2017年房地產(chǎn)市場展望

　　調(diào)研對象普遍認(rèn)為，二、三線城市未來房地產(chǎn)市場走勢并不如投資者想象得悲觀，今年一線和強(qiáng)二線城市樓市繁榮，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)市場展望吧。

　　2017年房地產(chǎn)市場展望：9個趨勢

　　1、繼續(xù)鎖死流動性，居民財(cái)富中8成都是房子創(chuàng)造的，所以這部分錢千萬不能出來，如果這些錢出來，必然沖擊物價、沖擊匯率，到時候什么都漲價。經(jīng)濟(jì)就會陷入全面的滯漲。給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來極大的困難。特別是這些財(cái)富出來，必然要用銀行貸款進(jìn)去接盤，等于置換財(cái)富的過程就是加杠桿的過程。這勢必引發(fā)金融風(fēng)險，而有人常說我們貨幣超發(fā)，其實(shí)房地產(chǎn)本身就在創(chuàng)造貨幣，一個人他10年前買的房子，花了100萬，現(xiàn)在他要把房賣給接盤俠，賣500萬，兩個人倒手了一下房子，并沒有創(chuàng)造更多的價值。但之前那個人手上多了400萬現(xiàn)金，而這個錢有一部分是接盤俠的，更多還是銀行的。所以銀行就得印出相應(yīng)的錢來平衡房子的價值。所以大概明白了吧，房子漲跟發(fā)貨幣，是一個蛋生雞和雞生蛋的問題。

　　2、樓市調(diào)控由核心向周邊不斷升級，由于中國樓市嚴(yán)重二元化，一方面一線城市和重點(diǎn)二線城市嚴(yán)重泡沫，充滿投機(jī)炒作，而另一方面更廣大的城市范圍，完全就是供過于求。嚴(yán)重過剩，所以限購限貸會從一個中心向周邊蔓延，試圖把流動性驅(qū)趕到周邊需要去庫存的城市中。但這個事短期有用，因?yàn)?016年的預(yù)期還在，而這個預(yù)期一旦過了半年，北上深不漲了。那么周邊跟風(fēng)盤也就會預(yù)期逆轉(zhuǎn)，由于基本面本來就不存在，所以這些跟風(fēng)盤可能會率先下跌。這些地方不限購，所以拋起來會對房價造成很強(qiáng)的打壓效應(yīng)。

　　3、房地產(chǎn)土地供給會增加，各大城市都已經(jīng)表態(tài)，要適度增加土地，其實(shí)每年國土部都在規(guī)劃城市用地，但每年各大城市都用不完指標(biāo)，把指標(biāo)扣下來，實(shí)際上造成了土地供給的人為稀缺，享受土地溢價。其實(shí)我們只需要用滿用地規(guī)劃，把開發(fā)商拍走的土地，按時開工建設(shè)，按時完工，各個城市的土地供給基本充足。之前我們考核都是GDP為剛，所以各個城市都是不顧一切的搞錢建設(shè)，為的就是烏紗帽。而如今調(diào)控思路最重要的一個改變就是因城施策，各城市自己負(fù)責(zé)，而且從各地政府的表態(tài)和行動來看。房價漲幅很可能已經(jīng)列入了地方考核的范疇。這就是說，你要想有政績，房價就不能漲!

　　4、租房市場啟動，一個上萬億的市場建設(shè)2017年會快速啟動，租房市場缺位，才推長了房價，有人說中國人自古就愛買房置地，有著房子情結(jié)，基本上可以用一個字評價，呸!從解放以來，到1998年之前，有幾個人住著自己的房子，房子不是分的就是租的!大家也都相安無事的住了幾十年。知道一次房改，我清楚的記得，絕大多數(shù)人都還沒醒過悶來，怎么房子還得自己買!就自己買房子這個事，我們足足教育了得有5-6年，2005年大家才逐漸接受這么一個現(xiàn)實(shí)。所以大家之所以愛買房子，主要就是他能漲，至于自己買的房子是不是住的就比租的舒服?恐怕未必。至少在世界范圍，越是發(fā)達(dá)地區(qū)，喜歡買房的和喜歡租房的，基本上是6:4的關(guān)系，40%的人一輩子不買房，而且人家那個還是永久產(chǎn)權(quán)的房子。

