信貸采取的緊急措施。2006年4月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準率0.18個百分點。2006年5月8日，建設部宣布將各檔次個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點。2006年5月27日，中國人民銀行再次宣布，從4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。金融機構(gòu)一年貸款利率上調(diào)0.27個百分點，其他各檔次貸款利率也相應調(diào)整。2006年8月19日起，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，在此次利率調(diào)整中，個人住房公積金貸款利率保持不變。理論上講，上調(diào)金融機構(gòu)貸款基本利率，一方面可以抑制房地產(chǎn)市場的購買需求，增加購買負擔和風險，從而抑制房地產(chǎn)市場的投機行為;另一方面可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，從經(jīng)濟角度調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，降低消費者的購買量，減少房地產(chǎn)市場的供給量。然而，以上各項政策的出臺并未抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，因為以上兩者均將負擔和風險轉(zhuǎn)嫁給了真正具有住房需求的消費者，讓越來越多的真正具有住房需求的消費者放棄了購房的行為，對房地產(chǎn)市場呈觀望的態(tài)度。這樣一來雖能暫時緩解房價上漲的壓力，但并不能徹底解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題。
就出現(xiàn)的問題，采取分檔次的還貸利率不失為一個不可行的辦法。對購買不同檔次、不同面積的商品房的貸款購房者實行不均的還款利率，是利率與消費者購買商品房的檔次、面積成正比，這樣就可以使普通百姓切實的在金融調(diào)控政策中受益，又可以調(diào)節(jié)高收入群體與低收入群體的收入差距，逐步的改善商品房的結(jié)構(gòu)，規(guī)范商品房市場的供給。
5、加強土地使用管理。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的是土地產(chǎn)品，目前建設用地總量增長過快，有效的嚴把土地“閘門”就能夠有效的控制房地產(chǎn)市場的供給。2006年9月5日，《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門”?！敦斦俊临Y源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》規(guī)定，從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。具體包括：一是新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍，并按照實際新增建設用地面積征收;二是地方新增建設用地土地有償使用費全額繳入省級國庫;三是主要參照基本農(nóng)田面積和土地開發(fā)整理重點任務分配新增建設用地土地有償使用費。此外，《通知》對新增建設用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定，中國新增建設用地土地有償使用費標準將提高1倍。
加強土地管理，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴肅懲處使用土地的違法違規(guī)行為，促進集約用地，嚴格規(guī)范土地執(zhí)法方面的要求和標準。對新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，房地產(chǎn)業(yè)將受到很大的影響，提高新增建設用地土地有償使用費標準會加大了房地產(chǎn)開發(fā)和投資的成本，從而提高了房地產(chǎn)價格，甚至會影響房地產(chǎn)市場的商品投放量，改變供給情況，其具體調(diào)控結(jié)果還有待觀察。
國家提高土地使用費用，不外乎是以此來調(diào)控房價、抑制投資規(guī)模和規(guī)范房地產(chǎn)秩序。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎和根本，若將投放到市場中去的大塊土地劃分開來，根據(jù)各地地區(qū)不同的住房需求規(guī)劃，分批、分次序的投放到市場中，既可以滿足一定時間內(nèi)該地區(qū)的住房需求，又可以延長土地這種不可再生資源的使用。此外，還可以通過競爭提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房屋的質(zhì)量，抑制房價的大幅度的上漲問題。
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