　　5、積極推動各種長效機(jī)制，比如房產(chǎn)稅啊，空置稅啊，交易印花稅啊，我們統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅，這東西出臺需要時間，2017年會有比較明確的消息，但不敢出手太猛，嚇壞了寶寶，就會反對聲音強(qiáng)烈，估計(jì)會先寬松推出，然后逐漸收緊。溫水煮青蛙，一向是我們的手段。

　　6、一二線城市不漲，成交量跌到地板之后，價格小幅回落。這個時間大概要半年左右，甚至更長。而三四五線是先漲后跌，先在一二線限購限貸上做文章，北京不讓買了，快來河北買吧，上海不讓買了，趕緊來宜興搶房吧。類似這樣的事情，2017年還會繼續(xù)，大概半年時間左右，然后市場冷卻下來，去三線搶房子的回頭一看，這些地方到處都是房子，根本沒人來住，租都租不出去。甩也甩不掉，甚至有的期房還會爛尾，直到最后傻眼。這里面投資商鋪的人可能會損失更大，商鋪在地方上的過剩程度，遠(yuǎn)高于住宅。

　　7、看政府的態(tài)度，別看限購，重點(diǎn)看限貸和房貸利率。比如最近北京首套房利率都提高到了9折，這就釋放了一個強(qiáng)信號，真的不準(zhǔn)備再給市場貸款了。而70%的二套房首付，潛臺詞就是不讓你二套限購了，幾乎沒幾個人能拿出350萬現(xiàn)金當(dāng)首付，如果真有這人，他肯定也是賣一套買一套，去年他能賣一套，今年恐怕房子賣不掉了，他也就不可能一次性拿出這么多錢來。所以銀行一撤，整個市場就會僵持在這。沒有買賣的市場，價格肯定是穩(wěn)定的!有人說，不對啊，現(xiàn)在看還有不少人在買房?這個上面說過了，剛剛2個多月，預(yù)期還在，就跟5000點(diǎn)過后，還有人想著抄底呢，跌到2000多了，這些人反而出來砸盤了。所以成交降多少，6個月以后你再看!

　　8、經(jīng)濟(jì)不好，也不會再找房地產(chǎn)了，之前說過10萬億銷售，7萬億貸款，拉動5萬億GDP，這本身就是一個賠錢的買賣，所以可見現(xiàn)在再推房價，除了負(fù)債除了杠桿，什么也得不到了。

　　9、地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入兼并整合，小開發(fā)商被由于沒有融資渠道，而被大魚吃掉!我們通過金融的手段來整合行業(yè)，留下大的淘汰小的，這本身就是一個行業(yè)衰落的開始。你看煤炭，鋼鐵，造船這些行業(yè)都是這么干的。

　　2017年房地產(chǎn)市場展望：趨于理性

　　12月26日，住建部部長陳政高再次定調(diào)2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策：“千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的'定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機(jī)性購房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。”

　　筆者認(rèn)為，住建部對2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策的最新表述契合了中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場的定位和調(diào)控基調(diào)，這意味著2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)就是：抑制房地產(chǎn)泡沫，防范市場出現(xiàn)大起大落，讓市場更加穩(wěn)定，更為理性。

　　12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對中國房地產(chǎn)市場提出了新的定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，政策含義非常明確，住房需求要繼續(xù)得到保障，炒房需求要管控和遏制。

　　同時，為保障正常的購房和貸款需求，會議提出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。會議要求，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

　　可以看出，決策層清醒認(rèn)識到房地產(chǎn)的定位，絕不容忍投機(jī)的泛濫。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年前11個月，全國房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為6.5%，較前10個月回落0.1個點(diǎn);從當(dāng)月同比看，11月份房地產(chǎn)投資增速為5.7%，回落7.7個百分點(diǎn)。分城市看，一線、二線、三四線及以下城市房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速分別為7.4%、7.8%、5.5%;與10月份相比，一線、三四線及以下城市房地產(chǎn)投資增速分別回落1.1個百分點(diǎn)、0.2個百分點(diǎn)，二線城市房地產(chǎn)投資增速上升0.4個百分點(diǎn)。目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控已取得一定效果。

　　無論是政府還是市場都給發(fā)出了明確信號，樓市瘋狂的狀態(tài)無法持續(xù)，2017年的房地產(chǎn)市場將更加理性。